2011年香港主要香港商业住宅案例分析

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1、香港商业住宅 地铁 建筑 Part1地铁 第一条线路 观塘线于1979年建成通车 标志着香港向国际化大都市迈进的第一步 香港经济急速发展 人口不断增加 公共交通的需求越来越大 为了解决未来交通状况 决定修建地铁 港铁发展历史 60年代 70年代 至今 香港综合铁路系统全长168 1公里 由9条市区线共80个车站组成 并且香港地铁也是世界上盈利状况最好的城市地铁 80年代至今 无处不在的香港地铁 已经完全融入并改变了了香港人的生活 成为港人最主要的交通工具 地铁主要有5条路线 线路循环不断 可通往各观光购买区 班次频密 而且可以互通转驳 主要地铁一般只需待2至3分钟 东涌线只需待4至5分钟 机场

2、快线班次为每12分钟 香港地铁日均客流量约370万人次 地铁线的缜密以及班次的密集 保证了香港交通的畅通运行 地铁分布状况 香港地铁实现盈利主要是依靠票务收入 沿线物业开发 地铁商业以及地铁广告等其他收入 其核心的盈利模式可以总结为 地铁 地产 的组合 地铁与建筑 如今在香港地铁的每一个出口 地铁公司都建了很多建筑 反映出了香港地铁上盖物业巨大的商业价值 而香港地铁公司也成为香港大的地产开发商之一 地铁盈利方式 地铁与建筑 香港地铁成就了香港的建筑 互补互利的关系堪称 非常完美 地铁公司 地铁公司是整合政府与市场资源的优秀平台 在政府 地铁公司 开发商三个主要市场参与者中 香港地铁公司扮演了

3、向上承接政府战略 向下启动市场资源 的角色 而香港地铁公司之所以能成为这一平台 其核心就是获取围绕地铁沿线的土地物业开发权 充分实现规划升值 包括发展住宅及商业项目 物业租赁 广告 电讯服务及国际顾问服务 Part2建筑 本次香港之行 重点考察了商业项目12个 朗豪坊 又一城 magabox apm 青衣城 东荟城 IFCmall 时代广场 海港城 elements 太古城 崇光sogo 盈翠半岛 凯旋门 君临天下 擎天半岛 漾日居 天玺 住宅项目6个 共通点 亮点 地铁上盖物业 共通点1 香港地铁的四通八达 造就了地铁上盖物业的繁盛 其主要商业中心均为地铁上盖物业 通过延展地铁通道 将地铁站

4、将人流直接引入商场之中 延展通道 地铁站出口即到商场内部 其巨大人流就直接涌入商场 直达人流 规模化中庭 共通点2 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点 朗豪坊 超高挑高中庭 巨大的模型建筑 天幕电影 对年轻客户有极强的吸引力 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点 又一城 围绕圣诞为主题的大型模型 既增添了购物的气氛 还汇集了人流 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点 青衣城 将中庭底部设为食肆 极大的增加了商场的人气 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场

5、的一大吸引点 IFC 国际金融中心 巨大中庭贯通整个购物中心 极大的优化了商场的购物环境 提升商场档次 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点 Megabox 位于10楼的空中中庭 视觉冲击力极强 夺人眼球 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点 太古城广场 将滑冰场设为中庭 增添娱乐设施的同时 还增加了商场人气 大型中庭形成层层退台 形成了巨大的演绎中庭 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点 时代广场 整个商场四面围合 形成一个巨大的中庭 休闲娱乐餐饮业繁盛 共通点3 休闲 娱乐 餐

6、饮的各个楼层分散布置 将人气分散到各个楼层 青衣城 底层食肆 分布广泛 东荟城 二层至四层沿滑冰场设置餐饮 休闲 娱乐 餐饮的各个楼层分散布置 将人气分散到各个楼层 分布广泛 特色化的中庭是香港商业mall一大特色 也是吸引客户驻留的商场的一大吸引点 APM二楼有一半楼层为餐饮区 休闲 娱乐 餐饮的各个楼层分散布置 将人气分散到各个楼层 分布广泛 太古城广场 二层设置大型反斗城 休闲 娱乐 餐饮的各个楼层分散布置 将人气分散到各个楼层 分布广泛 magabox 10 13层设置大娱乐 餐饮店 溜冰场 休闲 娱乐 餐饮的各个楼层分散布置 将人气分散到各个楼层 分布广泛 休闲 娱乐 餐饮的设施灵活

7、融入商业MALL之中 巧妙融入 朗豪坊 中庭两旁设置咖啡 面包店 休闲 娱乐 餐饮的设施灵活融入商业MALL之中 巧妙融入 Elements 将休闲 餐饮设置在商业的顶楼的广场之上 休闲 娱乐 餐饮的设施灵活融入商业MALL之中 巧妙融入 朗豪坊 餐饮 休闲娱乐设置于精品店铺之间 各种业态交替分布 更符合年轻人的购物心态 休闲 娱乐 餐饮的设施灵活融入商业MALL之中 巧妙融入 将休闲 娱乐 餐饮布置在商场的连廊两旁 利用景观窗 设置环境优雅的休闲娱乐设施 临街商业价值弱化 共通点4 地铁通道将人流直接送达商场内部 临街商业的价值相对弱化 又一城 没有任何临街商业设置 其商业全部为内部的精品店

8、铺 地铁通道将人流直接送达商场内部 临街商业的价值相对弱化 Elements 地铁通道将人流直接送达商场内部 临街商业的价值相对弱化 megabox 地铁通道将人流直接送达商场内部 临街商业的价值相对弱化 apm 大型扶梯 共通点5 朗豪坊通天梯 4 8楼 8 13楼两部超长电梯 快速送达客户至高区 保证高区客群丰富 大堂中央摆放的艺术品MetalTree 原来是内藏消防设备及冷气出风位的环保设施 megabox直达扶梯 1 5 5 8 8 13设置了直达扶梯 方便客户通达 APM错层扶梯 方便客户通达 时代广场错层扶梯 横跨中庭的错层电梯 既方便客户通达 也非常有气势 亮点之 朗豪坊 介绍

9、朗豪坊 英语 LanghamPlace 位于香港旺角砵兰街 于2004年落成 是该区的著名地标建筑 朗豪坊属于三合一大型发展项目 分别由购物商场 朗豪坊购物商场 酒店 朗豪酒店以及办公室大楼 朗豪坊办公大楼组成 良好接驳 位于四楼的美食广场GrandAtrium 是购物中心 酒店及商厦的主要交汇处 可在这里乘搭全港最长的通天电梯 Xpresscalators 直达商场八楼 天幕电影 商场顶部设有全港首个数码天幕 可播放数码影像 是商场一大特色 吸引大量年轻客群 螺旋走道 用层级而上的旋转型走道 将商场中每个店铺相连 走道坡度平缓 标识明显 适合客户的购物习惯 星座小品 将12星座的模型小品分布

10、于广场之中 并设置相应的休闲座椅 为商场增添了购物乐趣 主题性设置 丰富的色彩 大胆的设计 都符合年轻人的口味 雕塑 坐落购物中心正门的HappyMan雕塑 是美国知名设计师LarryBell首个在美国以外的雕塑作品 象征动力和朝气蓬勃 成为朗豪坊的地标 亮点之 又一城 简介 又一城 是一个位于香港深水埗区九龙塘的大型购物商场及写字楼大厦 由太古地产及中信泰富合资兴建 并由太古地产全权管理 该商场设有七层购物设施以及超过4000平方的写字楼 公建化立面 立面简洁大方 立体感强 交叉扶梯 最大化方便客户消费 并且扶梯相互交错 错落有致 视觉感佳 统一店招 自然 大方 充满个性 人性化处理公共设施

11、 亮点之 megabox 简介 MegaBox位于企业广场五期 楼高19层 面积与太古城中心接近 商场是东九龙区最大型的购物商场 亦是全港首个大型垂直式商场 美国冒险乐园租用17至19楼 兴建全港最大型室内主题公园 亦为全东九龙唯一一个香港主题公园 靓丽立面 红色主题的靓丽立面 时尚 大方 引人注目 时尚吊顶 时尚 最大化节约成本 车行道及停车场 修制了盘旋而上的车行道 让客户可以驱车直达商场的不同楼层 并在商场的15 16楼设置了停车场 方便客户到达高区的休闲娱乐餐饮区 溜冰场 全港首个符合国际标准的溜冰场 时尚设计 商场排风口 时尚设计 电梯楼层标志 标识牌 时尚设计 时尚与高科技融合的空

12、中中庭 时尚设计 情趣座椅 电子商场导航 时尚设计 留言瀑布 亮点之 青衣城 简介 青衣城 MaritimeSquare 是香港大型商场之一 位于香港新界青衣岛青衣机铁站上盖 属地铁公司旗下的物业之一 而青衣站的上盖物业除了青衣城外 盈翠半岛亦是青衣站的上盖物业 业态设置社区化 盈翠半岛 盈翠半岛共2期 共有12幢住宅 3558户住户 业态设置社区化 底楼中庭的食肆 业态设置社区化 银行 医院 业态设置社区化 电影院 幼儿园 业态设置社区化 儿童游乐车 满足社区小孩的需求 亮点之 IFC 国际金融中心 简称国金 英文 InternationalFinanceCentre IFC 是香港作为世界

13、级金融中心的著名地标 位于香港岛中环金融街8号 面向维多利亚港 由港铁公司 新鸿基地产 恒基兆业 香港中华煤气及中银香港属下新中地产所组成的IFCDevelopmentLimited共同发展 著名美籍建筑师C sarPelli及香港建筑师严迅奇合作设计而成 总楼面面积达43万6千平方米 现为恒基兆业集团和香港金融管理局的总部所在地 简介 简介 香港IFCMALL是超大型复合商业地产项目 集香港最高写字楼 顶级五星的四季酒店 IFCMALL购物中心于一体 同时又有机场快线香港站 地铁东涌线香港站 地铁港岛线中环站 地铁荃湾线中环站 巴士站 过海渡轮码头等交通站点 在这种意义上来看 IFCMALL

14、倒不像一个商业地产项目 而像一个市政交通枢纽 公共功能的比重强于商业功能 国际金融中心商场内部国际金融中心商场 IFCMall 共地上4层 占地7 2万方 连接机场快线香港站大堂 并将国际金融中心其余三个部分连接一起 汇聚超过200间国际品牌商户 主要店铺包括连卡佛的新总店 c ty super超级市场 Papyrus礼品店等 商场亦设有包括利苑酒家等多家食肆 商场设有电影院PalaceIFC 属百老汇院线管理 PalaceIFC设有5个放映厅 共有544个座位 为香港首个提供无线上网服务的电影院 商场简介 整体设计 通过围合式的商业 将酒店 写字楼完美连接 形成大型的综合体 还形成了围合中庭

15、广场 完美的功能转换接驳 写字楼入口 写字楼专属扶梯 完美的功能转换接驳 酒店入口 建筑立面 大气 现代 时尚 简洁 大气 时尚的内部设计 天窗设计 增加商场内部采光 大气 时尚的大堂 简洁 大气 时尚的内部设计 质感极强的内部设计 高贵 精美的建筑小品 高品质写字楼区 灯箱式电梯间 高品质写字楼区 休息区 周边环境设置 亮点之 elementss 简介 elements圆方引进五行元素的 体验购物 做大胆的购物区域画分 商店分布于金 木 水 火 土五个主题区域内 金为顶级名牌及世界级食肆区域 木为健康及美容服务 时尚品味 健康生活概念区域 水为多姿多彩的国际美食 火为动感娱乐地带 土为各国潮

16、流服饰区域 香港首个横向发展大型购物中心LEMENTS圆方于2007年十月一日隆重开幕 占地约9万方 集名店购物 休闲 饮食 娱乐及文化体验于一身 也是unionsquare的完美商业配套 双层复式商铺 场内设计参照欧陆式的购物模式 建造欧洲式的IndoorBoulevard双层复式商铺 而购物通道最宽达三十七米 顶楼休闲商业 既聚集人气 还能满足社区需求 采光中庭 充足的天然光线使内与外融为一体 令人置身都市绿洲 营造 购物绿园 的体验 为其它商场无法比拟 阳光天窗 采光口下的电梯 走廊均可自然采光 商场共计约4000多平方米的阳光天窗 商场标识 特色互动设施 机电房的处理 将机电房设置与商场顶层之上 配上与周边建筑相似的外立面 再以绿化设施包装 就能规避机电房形象较差的劣势 亮点之 Unionsquare UnionSquare位于香港西九龙地铁九龙站上盖 占地13 54公顷 是集住宅 写字楼 商场 elements 休闲和酒店设施于一体的超大型综合体 简介 UnionSquare的总面积达109万平方米 整个发展计划分为七个发展项目组合 第一期为漾日居 第二期为擎天半岛