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1、 （项目管理）西部机场集团西安高新宗地项目市场研究高新项目地开发方向初步定位及市场研究陕西正阳置业管理公司2007年3月目录第一部分：地块初步研判及定位摘要3第二部分：宏观市场分析4第三部分：西安市及本案所处区域各业态市场分析13一、 写字楼业态市场分析141、国内写字楼市场近况142、西安写字楼宏观经济环境分析173、区域写字楼市场整体状况分析214、西安写字楼市场特征总结225、本案写字楼部分总结24二、 酒店业态市场分析241、背景状况252、西安酒店供需情况分析253、区域酒店市场供需情况分析254、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位29三、酒店式公寓市场分析301、西安市酒店式公寓现
2、状302、酒店式公寓业态概念363、现有及潜在酒店式公寓分布374、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位38四、商业市场分析371、商圈的定义382、西安市区主要商圈分析383、高新区域商业业态分析51第四部分：综合体项目的规模参照53一、综合体项目基本情况52二、综合体项目情况小结55第五部分：本案所处区域简要概括57第一部分：地块初步研判及定位摘要项目区位：项目地位于西安国家高新技术产业开发区中央商务区（CBD）内，与区内绿地世纪城隔路相望，距市中心公里，距机场公里。四至范围：北接锦业路，南临锦业一路，西起丈八四路，东至规划路。投资主体：西部机场集团总占地,121.639亩（含社会
3、停车场8.216亩、代征路30.827亩）净用地面积,82.596亩土地性质,交通运输用地容积率,3.5建筑密度,35绿地率,35停车位,0.5辆/100平方米经过对西安市及本案所处区域市场的分析，根据本案土地性质、投资主体现有资源和西部机场集团的实际需求，考虑西安高新区CBD的未来发展趋势，我们对项目定位及业态作进行初步分析和建议：根据西部机场集团的航空旅行服务资源结合项目区位及CBD商务属性做出项目的总定位西部航空国际商务港根据现有土地性质为划拨交通用地，不具备开发商品住宅的基本条件，结合西安高新区CBD的整体定位，对项目所含业态种类做如下初步定位：城市候机中心、写字楼综合体（5A甲级写字
4、楼、西部机场集团下属企业办公地）、商业综合体、五星级酒店和酒店式公寓、停车场（附加汽修中心）五大部分；第二部分：宏观市场分析一、西安房地产行业现状与特点(一)现状背景n 西安历年主要经济指标年度,2001,2002,2003,2004,2005,2006国内生产总值（亿元）,734,823.46,940.35,1095.87,1270.14,1450.02固定资产投资（亿元）,287.7,280.31,446,640.42,835.10,1066.62居民人均可支配收入（元）,6705,7184,7748,8544,9628,10905n 2006西安市主要社会经济指标常住人口,822.52万
5、人常住人口增长,15.71万人人均GDP,17794元（平均汇率折算为2241美元）从各国经济发展的经验来看，地区人均GDP超过2000美元时人们对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资也将会保持良好的态势，地区经济将拥有良好的消费支撑能力，房地产业将从起飞阶段迈入加速发展阶段，而商业主流也将出现品质和结构上的升级换代（ShoppingMall这种商业形式就是在美国人均GDP超过2000美元后才出现的）。(二)特点国家宏观调控对西安房地产市场影响较小国家宏观调控主要目的为抑制房价上涨过快，防止部分地区房地产行业出现泡沫，并且对部分短期炒作投资客进行了一定的控制，在贷款额度和利率方面，加
6、大了投资客的成本及其风险。对于西安这样一个以内需为房地产市场拉动点的城市，国家宏观调控的一些政策对其影响并不明显。居住需求作为居民生活的硬性需求很难被抑制，而西安多次置业的客户同样很少以炒房、投机为目的，因此近年国家出台的一系列调控政策对西安房地产市场的发展并未形成较大影响。西部开发政策吸引国内知名开发商进驻西安，加速西安房地产业竞争发展西部大开发实施后，西安城市化水平有了很大提升，固定资产投资大幅增长，吸引了不少全国知名房地产开发企业来西安投资。尤其在04年后中国东部房地产市场受政策打压影响极大，外地成熟开发商也纷纷向二、三线城市转移，西安作为西北经济的中心，受到外地开发公司的更多关注，外来
7、资金进入西安的房地产市场引起的不仅仅是本土企业竞争意识的加剧，更加拓展了行业内的发展眼界，成为了促进西安房地产业发展的一剂“猛药”。和黄、绿地、中海、珠投、复地、首创等房地产业界的知名企业相继在西安进行投资，为本地房地产市场提供了先进的理念和产品，如同一股清新而迅猛的“阵风”刮入了沉闷的西安楼市，一扫积聚以久的阴霾。（三）区域规划与供需结构区域板块化发展格局已趋成熟区域板块发展特色差异化更加明显。西安的房地产经过近十多年的发展，已形成城东、城北、城西、城南、城内、曲江新区、高新区、长安八个大的区域市场。同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块，例如城北的经济开发区、太华路板块，城东的东高
8、新、灞河板块，城南的电子城板块等。西安市2004-2020城市总体规划已经公示，对西安各区域的发展方向进行了规划，而区域房地产开发也必将以区域规划为先导进行项目运营，因此未来这种区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。市场供需结构趋于合理，供需两旺伴随着近几年来房地产市场的良性、健康发展，政府各种政策的引导及支持，个人购买观念逐渐深入人心，同时市场开发也在全市范围内全面开花，并且延伸至郊区甚至远郊，供西安市民及投资商选择的房产物业无论从结构、供应量及开发区域方面均逐渐丰富，由此也使得近几年来房地产市场销售逐年递增，并且增幅均保持在高位运行，市场呈现供需两旺的态势。尽管近两年来，随着西安城市
9、全面建设步伐的加快，部分区域房地产开发出现了一定结构性失衡，如偏向于中高档物业的开发，使得供应与需求产生了一定偏差，但与此同时，从中央到各地已经开始从政策上对这种开发结构加强了信息监测及政策调控，市场供应已经开始向符合大多数购房者的需求角度转移，伴随着市场开发的趋于成熟及购买者的逐渐理性，未来市场开发及需求结构也将趋于更加合理。(四)土地供给状况2006年是国家正式开始宏观调控后的第四年，而土地政策无疑是宏观调控中的龙头与重点，相对2003年全国共撤消3763个开发区和2004年还未到年底就裁撤了近5000个开发区的现实状况，2005国家继续全力收紧土地资源，土地政策也配合国家整体宏观频频出台
10、，而各地方土地管理政策也针对地方情况连连出台，与国土资源部的政策环环相扣，形成了一个完整的政策链。2006年各主要城市分用途地价水平及地价增长率监测城市,地价增长率（%）,地价（元/平方米）,综合,商业,居住,工业,综合,商业,居住,工业北京市,0.43,0.37,0.37,0.55,2394,4757,2135,482天津市,0.56,0.51,0.93,0.18,1613,2967,1309,563上海市,5.20,5.43,6.53,0.20,2339,4485,2213,782南京市,1.30,1.40,1.60,0.00,1864,2862,1774,865杭州市,0.60,0.40
11、,0.70,0.00,1860,3097,1915,559广州市,1.55,1.55,1.93,1.18,1467,2453,1374,556成都市,1.47,1.40,2.13,0.00,1715,3391,1302,591西安市,6.00,0.50,5.30,5.70,1211,1776,1357,363深圳市,0.30,0.16,0.32,0.38,1383,2255,1375,502西安市土地供给状况从近年西安国土资源局土地招、拍、挂的区域分布情况来看，城内区域的土地现存量供应已呈极度匮乏之势。高新区、城南、城北区域的土地市场较为活跃，尤其是高新区二期规划范围内仍有较大空间扩展，对西安
12、的房地产界提供了一处广阔的发展空间。土地价格根据国土资源部2006年城市地价动态监测报告数据显示，2006年国内部分大城市地价有所变化，其中西安总体地价的增幅为0.9%。西部开发与自身房地产行业发展带动西安土地价格增长西部大开发之前西安地产开发处于二线地位，房地产开发起步晚因此地价基数较低。国家制定西部大开发的政策后，刺激西安经济的快速发展，进而拉动了地价的上扬。西安是西北的龙头城市，连接中部和西部南北，地理位置优越。近年来的经济发展、居民购买力的提高以及商业辐射力和辐射范围宽广，拉动了住宅、商业用地的土地价格上涨。国内外开发商进驻西安，抬高西安土地价格近年来西安城区进行较大规模的拆迁改造，用
13、地向郊区快速的扩张，一些地产开发商从一线城市向西安这样的二线城市的转移，外来开发企业的增多和地价的相对偏高，在一定程度上导致了西安地价的攀升。外地房产开发企业纷纷涌入西安，这就形成了本地企业和外来企业对黄金地块的竞争进一步加剧，在一定程度上也抬升了西安的地块价格。(五)投资状况西安商用房开发投资近几年高速增长，商用房投资市场可谓信心十足。自2000年到2005年市场投资在逐年递增，商用房投资的逐年增加，表明开发商对市场抱有很大的信心，同时商用房市场格局进一步改善，良好的投资、招商环境更为西安商用房市场的未来发展提供了良好的开发环境，开发商对市场也存有较高的期望和信心。（六）开发状况n 西安房地
14、产投资额度与增幅n “十五”期间西安市房地产开发情况表：,新开工（万平方米）,施工面积（万平方米）,竣工面积（万平方米）,销售面积（万平方米）2000年,126.24,144.89,121.8,150.752001年,164.82,183.51,187.88,205.772002年,195.73,212.34,236.97,227.912003年,302.97,320.6,286.64,329.162004年,541.41,537.04,524.67,488.162005年,524.02,498.78,500.61,460.62二、2006年西安高新区房地产业现状与特点西安高新技术产业开发区是
15、西部最具活力的区域，已成为基础配套设施完善、运行机制先进高效、技术创新成果显著、生产力要素市场活跃、科技产业蓬勃发展的现代化新城区，成为陕西省建设“一线两带”的创业先锋、西安最大的经济增长区和对外开放的窗口。（一）高新区房地产发展情况n 十五期间高新区房地产年开工量、年竣工量，年预售面积、年销售量（二）高新区房地产需求情况n 高新区人均收入水平和西安市其他收入水平的比较平均每一就业者收入,14135,12300,4076.42国有职工收入,16469.99,14198.27,5158.37集体职工收入,7017.64,6228.54,3037其他类型职工收入,11236.10,9838.97,6400个体劳动者收入,12267.51,9422.35,1325离退休再就业收入,-,6942,-其他就业者收入,6762.83,5923.54,2916.63n 2000-2006西安市高新区常住人口数量n 2000-2006西安市高新区就业人口量n 西安市高新区人均可支配收入情况n 西安市高新区私家车拥有量（户均拥有量）：（以现有楼盘车位配比和已入住楼盘车位使用情况统计）注：西安市高新区原住民以行政村为单位，属城中村住户，和目
