龙湖北京高端豪宅别墅——双珑原著案例分享-房地产

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1、龙湖北京高端豪宅别墅 双珑原著案例分享 项目基本信息 项目体量较小 位于中央别墅区核心位置 区位优势明显 配套成熟 交通便利 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 2 项目交通状况 高速路 大广高速 京平高速和机场高速 可直达首都机场 六环和五环 京顺路 京顺路贯穿北京五环 四环和三环 地铁 15号线孙河站 东至顺义 西至望京 未来修建可至海淀五道口 项目交通四通八达 三条高速相互通达 京顺路贯穿至北京三环 未来地铁15号线可实现顺义海淀一线贯通 土地情况分析 拿地情况 2012年9月位于朝阳孙河乡北甸西村地块 龙湖地产以14 7亿元 溢价8 7 的价格竞得该地块 起始楼面价仅次于万柳地王的二

2、类居住用地 最终楼面价为20158元 平米 地块四至 东至 规划孙河组团四号路中线 南至 规划孙河组团七号路中线 西至 规划孙河组团六号路中线 北至 规划孙河北路中线 其他地块拿地时间 泰禾2013年1月 首开2013年2月 地块所在区域受市场关注 众多大型开发商进驻 土地成本为区域内最低 随着区域陆续开发 地块产品存在较大价值空间 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 4 项目整体规划 叠拼区域共规划162套 面积238 240平米 备案单价47407 62299元 平米 备案总价1128 1494万元 套 叠拼区域 大独栋区域共规划41套 面积510 543平米 备案单价68711 103

3、102元 平米 备案总价3600 5500万元 套 大独栋区域 小独栋区域共规划87套 面积358 395平米 备案单价53298 71836元 平米 备案总价1901 2752万元 套 小独栋区域 共规划别墅290套其中128套独栋和162套叠拼 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 5 小结 区位交通 中央别墅区核心位置 配套齐全 交通便利 土地分析 区域地价最低 泰禾首开陆续入市助涨价值空间 整体规划 独栋叠拼双业态别墅 分开布置迎合产品属性 开盘分析 以独栋产品实现高调性拔升 以高带低促进去化 先天资源 精准定位 后天借力实现产品高端调性 价值空间 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著

4、 6 项目基本信息分析 产品分析 营销情况分析 产品特点分析项目户型分析 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 7 产品特点分析 酒店式入园大堂设计 不以寻常而立 打造酒店式独立入园设计 师法巴厘岛奢华酒店大堂精心设计理念 以独立建筑取代普通别墅社区门岗入门 石材立面阳光玻璃顶入园大堂 将带来超五星级的入园体验 业主尊贵感与身份感将得到凸显 入园大堂前打造环岛广场 停车步入归家尊贵感 礼仪感十足 同时 入园大堂也是业主尊享的会客大堂 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 8 产品特点分析 三进照壁 重塑当世门第秩序 依据北方园林造园中 障景 的手法 在园区的主入口设立 迎水照壁 彰显礼仪 景观

5、大道 组团照壁 空间隐秘转折 私宅前 门庭照壁 专属图纹定制 三进照壁 三重礼序 既突出对传统东方生活的追溯与守望 为空间塑造出礼仪层次 同时确保了宅邸之间的私密性 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 9 产品特点分析 龙形中央水系设计 千方灵动 此次超越龙湖以往溪谷流水的营造 首次以近千方龙形水景 无边界水池与溪涧流水相印成趣之手法 让整个园区的景观灵动起来 主入口龙首恭候 点睛全国 花园临水 水近花园 私家小院与园内景观融为一体 以 龙湖著龙 定制手法 映照 双珑 之美 为景观让道 历二十一载春秋后 中央别墅区方现全人车分流 业主的车从园区门口直接进入地下车库 径自停泊在车位之上 这一设

6、计在确保园区安全安静的同时 也保持了景观的完整性 极大地增加了园区的绿化面积 全人车分流设计 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 10 产品特点分析 台地园林景观设计 台地 是一段精神高度的刻标 打造台地式园林景观 以高出周边地面之势造园 缔造出高台之上建筑的领地感 依据国人贵上坡这一步步高升吉祥如意的心理寄予 修建缓坡台阶 营造一种拾阶而上的归家之感 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 11 产品特点分析 回字形景观设计 整个园区采用回字型景观设计 外环是围绕园区一周的坡地绿化隔离 依托地势 以种植大冠木 乔灌木覆层的方式 保护园区私密性的同时 有效避免光污染和噪声污染 营造出静谧 私密

7、的社区氛围 社区内回形康体大道以及多景观主题的设计 可满足业主慢跑 晨读 休憩 观景等多项需求 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 12 产品特点分析 中魂西技 延续颐和原著西技中魂的设计理念 主要为石材外立面 局部为仿石涂料 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 13 小结 源自龙湖原著系 东西合璧 东魂西技实现区域产品创新入户奢华大堂 石材立面 龙湖特色园林 细节打造到位 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 14 产品户型分析 地上一层 地上二层 地上三层 地下一层 地下夹层 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 15 产品户型分析 开放式厨房 厨房景观窗 家庭厅 会客厅 老人房 独立

8、卫生间和衣帽间 挑空 南北通透 南北通透 南北通透 地上一层 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 16 产品户型分析 挑空 主卧 独立衣帽间和卫生间 卫生间双洗漱台设置 南北通透 兴趣室 次卧 各房间过道人性化设计 最大限度保护隐私 互不干扰 地上二层 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 17 产品户型分析 次卧 独立衣帽间和卫生间 露台 次卧 独立衣帽间和卫生间 地上三层 属于三层的活动室 增加趣味性 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 18 产品户型分析 影音室 家庭室 下沉庭院 车库 私人图书馆 公共卫生间 桌游空间 台球室 挑空 保姆间 采光井 采光井 地下一层 地下夹层 灰色赠

9、送空间 夹层赠送空间 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 19 小结 地下二层地上三层设置 实现地下一层 露台和挑空多赠送 超高性价比开敞式楼梯 5纯南卧室套设置 实现高舒适度 主卧空间极致奢华首层双客厅设置 二层三层均设置活动厅 以超高趣味性实现情感沟通保姆房实现高采光 细节打造到位 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 20 除地段外龙湖精美园林 创新产品 绝佳户型 营销关键 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 21 项目基本信息分析 产品分析 营销情况分析 营销思路分析推广策略分析推盘节奏分析营销展示分析开盘情况分析客户来源分析销售价格分析销售政策分析 北京市场高端项目分析之龙湖 双

10、珑原著 22 营销思路分析 品牌借势系列推广上下呼应饥渴营销 利用龙湖地产在市场上的影响力进行推广 吸引市场上追随龙湖品牌的客户 推广主诉求为系列推广 从世界到中国 再到中央别墅区 制造神秘引发关注 最后主角登场 充分利用户外擎天柱功能 实现项目高度拔升 线下举办活动 线上紧跟活动内容进行项目推广 形成线上线下无缝隙组合拳推广 有效实现市场关注和增加现场来电来访量 现场销售说辞统一 释放项目房源数量不多 同时看房机会难得 造成客户一 龙墅 难求的心理 促使 心理紧张 时刻关注 实现客户到访和成交 短暂四月 炮轰推广 营造神秘 吸引关注 揭开面纱 引爆市场 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著

11、23 推广策略分析 世界重回东方 以世界观来吸引客户眼球 引发常关注 久违了 中央别墅区 范围从世界缩小到中央别墅区 墅境 美作 阐明 原著系 扛鼎之作 从侧面引用颐和原著市场影响力 制造神秘 引发市场财富阶层关注 原著立世 结合线下推广活动和营销节点说出 原著立世 线上线下齐发力 进一步引发市场业内外和财富阶层关注 主角 登场 以中国丨北京丨中央别墅区去回应之前一系列推广 最终引爆市场 实现开盘热销 预计会持续大力度推广 为下阶段销售热销做充分准备 预计第二次开盘推出约40套独栋产品 推广时间轴 6月开盘后计划还将有三次开盘 前两次为独栋 最后推出叠拼产品 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原

12、著 24 推广策略分析 线上系列推广 世界观 世界重回东方 范围缩小 久违了中央别墅区 制造神秘 墅境 美作 揭开面纱 久仰不如亲见 引爆市场 主角 登场 以中国丨北京丨中央别墅区去回应之前一系列推广 最终引爆市场 实现开盘热销 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 25 推广策略分析 小结 2012年2月开始投放户外擎天柱广告 3月开始进行大力度网络推广 至今户外和网络画面更换过6次 网络专题软文推广2次 线上推广以来广营桥擎天柱 富壁路与李天路交汇口东北方向擎天柱 大广高速与京平高速交汇处擎天柱 北六环酸枣岭桥擎天柱 搜房网 搜狐焦点 新浪乐居和 三联生活周刊 为主 线下结合项目营销节点定

13、期举办样板间开放活动 奢侈品品鉴活动 价值论坛活动 新闻发布会等活动 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 26 营销展示分析 精神堡垒 墙体细节 停车场 大门原石精神堡垒 售楼处 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 27 营销展示分析 售楼处门口 儿童游艺区 园区内景观 园区内景观 园林采用龙湖五重景观 不露土地 注重细节打造 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 28 开盘情况分析 项目于2013年6月10日第一次开盘 共推出36套独栋产品 当日36套独栋全部认购 单价为47000元 平米起 认购额为7 5亿元 下次开盘时间预计为8月份 独栋计划共分三次开盘 最后一次开盘推出叠拼 开盘当

14、日情况 开盘之前蓄客情况 截止开盘当日蓄客达1000组左右 蓄客阶段对客户实行先验资 审资格 所以认购客户都有资格 客户来源为老业主和老带新占到50 其他为追随型客户和市场客户 目前正在为第二次开盘做准备 之前没有买到的客户准备第二次开盘购买 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 29 开盘房源分析 首次开盘 共推出358 395平米小独栋24套 成交价1660 1995万元 套 510 543平米大独栋12套 成交价3300 3650万元 套 二次开盘 预计7 8月推出约25套独栋叠拼产品预计2013年底推出 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 30 客户情况分析 精准拓客 根据龙湖内部人

15、员介绍 销售员主要电开人员为在京之前想买但是没有买到龙湖产品的客户 针对客户的购买预算进行筛选后电开 同时针对已购买龙湖高端公寓产品业主进行精准电开 例如长盈时代天街业主 老带新 以颐和原著为首的北京龙湖别墅项目业主老带新为主 还有一部分业主为龙湖经济型别墅进行终极置业 市场客户 市场客户主要来源为户外和网络 客户来访渠道分析 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 31 销售策略分析 建委报价均价为81000元 平米 地下按算产权计算 均价59000元 平米 总价为1800 4000万元 套 价格分析 排号20万抵40万 折合为1个点左右 全款98折 贷款 分期99折 排号额外1个点 所以实际成交价为销售报价的96折左右 优惠政策 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 32 小结 龙湖的热销是07年以来深耕北京6年别墅市场的水到渠成的反应 6年来 积累的上万组具有高粘性的别墅客户 6年来 龙湖物业积累的好口碑 6年来 龙湖在北京地毯式的宣传推广积累的影响力 6年来 颐和原著顶级产品积累的在北京市场的顶级别墅王者地位 6年来 从托斯卡纳到原创颐和系产品的创新研发 由此证明 高端热销是一个品牌的深度积累 是高端客户的深度培养呵护 是产品的不断登峰造极 是良好的公共关系和社会形象的树立过程 北京市场高端项目分析之龙湖 双珑原著 33