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1、四、商业经营形式(七)国外或香港地区专业零售商;如沃尔玛、家乐福、百佳超市等;(八)国内专业零售商;如天虹商场、岁宝百货、国际商场等;(九)房地产企业属下专业零售商;如茂业百货、深房百货、万佳百货、泰宁商场等，属于房地产企业集团成立专门的商业经营管理公司经营自已开发的裙楼物业;(十)房地产企业自己经营裙楼;如世贸商场、佳和电子配套市场等，是房地产公司自行租售自已开发物业的裙楼;(十一)实业公司投资的纯商业物业;如友谊城、海雅百货、钻石广场等，是由实业公司(不一定是房地产企业)投资开发的纯商业物业，采取多种招商方式如租售、项目合作、代销等;(十二)地产商与经营商合作经营的商业物业，如女人世界南山
2、分店，组织顺序为:自营 招商 组成经营实体。五、香港商业特色3、香港的商业处处融汇“吃和玩”的主题，无论是大商业还是小商业街区;4、香港商城的经营形式普遍以先招租为主，引入名牌连锁店，待商业形成特色氛围后才开始出售。六、本项目商业建议1、本项目商业配套应达到的目的(从项目档次提升、营销与居住的角度)(3)商业配套为小区及区外客户提供优质特色的商业服务（4）商业配套与小区的滨海假休闲物业定位相结合，以特色性的商业形式与商业服务，提升物业的价值。4、 商业经营类型分析(4) 通过对整个深圳商业现状的调研，中原认为深圳大型商场趋于饱和，而中小型商业网点仍有较大发展空间。（5）基于对片区商业现状的分析
3、，中原认为本片区缺乏功能完善的零售商业与生活配套设施，特别是面对近二年开发的高尚住宅区居民，如本片区的金海湾花园、鸿景湾名苑、金地海景、好景豪苑等。(6)本项目有近500米的临海线，海景景观资源十分丰富，充分挖掘地块的商业价值，做出特色商业，成为休闲地产、休闲商业相结合的新型地产模式(滨海商业)。5、本项目的商业内容(7)本项目可满足商业的基础条件a组织交通宽敞通顺，停车位充足b附近街区整齐宽广，有回旋空间c有公共文化休闲空间(8)基本商业:基本商业定位:满足区内外日常生活所需。(9)特色商业:特色商业定位:洋溢异国风情的美丽海边长廊，景色醉人，环境悠闲，汇聚系列特色美食、西式酒巴、西餐厅和露
4、天咖啡茶座，独有欧陆情调。(中原建议本项目的商业呆结合海景项目的特征，赋予商场特别的外型设计或装饰，如：扬起风帆的般，与小区度假休闲的海滨风情相结全，同时充分利用近500米长的海岸线做出特色商业廊)具体内容：商业为基础与特色两部分，设施建议如下表：基础商业设施占用面积参考特民润、华润或百佳超市（必要商业）2000海景音乐。以隔音玻璃。海鲜美食广场，隔断为独立铺位，门厅装修设置海洋主题文化，如香港青衣城的“稻香居”。（特色商业）1000海岸书画店。名画店。面包西饼屋50海景休闲。文化体育用品店100海景网吧影视中心（租售影碟）（必要商业）100海景coffe。一致药店（必要商业）100海岸风情。
5、柯达冲印中心（必要商业）100珍珠、贝壳。布艺装饰中心100电影咖啡店美容美发中心200球吧。游戏中心100陶吧足浴按摩中心100东瀛风情。洗衣店（必要商业）50特色休闲屋。总计4000总计（11）特色说明： 特色商业设置内设步行走廊，外有风雨连廊。采用隔断铺位，规格为4m*5m。购买者可按需求的面积购买相邻单位打通经营。之一：特色美食街；借鉴香港“蔡澜美食坊”（特色饮食）。青衣城的“稻 香居等形式)美食广场如能引进麦当劳、肯得基、味干拉面、元禄寿司店等特色后，对于人气聚集极为有益;经营的美食以各类小食、茶市，偏重海鲜类食品的提供，形成深圳市区内最优质服务、最新鲜海味、最优惠价格的“海鲜美食街
6、”。之二:特色商业一条街(滨海长廊)，沿福荣路，能看到深圳湾海景及红树林景观，以前卫、休闲、异国风情为主调(类香港屯门的黄金海岸)，突出滨海的休闲生活模式，令这一块特色商业区成为深圳最受欢迎最有魅力的商业休闲步行街。之三：建立超市配送中心，采用统一采购、统一配送、统一管理的方式，将新鲜食品或其它向社区及整个片区提供配送服务，同时亦可搜集客户的个人信息及需求信息，便于开拓新的经营种类，招揽更多的客流。之四：本项目商业因有外销目的，故需营造港人熟悉MALL商城的购物环境，即:a、设施先进，有中央空调、滚动扶梯、人工采光等配合;另需有商场计算机管理设备，实施商场统一收银、统一管理，通过内部网络系统，
7、可随时了解各店的营业资料，掌握不同商品的销售情况。B、商品陈列布局悦目，通透开阔;c、除贵重物品，基本采用开架售货;d、购物环境优美，店外有园林，店内阔松洁净，配有海浪、海风的背景音乐。E、沿街面商铺及会所、园林的部分信道可考虑做特色专门店，信道风雨连廊，使客户亦休闲购物亦观赏景观，如香港的黄金海岸，同时随处皆设有休息坐椅。之五：商城的美观度尤为重要e、需铺设人行街面，组团绿化，增设可休憩的广场散座，可观赏的广场海岸小品及城市雕塑。F、统一安装各具特色的店面霓虹灯，其它的灯饰、广场灯、楼体泛光类在晚上六点至十二点全部打开，形成海岸亮丽的夜景，使其成为人们休闲、饮食、赏景、购物的首选场所。G、所
8、有的商业铺面，均需按照统一的设计标准规划其店面、橱窗、灯光。H、商场有主题景观，建议选有热带雨林风情的海洋特色。注：特色商业，不单指商业形式、商业业态，还包括其具体的建筑形式、商业布局和商业规划。如青衣城的“稻香居”是以海盗船的形式；“黄埔号”商业城是以大游轮的形式，这样的形式不仅给商业凭添特色。更给大社区一个人文具象。（12）项目商业初步规划图C、规划原则： 中原建议项目商业主要配备以下五大功能区：运动区、精品商业区、超市区、休亲娱乐区、美食区（海食坊）；商业和会所形成一个整体，便要保持“既联系又独立”的原则，形象设计需用统一考虑，使商业外型有规模感；会所本着部分设施业主专用，部分设施采用会
9、员制，半对外开放的原则，商业设施建筑面积6000平方米，会所面积3050平方米；分别设立在裙楼一二层的位置；特色商业区为发售部分，其它四区为招租部分；售与租的场地比是1：5；D、商业及会所功能布置图（祥见附图）6页（7页开始）一层商业裙楼平面布置图特色商业区1000平方米超市2000平方米运动区2000平方米二层商业裙楼平面布置图娱乐区1000平方米会所3000平方米美食区2000平方米（7）华侨商业部分招租状况分析部分商铺基本资料（2001/7）商铺（场）名称类型经营范围营业面积售价华侨城购物广场综合商场民族工艺服饰、滋补保健品和地产公司的地铺30000美加广场商业裙楼综合商场1100一层2
10、4000元/平方米；二层10000元/平方米生态广场商业裙楼特色商场酒吧、日式料理咖啡厅、茶艺吧中旅广场商业裙楼独立式店铺28431中高档品牌服饰小结：华侨城片区可出售的商铺较少，只有金三角商城和美加广场裙楼，一层的售价一般2万元/平方米左右，二层售价约1万元/平方米。绝大多数都由华侨城集团统一招租，街铺的租金从40元/平方米到300元/平方米不等，最贵的是沃尔玛购物广场旁的街铺，租金300元/平方米。附件1：华侨城吧区的商业调查情况名称营造主题特色之处商业面积台位数量使用状况营业*寿司店日本风情民国饮食文化双层,约400平方米*租用2002元（3）进制职业、社会阶层商户投资者中，私营企业主和
11、个体经营者占了40。78%的比例；一般的企业职员、销售人员和公务员等有稳定收入的工薪阶层具有一定的投资能力，占3698%。（4）居住地区商户投资者中外销香港居民约占10%的比例，主要集中在国贸金三角区域及东门商圈；国内居民占了90%强，其中非深圳户籍比例为82%，深圳关内户籍占比14%，特区外户籍占比4%。5、家经济状况年收入5万以下5-10万10-20万20-30万30-50万比例19%28%20%22%8%6、购买价格承受力楼层价格承受力3万以下3-5万一楼19%25%二楼价格承受力2万以下2-4万23%70%三楼价格承受力15万以下15-3万23%73%四楼价格承受力1万以下1-2万20
12、%72%4、总价的选择有的一半的人认为商铺总价在10-50万之间比较合适；有35。7%的人能够承受51-100万总价的商铺；总价在100万元以上的商铺则较少人选择。5、付款方式的选择付款方式比例银行按揭34。5%零首期31%一次性付款24。1%返租10。3%（二）用家分析4、用家类型结构（3）性别结构，调查显示，商场（铺）的经营者中以女性居多，其中服装、化妆品、饰物、餐饮等行业以女性占了绝对比例；电子、通信、建材、五金、杂货等行业以男性居多，从整体看，女性经营者的比例占了74%，几乎是男性经营者的三倍。（4）年龄结构年龄比例25岁以下56%25-3530%35-4513%45岁以上的几乎没有（
13、3）居住地区，经营者当中香港居民较少，大陆居民占了绝大多数，其中又以深圳居民为主（非深圳户籍的占了58%，深圳关内户籍的占31%，特区外户籍的仅占11%）。5、租金价格承受力楼层租金一楼（或街铺）200-600600-10001000-2000二楼100-300300-600600-800三楼50-200200-400400-600四楼50以下100-200200-3006、经营方式及要求（6）商铺的来源，现时经营者的商场（铺）有60%是从小业主手中租得的，有29。1%是从开发商那里租得的，仅有较少的一部分人是自己购铺自己经营。（7）商铺商向面积意向商铺面积经营者商向10平米以下9。4%10-
14、30平米56%30-50平米11。3%50-70平米1570平米以上7。6%（8）对经营品种的考虑，服装是大多数人的首选，占29。4%的比例，其它较多人考虑的有装饰品、精礼品、皮具、化妆品等。（9）对商铺经营模式的偏好经营模式认可比例开放式经营模式71。2%百货商场式经营模式17。3%品牌专卖式经营9。6%电子商务等2%（10）对商场绿化及休息空间的看法有八成以上的经营者认为商场里的绿化以及休息空间是非常重要的，可利用购物环境和休息场所来吸引消费者；有11%的经营者认为可有可无。会所部分一、会所市场调查3、在深圳的调查结果设施项目非常需要比较需要需要不太需要酒吧7。6%16%29。5%13。1%中/西餐厅29。5%28。7%28。3%商务中心17。9%18。7%22。6%8。1%网吧4。7%6。4%17。0%14。5%咖啡厅11。4%13。1%27。8%6。8%图书室14。8%16。0
