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1、房企融资2020M4月报 融资监测月报 行业展望评价负面境外新增融资归零2020/05/01 摘要：【一】1-4月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，降幅收窄，海外新增债务归零。【二】国内金融环境边际宽松，同时国内债券资产标准化运行初期，国内债市预期乐观。【三】国内房企销售恢复超预期，随着房企加快施工及销售节奏，将对冲疫情期间的业绩下滑，随着销售回款的稳定回升，超短期融资与短期融资占比有望进一步下降。【四】受新冠疫情影响，穆迪将中国房地产展望调整为“负面”，投资人观望情绪保持高位，对中小房企冲击较大。Contents 目录周期数据观察当期数据分析债市重点关注附：融资排行榜01周期数据观察
2、 2020年4月已过，五一前夕，北京疫情防控等级下调至二级，人民生活生产秩序恢复常态化，房企加快建设与销售工作。根据观点网发布数据显示，2020年1-4月TOP100房企销售25992.9亿元，同比下降16.9%；4月单月TOP100房企总销售额为9193.1亿元，环比增长17.8%，同比下降6.6%，降幅较3月收窄7.3%，TOP100房企在疫情后的销售恢复效果好于预期。与此同时，房企在融资市场表现活跃，主要体现在国内市场，海外债市受疫情严重，4月新增海外债发行归零。2020年1-4月房企境内外债券融资累计约5010亿元，融资规模较去年同期下降10%，延续2019年同期下降趋势，但降幅收窄1
3、0%。2020年前4月融资规模为2019年全年的41%，房企融资意愿强烈。图：2011至2020年前四月房企债券融资规模数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势从发债结构分析，受4月单月无新增海外债券影响，2020年1-4月海外债券金额占比较2019年同期下降13个百分点，为近十年第三低位。另一方面，国内债券市场环境呈边际宽松，同时在证监会发布的关于公开发行公司债实施注册制有关事项的通知以及发改委发布的关于企业债券发行实施注册制有关事项的通知后，自3月开始公开发行的公司债与企业债均实施注册制，注册制施行后，国内企业债、公司债的发行流程将进一步提速。图：2011M1-4-2020M1-4房企债券
4、融资结构数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 22 02当期数据分析1、融资总额：2020年4月单月，国内外债券融资总额发行约1010亿元，环比下降37%，同比下降44%，海外融资归零。疫情海外大流行，防控向好形势仍不明朗，造成海外金融环境恶劣，内房股美元债遭抛售，预计5月海外债发行将保持低位。截至4月30日，有4笔美元债预告将在5月发行，涉及3家房企，分别为碧桂园、九龙仓、时代控股，计划发行14.5亿美元，能够顺利发行，目前尚未可知。图：近18个月房企债券融资总额数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势2、单笔规模：2
5、020年4月国内债券融资发行106次，10亿元以下融资规模结构较3月有所变化，其中单次发行规模“1亿（含）以下”与“3-5亿”较3月分别提高8个百分点和7个百分点。图：2020M4房企债券融资规模（境内，人民币）内圈为2020年3月数据外圈为2020年4月数据走势数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势3、发行期限：境内债券融资发行期限“1年内”短债占比有2%的提升，整体上3年以下发行期限占比60%。短债的上升不利于房企债务结构优化，随着房企销售能力的恢复，市场信心回升，控制短期债务比重将是房企未来融资的方向。图：2020M4房企债券融资发行期限（境内）内圈为2020年3月数据外圈为2020年
6、4月数据走势数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势4、债券类型：2020年4月国内债券融资类型中“证监会主管ABS”占比大幅提升10个百分点，成为4月主要融资类型。一季度较为抢眼的超短期融资与短期融资占比微降，公司债与企业债在新规范下尚未有明显表现。图：2020M4房企债券融资类型（境内）内圈为2020年3月数据外圈为2020年4月数据走势数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势5、票面利率：4月国内债券票面利率“3%以下”低利率占比提升5个百分点，“3%-5%”利率水平占比下降12个百分点，但仍为票面利率的主力区间。图：2020M4房企债券融资票面利率（境内）内圈为2020年3月数据外圈为
7、2020年4月数据走势数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势03债市重点关注1、关于行业展望为“负面”：2020年4月，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”。自2015年6月以来，穆迪对中国房地产行业展望一直保持稳定。本次调整展望主要由于新冠肺炎的影响和经济增速放缓导致房地产销售下滑，穆迪预计2020年全国房地产合约销售将同比下降5%-10%，库存将保持较高水平，境外融资环境仍存在不确定性。行业展望负面，将会带来一系列的后续影响，为房企在海外融资带来更为消极的因素，预计上半年海外融资将大幅缩水。同时会进一步影响行业的估值水平，投资人观望情绪高涨，将增加后期融资难度，对于中小房企影响较大。
8、2、 关于14家房企信用评价或展望下调：2020年1-4月，国际三大评级机构，对房企进行了26次评级或展望下调评价，共涉及14家房企。从评级调整原因来看，主要包括三方面，一是业绩不及预期，其中包含像金茂、禹洲这类房企，近几年迅速扩张，销售规模不断攀升，但合作项目权益占比不足，造成业绩上升但利润不及预期的情况；二是债务到期压力和流动性风险较大，三是杠杆率较高和偿债能力较弱。表：2020M1-4评级下调房企房企日期评级机构评级下调原评级调整后亿达2月26日标普CCC-CC2月27日惠誉CCCC3月2日穆迪Caa1Caa2泛海3月3日标普CCC+CCC-3月19日惠誉B-CCC+新湖中宝3月17日穆
9、迪B2B3泰禾3月25日穆迪B3Caa1富力4月3日穆迪Ba3Ba3-红星美凯龙4月7日惠誉BBB-BB+阳光1004月7日惠誉CCC+CCC-4月16日标普CCC+CCC-禹洲4月9日穆迪B2B3表：2020M1-4展望下调房企复星4月23日穆迪数据来源：三大评级机构， 贝壳研究院整理走势Ba2观察名单房企日期评级机构展望下调原展望调整后正商2月7日穆迪稳定负面亿达3月2日穆迪稳定负面泛海3月3日标普稳定负面评级观察名单新湖中宝3月17日穆迪稳定负面国瑞3月20日惠誉稳定负面泰禾3月25日穆迪稳定负面金茂3月27日标普稳定负面雅居乐4月2日穆迪稳定负面4月9日标普稳定负面富力4月3日穆迪稳定
10、负面评级观察名单中骏4月9日标普稳定负面禹洲4月17日标普稳定负面复星4月23日穆迪稳定负面评级观察名单数据来源：三大评级机构， 贝壳研究院整理走势数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势04附：融资排行榜表：20204月（单月）房企融资【总额】TOP10排名房企融资金额（亿人民币）1金融街1052首开823华发51.84万达505万科（含印力）44.26华润407碧桂园25.688远洋23.19龙光22.3710金茂22.01数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势表：2020年1-4月房企融资【总额】TOP10排名房企融资金额（亿美元）1恒大4682首开2213金融街1534龙湖1045碧
11、桂园966旭辉947招商蛇口878华夏幸福859佳兆业8510融创7510世茂75数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势表：2020年4月（单月）房企【低利率】境内融资TOP10排名房企融资利率 1首开1.50%2华发1.69%3苏高新1.70%4金融街1.74%5武汉地产1.88%6上海临港2.12%7昆山城建2.18%8浦东软件园2.20%9北京城建2.45%10中国电建2.50%数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势表：2020年4月（单月）房企【高利率】境内融资TOP10排名房企融资利率 1宋都股份8.30%2泛海7.50%3阳光城7.30%4大地投资7.00%5中南7.00%6西安高科6.90%7济宁建投6.78%8富力6.30%9华远5.50%10武汉光谷5.30%数据来源：wind， 贝壳研究院整理走势作者：贾莎莎 审阅修改： 潘浩 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。
