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1、（项目管理）文化项目物有所值报告平昌县教育文化体育产业园“二馆二中心”建设项目物有所值（VFM）评价报告四川智库策划咨询有限公司二一六年八月目录第一章项目基础信息1一、项目概况1二、经济技术指标1三、产出说明3四、绩效考核9五、项目运作方式14六、付费机制14七、风险分配16第二章项目编制目的和依据23一、编制目的23二、编制依据23第三章物有所值定性分析25一、定性分析程序25二、指标及权重25三、评分标准27四、定性评价结果32第四章物有所值定量分析35一、定量分析步骤35二、公共部门比较值（PSC）计算35三、PPP值的计算43四、定量评价结论45第五章结论及建议45第六章声明46第七章
2、附件47第一章项目基础信息一、项目概况1、 项目名称：平昌县教育文化体育产业园“二馆二中心”建设项目2、 所属领域：文化领域3、 项目实施机构：平昌县文化广播影视新闻出版局4、 项目类型：新建5、 项目地点：平昌县黄滩坝文化产业园6、 前期工作：（1）已经完成可行性研究报告的编制工作和立项工作，取得了可行性研究批复（平发改审【2016】206号）；（2）已完取得项目用地预审、项目规划许可、水土保持批复、环境影响评价批复。二、经济技术指标（一）项目区位本项目位于平昌县黄滩坝文化产业园，地块北临黄信路，西邻黄滩坝大道，南邻文昌路，白鹤路贯穿其中，整个项目占地约70亩。项目选址如图1-1所示。图1-
3、1项目选址示意图（二）建设内容及规模新建综合图书馆、博物馆、综合文化活动中心、广电播控中心（简称“二馆二中心”），整个项目计划用地45898.9m2（约70亩），总建筑面积55000m2（其中：地上49500m2，地下5500m2）。购置相关设备，完善相关附属设施建设。具体建设内容及规模以经批复的施工设计图为准。序号,用地面积（m2）,建筑面积（m2）,小计,地上,地下新建综合图书馆,12950,8000,7200,800新建综合博物馆,4000,36000,400新建综合文化活动中心（文化馆、非遗保护中心、科技馆、剧场、电影乐园、美术馆、IMAX影院等）,23164,35000,31500,
4、3500新建广电播控中心,9784.9,8000,7200,800合计,45898.9,55000,49500,5500表1-2项目建设内容及规模概览表（3） 项目总投资项目估算总投资48000万元，其中建安工程费29171.97万元，设备购置费9300万元，其他费用2917万元，陈列布展5900万元，基本预备费711.03万元。工程费用以政府部门最终审计金额为准。费用类别,费用名称,项目编号,工程费用项目名称,技术经济指标,比例,建筑面积（）,单位价值（元/）,总金额(万元）,一类费用,建安工程费,1,建筑工程费,21980.00,0.4579,1.1,结构工程,68300,19350.00
5、,博物馆,5000,3000,1500.00,图书馆,7000,4000,2800.00,文化活动中心,35000,3500,12250.00,广电播控中心,8000,3500,2800.00,1.2,装修工程,55000,600,2630.00,博物馆,5000,450,225.00,图书馆,7000,500,350.00,文化活动中心,35000,450,1575.00,广电播控中心,8000,600,480.00,2,安装工程费,5225.00,0.1089,3,陈列布展,5900.00,0.1229,博物馆,1600.00,图书馆,800.00,文化活动中心,3500.00,广电播控中
6、心,4,室外工程,1966.97,0.0410,设备购置费,5,设备购置费,9300.00,0.1938,博物馆,800,图书馆,2000,文化活动中心,1000,广电播控中心,5500,一类费用小计,44371.97,0.9244二类费用小计,2917.00,0.0608预备费用,711.03,0.0148工程总投资,48000.00,1表1-3建设项目投资估算表（四）项目资金来源1.本项目注册资本金为5,000.00万元人民币，其中政府方以股权投资的方式投资1500.00万元，社会资本方以股权投资的方式投资3,450.00万元。2.为保证项目的顺利实施，要求项目资本金不低于项目总投资的30
7、%，即14,400.00万元（包含5000万元的注册资本金）。由政府方和社会资本方按30：70的比例以现金方式出资，其中政府方出资4320.00万元（包含1500万的注册资本金），社会资本方出资10,800.00万元（包含3450万的注册资本金）。项目资本金按项目建设需求分年到位。3.项目资本金外的剩余投资由社会资本方融资取得，资金到位时间需满足项目建设需求。社会资本方应在规定的时间内完成融资交割，否则社会资本方应以自有资金完成本项目的投资建设。（五）项目周期本项目全生命周期：14年，其中建设期4年，运营维护期10年。三、产出说明（1） 项目形成资产新建综合图书馆、博物馆、综合文化活动中心、广
8、电播控中心（简称“二馆二中心”）。整个项目计划用地45898.9m2（约70亩），总建筑面积55000m2（其中：地上49500m2，地下5500m2）。购置相关设备，完善相关附属设施建设。具体建设内容及规模以经批复的施工设计图为准。序号,用地面积（m2）,建筑面积（m2）,小计,地上,地下新建综合图书馆,12950,8000,7200,800新建综合博物馆,4000,36000,400新建综合文化活动中心（文化馆、非遗保护中心、科技馆、剧场、电影乐园、美术馆、IMAX影院等）,23164,35000,31500,3500新建广电播控中心,9784.9,8000,7200,800合计,4589
9、8.9,55000,49500,5500表1-4建设内容及规模概览表（1）图书馆规划用地总面积约：7554.17平方米地上建筑面积约：7200平方米地下建筑面积约：800平方米项目构成：图书馆以及地下车库等。图书馆：建筑面积约8000平方米，根据国家建设标准按中型馆进行设计。（2）综合博物馆规划总用地面积约：5395.83平方米地上建筑面积约：3600平方米地下建筑面积约：400平方米项目构成：博物馆以及地下车库等。博物馆：建筑面积约4000平方米，根据国家规范小型博物馆进行设计。（3）综合文化活动中心规划总用地面积约：23164平方米地上建筑面积约：31500平方米地下建筑面积约：3500平
10、方米项目构成：文化馆、非遗保护中心、科技馆、剧场、电影乐园、美术馆、IMAX影院及地下车库等。综合文化活动中心,建筑面积（）,地上,地下文化馆,9000,3500非遗保护中心,3000,科技馆,3000,剧场,3000,电影乐园,2000,美术馆,2000,IMAX影院,95000,合计,31500,3500表1-5文化中心建设项目概览表（4）广电播控中心由综合播控大楼、多功能演播大厅、配套功能用房和地下车库四部分组成。综合播控大楼由电视台、广播电台、网络传输管理中心、局机关办公区四部分组成；多功能演播大厅为与综合大楼相连而建的矮层建筑；配套功能用房设置有发电机房、后备电源机房（UPS电源）、
11、生活用房。规划用地面积约：9784.9地上建筑面积约：7200（综合大楼5200，多功能演播大厅1700，其他功能用房300）地下建筑面积约：800（5）地下面积确定根据规划部门出具的规划选址意见书中，停车位按0.7车位/100m2建筑面积计取，车位数共计347个，考虑到本项目的实际情况，车位数按地下120个，地上227个设置。根据规范地下停车位按40m2/个考虑，地下车库面积为4800m2。同时考虑项目的需求，在地下设置700m2设备用房。综上所述，本项目地下建筑建筑面积为5500m2。（2） 主要技术标准序号,指标名称,单位,数量,小计,综合图书馆,综合博物馆,综合文化活动中心,广电播控中
12、心1,总用地面积,m2,32948.9,12950,23164,9784.92,建筑占地面积,m2,11666.73,12950,23164,9784.93,总建筑面积,m2,55000,8000,4000,35000,80003.1,地上建筑面积,m2,49500,7200,3600,31500,72003.2,地下建筑,m2,5500,800,400,3500,800,地下车库,m2,4800,设备用房,m2,7004,容积率,2.0,0.8,2.05,建筑密度,%,30,25,206,绿地率,%,30,30,357,停车位,1447,机动车停车位,地上,个,120,地下,个,227,非机
13、动车停车位,个,1000表1-6主要指标概览表四、绩效考核政府方采用PPP模式建设的主要目的是引进经验丰富的社会投资人,利用其先进的技术及高效的运作管理模式实现建设成本的减少以及提供优质高效的服务。如何衡量是否减少了建设成本，以及是否提供了更优质高效的服务质量，均需要借助绩效考核来加以评判。PPP项目的绩效考核应按照事先制定的绩效标准和指标体系，并运用数理统计、运筹学等科学的方法,按照一定的程序进行。本项目的绩效考核参照如下原则建立、执行：1.绩效考核主体：项目实施机构及政府相关部门组织绩效考核小组，考核对象为项目公司。2.项目公司在绩效评价工作中承担以下职责：（1） 提供工程绩效评价所需的有
14、关资料；（2） 提供有关年度财务决算报表和审计报告；（3） 配合绩效考核小组开展项目现场考察。3.绩效考核层次：本项目绩效评价包括以下两个方面。一是工程建设完成后的绩效考核，重点对项目工程质量、工期、安全等关键绩效指标进行考核，可以对本层次的考核相应设立奖惩机制以便促进社会资本建设成本的控制和建设效率的提高。二是项目阶段性的绩效评价，重点对项目运营、维护管理、公众满意度等方面进行综合评价，以绩效监控结果作为政府购买服务费用调整的依据，同时通过绩效监控加强项目运营的监管。4.考核时间：第一方面的考核设在工程竣工验收后，第二方面的考核在项目运营后每年进行。5.绩效考核指标：（1）工程建设考核指标包含但不限于：建设工期、工程质量、工程安全、政府满意度、公众满意度等。（2）运营管理考核指标包括但不限于：项目维护质量、政府满意度、公众满意度等。6.绩效评价标准：绩效评价的方法有很多种，比如计划标准、标杆标准、历史数据系列分析标准等。建议本项目采用计划标准进行考核。计划标准指将不同的考核指标设置相应的权重及打分标准，考核主体按照该预设的评分标准进行绩效打分评价。7.绩效评价方法：（1）建设期绩效考核建设期绩效考核于工程交竣工验收后进行，按选择的指标采用绩效评价标准得出建设期绩效考核分。指标类型,权重,指标要求,备注项目资金,25分,项目资金到位符合项目资金投入计划，符合项目建设需要,根
