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1、（项目管理）武汉光谷项目商业调研报告武汉光谷项目商业调研报告二00五年六月目录一、 武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析3二、 汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明5三、 武昌区2002-2005年商业开发及运营分析9四、 2005年武昌区即将推出的商业个案调查10五、 商业收益率调查11六、 “武汉光谷项目”复合商圈调研及分析131、武汉主要复合商圈调研及分析132、武汉“MALL”商业趋势分析283、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况354、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点345、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套41七、武汉四大商业集团经营的商业
2、分布详况49八、国内外品牌商家商业空间需求特征53一、 武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。详细资料见商业市场项目主要调查资料汇编。5万方以上商业名单：商场名字,闽东中天国际,中商徐东销品茂,锦绣龙城,汉正街第一大道,新武汉龙王庙广场,大武汉家装广场,万达商业广场商场代码,29,30,31,32,33,34,35商场名字,武汉广场,世贸广场,鲁巷广场,中商连体楼,汉商21购物中心,金马家居,群光广场商场代码,36,37,38,39,40,41,42上表中29-42为目标商场，根据商业市场项目主要调查资料汇编，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。分
3、析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用；29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。2.扣点率比较图。分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。3.业态比例图。分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。说明：不同业态所占比重以
4、它们所占面积为权计算。二、 汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。详细资料见商业市场项目主要调查资料汇编。主力商业名单（2.5-5万平方米）：商场名字,洪山商场,世纪中商百货,中南商业大楼,中商广场,凯旋门广场,中商徐东平价,新世界百货商场代码,1,2,3,4,5,6,7商场名字,新世界时尚广场,SOGO庄胜崇光,王府井百货,家乐福,中百仓储,易初莲花,武商量贩商场代码,8,9,10,11,12,13,14商场名字,麦德龙,沃尔玛,南极电脑广场,台北商场,天丽百货商场,建二商场,华氏百货商场代码,15,16,17,18,19,20,21商场名字,汉阳商场,国美电器,时尚名都,汉商新武展
5、购物广场,港澳中心（时尚广场）,金凯购物中心,亚贸广场商场代码,22,23,24,25,26,27,28商场名字,闽东中天国际,中商徐东销品茂,锦绣龙城,汉正街第一大道,新武汉龙王庙广场,大武汉家装广场,万达商业广场商场代码,29,30,31,32,33,34,35商场名字,武汉广场,世贸广场,鲁巷广场,中商连体楼,汉商21购物中心,金马家居,群光广场商场代码,36,37,38,39,40,41,421. 汉口商业。汉口商场样本具体代码：7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。（1）营业面积图。分析：30000平方
6、米左右的商业分布在汉口的有14个，9-12万平方米之间的有3个15万以上的有四个。（2）扣点率比较图。分析；32-34（汉正街第一大道-大武汉家装广场）没有开业；扣点率最高的是新世界百货，达到达了30%；20-25%之间的有18个，占整个样本的60%左右。扣点率最低的是港澳中心，不到15%。（3）.业态比例图。分析：零售业的比例远远超过餐饮和娱乐之和，餐饮和娱乐所占比例超过10%的各有两家。汉口的经济是三镇当中最强劲的，娱乐业态与餐饮不分伯仲，暗示了汉口的经济发展水平较高。2.武昌商业。武昌商场样本具体代码：1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、3
7、9、41、42。（1）营业面积图。分析：武昌区商业营业面积在5万平方米以下的商场占武昌样本数的73%。（2）扣点率比较图。分析：比较汉口商场扣点率可看到，武昌商场扣点率整体比汉口要低2-3%。（3）.业态比例图。分析：武昌商场业态比例结构很有特点，零售业最低的也占80%以上的比重，餐饮比例明显比娱乐比例要高，相比较汉口的业态比例结构，说明武昌商场的娱乐业还有待发展。3.汉阳商业。汉阳商业代码：11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。（1）营业面积图。分析：汉阳商场大部分在50000平方米以下，大型综合性商圈基本没有，该区商业配套有待完善。（2）扣点率比较图。分析：汉阳商场扣
8、点率都在15-20%之间，没有区分度，表明产品缺乏差异性。（3）.业态比例图。分析：从业态结构上来看，汉阳与武昌的特点是很相近的，既餐饮的比例与娱乐的有比例明显的区分。三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析典型商业名称,地址,商业面积,建筑形态,开业时间,运营状况群光广场,珞瑜路,88000平方米,八层单体,2003,良好世纪中商百货,中南路,30000平方米,高层底商,2004,良好百安居武汉店,中北路,13354平方米,单体一层,2003,一般凯旋门广场,徐东大街,22000平方米,高层底商,2002,一般中百仓储,骆狮路,不详,高层底商,2003,良好工贸家电,骆狮路,不详,高
9、层底商,2003,良好总商业面积合计：153354平方米。运营分析：群光广场：2003年9月开业，该商场产品定位较有特色，业态结构合理，引进了麦当劳、肯德基等快餐店、有特色的美食和儿童游乐场，经营效益稳定。世纪中商百货：该商场集百货、餐饮、健身于一体，平均日销量50万元，2003年完成利税477万元，创造了武汉市同等级商贸企业开业当年销售额和利税最好的业绩。目前，运营情况较稳定。百安居武汉店2003年5月开业。开业至今，该商业负面消息不断，没能很好的树立品牌形象，这对销售业绩有不小的影响。凯旋门广场，地处徐东商圈，浓郁的商业氛围和较旺的人气保证了它的市场份额，虽然不是很有特色，但也能保持平稳的
10、销售业绩。中百仓储与工贸家电都是以普通消费品为主要经营种类，其低价吸引了不少人气。此类商业最适宜在新建的居住组团出现，会在一定程度上满足新居落成的人们的需求。四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查规划形态,名称,分布点,商业规模描述高层底商,顺民大厦,阅马场长湖小区48号,42271平方米商业配套,华城广场,青山区友谊大道667号,20000平方米商业配套,保利文化广场,中南路与民主路交汇处,1至9层将引进金融、商业、餐饮、影院,嘉园大厦,中南路中南商业大楼侧后,13层9430平方米商业配套,屯智广场,广埠屯,26000平方米社区商业街,金地太阳城,东湖开发区关山一路369号,400米的商
11、业街,关山春晓,关山一路特一号,全长106米步行街,保利花园,光谷关山一路与南湖北路交汇处,4000平方米商业配套,五环广场,南湖花园城内,12715平方米纯商业,金地格林小城,武昌珞狮南路,10000平方米商业步行街,长城坐标城,关山大道与南湖南路交汇处,200000平方米商业配套Shoppingmall,徐东销品贸,徐东,200000平方米步行街,光谷步行街,光谷广场-关山一路,150000平方米合计,670000平方米五、商业收益率调查（数据来源：二手房合同备案）。1. 武广商圈平均收益率调查成交时间,2004二季度,2004三季度,2004四季度,2005一季度地段,万松园路-中山,万
12、松园路-中山,武胜路-航空路,武胜路-航空路细分,首,中,尾,首,中,尾,首,中,尾,首,中,尾平均成交价格,8500,8596,9100,8650,8836,9500,7500,7893,8000,7550,7900,8030平均租金水平,370,380,400,385,422,453,360,379,400,365,383,410平均收益率,4.42%,4.78%,4.8%,4.52%注：万松园路-中山以万松园路为首至中山公园等距离分为首中尾三段武胜路-航空路以武胜路书店为首至航空路长江酒店等距离分为首中尾三段2. 中南商圈平均收益率调查成交时间,2004二季度,2004三季度,2004四
13、季度,2005一季度地段,中北路-中南路,中北路-中南路,中南-付家坡,中南-付家坡细分,首,中,尾,首,中,尾,首,中,尾,首,中,尾平均成交价格,5150,5231,5280,5200,5563,5600,5200,5031,5100,5250,5100,5150平均租金水平,255,279,295,270,326,330,320,318,325,322,326,330平均收益率,5.3%,5.8%,6.33%,6.4%注：中北路-中南路以家乐福为首至中南建设银行等距离分为首中尾三段中南-付家坡以中南建设银行为首至十五中等距离分为首中尾三段3. 鲁巷广场半径三公里平均商业收益率调查成交时间
14、,2004二季度,2004三极度,2004四季度,2005一季度地段,鲁巷-街道口,鲁巷-街道口,鲁巷-地大,鲁巷-民院细分,首,中,尾,首,中,尾,首,中,尾,首,中,尾平均成交价格,4480,4536,5200,4510,4652,5300,4450,4125,4200,4300,3821,4000平均租金水平,245,253,300,250,261,310,210,189,200,195,178,190平均收益率,5.58%,5.19%,4.58%,4.67%注：鲁巷-街道口指鲁巷广场为首至蓝星电脑广场等距离分为首中尾三段鲁巷-地大指鲁巷广场为首至地质大学等距离分为首中尾三段鲁巷-民院指
15、鲁巷广场为首至中南民族大学等距离分为首中尾三段鲁巷广场半径三公里商业平均收益率：5%六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析1、武汉主要复合商圈调研及分析武汉市主要的复合商业街区为武广复合街区，汉正街复合街区，中山大道（江汉路步行街）复合街区，中南复合街区及徐东复合街区。（一） 武广复合商业街区位于武汉解放大道的武广复合商业街区的形成,和武商集团密切相关。1992年，武商集团投资3000万元，完成了武汉商场10层新楼及5层老楼的新建与扩建工程，使武汉商场营业面积从1.4万平方米扩大到3.3万平方米，成为当时武汉市最大的购物中心，年销售额由2.08亿元增长到6.23亿元。1996年，武商集团投资3.5亿元，历经三年建成的武汉广场购物中心正式开业。武汉广场高达50层楼，总投资9亿元，其中1-8层为营业大楼，营业面积8
