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1、（项目管理）无锡翠湖国际项目提案报告(word终稿)翠湖国际项目提案报告2008年8月第一部分市场篇一、 无锡投资环境分析（一） 行政区域及自然状况1、 位置无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。2、 行政区划下辖江阴、宜兴两个市（县）和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区3、 面积无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%
2、，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。4、 人口人口规模有序扩大。据公安部门统计，年末全市户籍人口为457.80万人，人口出生率6.70，人口死亡率6.97，人口自然增长率为-0.27。年末全市常住人口为584.17万人，比上年增长4.4（二） 市政建设及交通无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里。海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有
3、高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1
4、公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。（三） 2006年无锡国民经济运行情况2006年无锡市经济运行的主要特征如下：1、经济平稳快速发展。全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3。其中第一产业增加值51.3亿元，比上年增长6.3；第二产业增加值1968.7亿元，比上年增长15.3；第三产业增加值1280亿元，比上年增长15.5。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8，比上年提高1.0个百分点.2
5、、工业生产较快增长。全年规模以上工业实现增加值1662.39亿元，增长20.5。从轻重工业看，轻工业完成增加值474.95亿元，同比增长19.7，重工业完成增加值1187.43亿元，增长20.8，轻、重工业增长趋于同步。从经济类型看，非公有制经济增势增强。股份合作企业增长23.7；外商及港澳台企业增长26.5。集体工业增长也达到24.3。3、第三产业平稳发展。初步核算全年第三产业完成增加值1280亿元，增长15.5，增速同比提高0.7个百分点。商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展。旅游人数和收入双双增长。全市金融机构本外币存款余额为3906.04亿元，贷款余额为2733.20亿元，
6、同比分别增长18.5和22.7。物流通道继续拓展，出入口岸建设取得突破。无锡近年来三大产业年增长情况（同比上年增长）,第一产业增加百分比,第二产业增加百分比,第三产业增加百分比2006年,6.3,15.3,15.52005年,3.6,15.7,14.82004年,2.1,19.4,15.52003年,3.1,17.8,132002年,4,14.1,12.72001年,6.7,11.2,12.54、物价水平小幅上扬。2006年无锡居民消费价格上涨1.7，涨幅同比回落0.3个百分点，工业品出厂价格上涨2.0，原材料、燃料、动力购进价格上涨5.5。5、居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年
7、平均工资29658元，比上年增长15.8。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长13.6。农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9。城市居民人均消费性支出11372元，比上年增长5.6。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。无锡近年来城市居民人均住房面积情况6、财政收入持续增长。2006年全市实现财政总收入517.35亿元，同比增长22.7，实现地方一般预算收入220.89亿元，同比增长21.6。7、消费需求持续活跃。全市实现社会消费品零售总额959
8、.47亿元，同比增长16.4，增幅同比加快了0.1个百分点。限额以上企业拉动作用明显，市场份额逐步扩大，实现零售额341.08亿元，增长20.9。（以上数据来源：2006年无锡市国民经济和社会发展统计公报 无锡市统计局 2007年3月17日）分析：1、无锡是苏南地区及整个长三角地区的重要经济城市。交通便利，经济发达。2000年后，GDP以每年20%的速度平稳增加。2、无锡第二第三产业发展迅速，商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展，带动了无锡整体消费市场。3、居民生活水平提高显著。截止2006年底，城市居民可支配收入18189元，消费性支出11372元。4、目前城市居民人均住房面积3
9、1.3平方，居住环境改善需求逐年增加。在无锡市平稳快速的发展的大好环境之下，房地产市场不断成熟，房地产整体市场发展潜力巨大。二、 无锡房地产发展状况分析(一)2006年无锡房地产概况及指数分析2006年全年房地产业实现增加值108亿元，比上年增长15.4。完成房地产开发投资276.80亿元，比上年增长21.5，商品房施工面积为2322.17万平方米，比上年增长19.7，竣工面积657.68万平方米，比上年下降4.7。房地产业发展健康，全年商品房实际销售额247.21亿元，比上年增长12.6。2006年第4季度锡房住宅指数3822点比上季度上涨131点，涨幅为3.55%比去年同期上涨155点，涨
10、幅为4.23%（基期为2001年第二季度，基期指数为2000点）（二）2006年无锡房地产市场运行特点：1、房地产开发投资总体向好，房地产开发资金呈现多元化。2006年无锡市区完成房地产开发投资202.07亿元，同比增长22.26%,增幅较去年增长6个百分点，占固定资产投资总额比例约为19。房地产开发投资更理性，总体态势更趋平稳。从房地产开发资金来源来看，则呈现多元化。市区房地产开发吸收国内贷款50.34亿元，同比上涨22.13%；利用外资7.05亿元，同比上涨102.35%，利用外资明显增多；自筹资金76.95亿元，同比增加31.29%，涨幅明显，其中自有资金45.85亿元，同比增加8.37
11、%；其他资金来源为129.09亿元，同比增加22.83%。此外通过定金及预收款获取资金为77.56亿元，同比下降15.43%,主要有以下几个原因：一是通过房地产市场的整顿，我市房地产市场秩序得到了进一步的规范。二是楼盘销售进度的放缓，减少了此类资金所占的份额。2、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化2006年我市商品房批准预售面积485.32万平方米，加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场供应总量达到904.48万平方米，市场供应充足。3、商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动2006年市区累计成交各类商品房412.13万平方米左右，同比上涨14.14%，市场成交活跃。
12、同时数据显示，我市房地产市场日趋成熟，2006年商品房交易指标波动幅度明显低于去年同期，主要表现在：(1)2005年国八条政策出台后的商品房月成交量最低谷值为20.99万平方米，而2006年税收政策出台后的商品房月成交量低谷值为27.65万平方米,同比增长31.73。(2)2005年低谷的值是月平均值30万平方米的70，2006年低谷值是月平均值33万的84，波动幅度明显小于2005年。(3)政策出台后，2006年市场成交回暖时间（成交量达到平均水平的月份）为2个月，快于2005年（回暖时间为4个月）。4、房价稳中有升，涨幅进一步回落至2006年第4季度，市区商品住宅加权均价为4315元/平方
13、米，同比增长4.23%，涨幅较去年进一步回落，回落了6个百分点。二手住房平均价格3876元/平方米，同比增长1.97%，房价进一步走向平稳。（三）20012006无锡房地产比较分析1、总供给总需求状况01-06年无锡市批准预售量翻了4倍01-06年无锡市销售量翻了3.5倍总供给增长高于销售量增长，无锡市房地产整体供大于求01-06年无锡市批准量和销售量增长情况年增长率,01-02年,02-03年,03-04年,04-05年,0506年,平均增长率批准预售量,36%,34.78%,102.89%,11%,-2.36%,36.46%销售量,38%,21%,25.63%,0.83%,14.14%,2
14、0%2001-2006年期间，无锡市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的，2002年比2001较为缓慢，由于2002年销售量不太乐观，2003年供应量开始大量增加，以适应市场的要求。到2004年销售量增长，对房屋的需求量也增加，房屋的供应量要比2003年翻了3倍。2005年和2006年由于受到国家宏观调控政策的影响，商品房批准量得到了有效的控制。2、市场空置量时间,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年总销售量（万）,118,162.96,210.19,358,361.05,412.13批准预售量（万）,119,162.9,219.55,445.44,487.
15、1,485.32空置量（万）,1,-0.06,9.36,87.44,126.05,73.19注：上述表格空置量不计累加空置量和未批预售量小结：从表格来看从2001年到2003年空置量变化不是很明显，也就是说排除累积空置量当年的批准豫售量与总销售量基本持平。而2004年由于土地供应量的增加等诸多原因空置量明也显增加，2005年由于国家加大了宏观调空以及新政的出台导致空置量增加的幅度有所减小。在逐渐接受宏观调控后，2006年的控制量相对2005年而言有着明显的下降趋势。3、市场的供需特点（3.1）供应特点在20012006年期间，无锡市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的，0406年无锡市市区供应量缓慢增长，供应增长向郊区扩展。到2004年销售量增长，对房屋的需求量也增加，同时供应量也在增加。房屋的供应量要比2003年翻了2倍。2005年后受到国家宏观调控政策的影响，商品房批准量得到了有效的控制。同时，各区也有着其自身发展的特点。中心区的商品房供应面积成抛物线趋势，在整个市区的商品房市场始终占据很小份额。由此可见，无锡市中心区商品房市场基本已达到饱和状态。副中心区的发展趋势与中心区相似。东西南北四个区，商品房供应面积呈现稳步增长。其中，以东区最为突出，其次是北区。西区商品房批准面积在01-04年间，稳
