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1、 豪宅是怎样炼成的（产品篇）2008年9月5日目录序言6一概念篇71豪宅的定义81.1豪宅的分类92 成为豪宅的基本条件92.1 价格条件92.2 面积条件102.3 环境条件113 豪宅的特性123.1稀缺性123.2舒适性133.3珍贵性143.4豪华性153.5尊贵性153.6超前性164 豪宅的特征总结17二环境篇181外部环境配置191.1地段环境19积聚性191.2交通环境20交通可达性211.3山水环境221.4利用或创造资源环境23利用已有资源23创造资源252内部环境配置262.1社区规划262.2社区景观302.3院落景观39大门及入口通道39入口喷泉39休闲室外场地39儿
2、童娱乐场地40私家游泳池40合理植物配置41三建筑篇421公寓类豪宅431.1户型功能配置46充足的室内外停车位 46豪华公共大堂 47私家电梯直接入户 48多功能空中花园 49大进深面宽客厅 49全套房设计 49中西厨设计 50佣人房设置 50主卧套房的豪华配置 51宽大阳台设计 511.2装修配置标准53分户门53客厅与卧室53空调设备54卫生间洁具55厨房55其他562别墅类豪宅572.1户型功能配置58充足的室内外停车位及主客停车位分离 58主入口处风雨廊的设计 59豪华中庭共享空间 59中庭大楼梯 59异型客厅设计 61私人会客兼书房 61豪华中西厨房 62餐厅功能细分 62主客人用
3、房分区 63主卧套房的豪华配置 64宽大的露台设计 66高标准佣人房 67桑拿室 67放映厅 68娱乐室 68健身房 69酒吧间 69游泳池 70储藏室 70私家电梯 71其他713建筑材料733.1外挂高档建筑石材733.2高档节能建筑保温材料733.3建筑风格74四配套服务篇751主题会所761.1健身俱乐部、美容主题761.2娱乐主题791.3儿童俱乐部主题791.4 餐饮主题801.5商务主题801.6 交通主题812商业配套823 物业管理服务833.1智能化设施843.2物业服务86常规服务内容简介88贵宾客户专属服务内容简介88豪宅特色物业服务89结论91附录92序言豪宅市场，处
4、于住宅市场金字塔的顶端，是“高端中的高端”；豪宅是一个与房地产市场发达程度和居住水平的差异程度有关的相对概念，对应着不同的经济发展阶段和不同的城市发展历史及文化积淀。豪宅在不同的社会制度、不同的历史发展阶段、不同的城市文化背景下有不同的定义和标尺。虽然近年来，很多项目在宣传推广上纷纷以豪宅形象出现，但通过与发达国家同类横向比较后可以发现，其在产品设计、技术含量以及个性化特色等方面离先进水平还有相当大的差距。但豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是随着经济水平的发展和富豪阶层的
5、出现，豪宅的产生更具有了相当的可能性。因此对别墅类豪宅的开发设计研究，既是住宅技术发展的需要，也是房地产市场的迫切需求。鉴于此，这份报告集中对豪宅产品进行了一系列的分析，对其标准提出了一套参考性的建议，以便于今后咨询以及设计工作给予借鉴参考。一概念篇1豪宅的定义什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。上海檀宫 顶级豪宅的代表综上所述，豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活
6、、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。1.1豪宅的分类住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。上海翠湖天地御苑 公寓类豪宅上海绿城玫瑰园 别墅类豪宅 由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。正是基于这两
7、类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。2 成为豪宅的基本条件2.1 价格条件豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。例如顶级别墅，业内有一个不成文的标准：首先是独栋，一定是一家独占一栋，双拼、叠拼、联排或其它任何形式的混居建筑，都不算；其次，单价在2000美金左右、总价在500万元附近的，为高级别墅，单价在每平方米3000美金、总价起码是1000万元级的，才算顶级别墅，也就是说购买者起码要有数千万乃至上亿元的个人资产。城市物业类型价格豪宅代表上海别墅1000万级3000万级5
8、000万级8000万级天马高尔夫别墅、佘山3号世茂佘山庄园紫园、九间堂檀宫公寓1000万级3000万级5000万级财富海景花园翠湖天地御苑汤臣一品以上仅以上海为例，说明价格为豪宅的衡量标准之一。考虑到中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定差异。如上海、北京等大型城市，能达到1000万的才算是刚达到豪宅的价格门槛，而换到成都、重庆等中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件，产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300万。由于此报告篇章的重点着重于物业的产品，因此，这些地处中等城市、能够满足当地豪宅标准的楼盘，也在此报告的讨论范围。2.2 面积条件豪宅的面积
9、包括占地面积和建筑面积达到一定的指标。作为人多地少的国家，即使是顶级别墅，占地面积还是应该有所节制，一般以两三亩为宜，五亩左右也还能正常，不顾国情动辄几十亩占地面积是一种缺乏社会责任的行为。例如顶级别墅的建筑面积应该在500平方米以上，容积率应不高于035。城市物业类型物业名称单套建筑面积上海别墅紫园檀宫世茂佘山庄园345-31831200-2000250-1543公寓财富海景花园翠湖天地御苑汤臣一品247-66090-670434-1239由上海豪宅的代表楼盘可以看出，一般在该城市能够上豪宅标准的，别墅的单套建筑面积均达到1000平方米，这一面积并不包括室外大面积的私家花园或附送的露台等面积
10、。若是公寓类豪宅，一般单套建筑面积需在500平方米以上。2.3 环境条件对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。四川成都龙湖.长桥郡利用自然的河流，将其纳入别墅区的景观。重庆保利高尔夫别墅修建顶级高尔夫球场，创造优良的景观。没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项
11、目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。3 豪宅的特性3.1稀缺性要想让一栋房子成为豪宅，选址是最为重要的。豪宅的建造地点要么是在最为繁华的城市中心，要么就是在风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地。李嘉诚先生说过一句话：“选房子，就看三点。第一是地段。第二是地段。第三还是地段。”从这句话中，我们不难看出一栋房子的建造地点对其价值的影响有多大。地段是房地产价值的首要因素。豪宅市场的区域条件一般具有独特性和不可复制性。如太平桥地区独一无二的“上海新天地”石库门风格的高档商业配套；陆家嘴滨江板块近陆家嘴CBD和外滩景观
12、优势等。陆家嘴新天地古北徐家汇南京西路 3.2舒适性豪宅最为根本的用途毕竟还是用来居住的，所以舒适性是一栋豪宅必须具备的条件，这是检验豪宅的重要指标之一。一栋豪宅，除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。同时，豪宅的舒适性应该是从内到外全面体现的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。北京东山墅 卫生间内景3.3珍贵性这里所说的珍贵性主要指的是土地的稀缺价值、稀有资源价值、自然景观价值、建筑设计价值与城市的人文价值。占有了这些不可替代的社会资源，豪宅才能够为他的主人带来最大的价值。 上海檀宫 建筑造型各不相同3
13、.4豪华性 既然豪宅是社会精华资源的萃取，显然其建筑与装饰的材料也必须是精益求精，稀有奢华的。作为一所豪宅的重要组成部分，装修与装饰有着与房子本身同样价值。以黄金、钻石作为豪宅的装饰材料一点也不为过。当然价格的昂贵并不是豪宅追求的唯一标准，上等的用料与精细的施工也是豪宅装修装饰所必须的。北京棕榈泉国际公寓3.5尊贵性 当然，一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 上海王子晶品 餐厅内景北京玫瑰园四期 客厅内景3.6超前性作为生活在上流社会的富豪名流，他们还需要享受到豪宅科技的超前性与投资价值的超前性。应用在豪宅中的全新技术能够让主人提前享受到未来生活的舒适与便捷；城市、自然资源选择的超前性能够为主人带来丰厚的投资回报，并且能够经得住时间的考验。 美国豪宅美国豪宅4 豪宅的特征总结一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值
