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1、2015年5月1日 2015年4月 南海里水商业广场项目 营销策划方案 目录 口碑 人流 业态 营运 商家信心不足 如何重拾商户信心商场人流不足 如何营造旺场人流商家零散稀少 如何合理规划业态商场现状严峻 如何通过营销盘活 面临四大问题 项目出路思考 蓄水养鱼 需要让利要复活一个商场 我们更需要让利 以长远投资的眼光和方式 通过个性化错位发展项目 才是生存之道 出路 项目背景篇 项目概况分析 项目本体分析 面临问题 PART1 项目区位分析 梦汇尚城 新天地广场 里水第一城 项目位于里水商住区域内 临近里水镇政府 街心公园等 配套完善 周边分布有大量住宅群以及新建的大型商住社区 区域住宅环境成
2、熟 周边商业以住宅底商为主 商业气氛较浓周边商业体发展迅速 未来商场招商竞争将加大 区位中心非重心竞争未来很严重 核心住宅区 住宅区 项目交通分析 项目位于镇街主干道之一 新兴路与繁华的朝阳路交汇处 比邻里水大道北 沿江路等核心路径 车流频繁交通相对便捷 项目离核心商圈较近 商业基础较好 业态适合错位发展 梦汇尚城 新天地广场 里水大道北 里水第一城 朝阳路 新兴路 沿江路 5分钟 8分钟 路网通达交通便利 项目四至分析 幼儿园 小学 里水第一城 住宅 梦汇尚城 市政单位 项目周边有 幼儿园 和 小学 为项目规划教育培训业态提供人流基础 项目周边有不少市政单位 为商业 为餐饮娱乐业态提供了一定
3、的需求 项目周边虽有不少临街商铺 但业态单一 档次不够 有待完善 市场空白为项目提供机会 临街铺 临街铺 商业氛围较浓业态有待完善 项目本体概况 项目为一栋文化产业和商用融合的综合物业 具有良好的昭示性和彰显性 但体量有限 且现有部分业态已错层进驻 规划难度较大 项目本体分析 么装服饰 女装服饰 广场 电影院 11 F 12 F 9 F 10 F 7 F 8 F 5 F 6 F 3 F 4 F 1 F 2 F 中庭 餐饮 餐饮 品牌专卖 便利店 空店 餐饮 餐饮 餐饮 儿童娱乐 空店 空店 空店 眼镜 服饰 空店 空店 空店 电影院 注 剖面示意图 空店 特色餐饮 百货零售 儿童娱乐 儿童娱乐
4、 写字楼 写字楼 各层均有空铺 业态规划难度大百货业态过于零散稀少中庭及广场的昭示性尚未展现儿童业态过于单一 仅儿童游乐场首层无超市 且7 11位于商场主力店餐饮特色不明显 有待加强改造 项目思考 如何通过快速招商实现利益最大化 如何完善业态规划盘活整个商业体 定位 营销 项目定位篇 项目概况分析 项目本体分析 面临问题 PART2 SWOT分析 区位优势明显 路网交通便利 商业氛围较浓 项目空置率高 项目体量有限 周边业态单一 SWOT分析总结 如何发挥自身优势 利用啄头增加人流重拾商家信心 争取更多扶持 完善业态规划 是招商的关键 大宣传快招商 解决方案 优劣对比 项目定位思考 定位 电商
5、大力冲击传统零售业 更多商家开始逐渐融入电商 利用电商平台 实施产品推广和分销 怎样定位有啄头又可行 还能盘活整个商业体 项目功能定位 王石曾说 淘汰你的不是互联网 而是你不接受互联网 是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来 最终淘汰你的还是你的同行 商业地产的互联网改造 已不是做与不做的问题 而是未雨绸缪的未来必经之路 定位思考 网络电子商城现有的有淘宝 天猫 唯品 京东等品牌商城同时也有不少自主品牌的电子商城 如蘑菇街等 手机APP商城现在所有的品牌电商拥有自己的手机APP软件 直接可在手机上进行商品销售 逐步占领手机用户市场 这些不是我们现阶段要的 定位思考 好倬头 关注度 人流量 消
6、费率 这些才是商户要的 扫二维码加公众号 项目图片多维度展示 摇一摇抽红包活动 项目动态信息发布 公众投票调查功能 公众照片集赞功能 品牌分页栏推介 商品团购微支付 8大功能 微信 公众号 平台功能很多 不是所有的我们都要一次性去实现 我们并需根据商户的具体需求 选择适合本阶段发展所需要的功能 避免盲目投入 运营举措 首先需要WIFI覆盖全商场 如今 低头族 已成为普遍现象 首先实现此功能就是为了延长人流在商场停留的时间 项目功能定位 引领商业新模式 营造消费新体验 构筑品牌新平台 区域优势明显商业氛围较浓路网通达便利 里水 云体验 一站式餐饮娱乐休闲购物广场 利用微信公众号推广商家利用微信公
7、众号推广特价产品利用微信公众号组织线上线下活动 特色餐饮风情街KTV和电影院相结合公共空间强化儿童娱乐设施 项目定位 云体验 一站式餐饮娱乐休闲购物广场关键字 亲子互动中心这里成为周末父母与孩子互动的乐园 平日里的压力暂且放下 来这里体会家庭的温暖 倾听孩子的笑声 关键词1 亲子体验 项目定位 项目定位 关键词2 微信购物 智能购物中心以微信 公众号 平台为主体 打造智能推广 分销 管理的电子商户平台 让消费者体验掌上购物新乐趣 餐饮休闲娱乐中心特色的建筑风格 鲜明的主题元素 增添购物中心可玩性 使本案商业成为都市人的时尚领域 项目定位 关键词3 美食娱乐 项目定位 关键词4 时尚潮流 品质购
8、物中心不再为品牌的缺失而烦心 不再为购买不到的商品而失落 这里满足你一站式高品质的购物需求 消费群定位 潜在客户 重要客户 核心客户 居住里水城区的 本地年轻家庭 客户偏好 注重家庭消费 尤其是餐饮娱乐 常一家三口出行客户特点 白天上班 晚上或周末才逛商场 居住里水城区的 外地年轻打工一族 客户偏好 注重时尚 娱乐 而且比较关心价格客户特征 只要是休息时间 就会到处找地方逛街 周边区域的外地务工人员 产品偏好 注重时尚 新鲜 讲究餐饮娱乐客户特征 逗留时间较短 但对吃必须解决 消费群体定位分析 以年轻家庭为核心的消费对象 目标客户 为周边社区中的消费人群 主力消费人群是在半径5公里以内生活和工
9、作的中档消费人群 并且将16岁 45岁的人群作为项目的主要客群 家庭消费 在我国消费结构中所占比例越来越大 在未来将成为主流 迎合这种趋势 其丰富的业态非常适合一家人前来消费 同时以餐饮 娱乐 休闲开启了家庭消费这一崭新的商业消费模式 力求每一个家庭的成员们都在商业广场中找到属于自己的休闲方式 在享受着丰富的业态的同时 商业广场还有着各式各样的 主题景观 让人们在消费之余亦可进行各种休闲娱乐活动 定价考虑因素 摩的全天日很多 夜晚摩的寥寥无几 人流多与少 让熟悉本地情况的 摩的 说了算 摩的 较少 说明现阶段项目辐射力不够 只辐射周边人群 停车场空位多 摩的 仅夜晚出现 说明项目人群多在夜晚在
10、此消费 部分商户很晚才开市 人流不足 业态不完善 如何定价才能快速招商 定价考虑因素 新天地广场 里水第一城 星御广场 和信广场 流行天地 人流主要活动区域 车流较多行人较少 梦汇尚城 行政办公区域 问题 人流如何吸引过来 项目现时人流明显不足 项目尚未形成口碑 消费者不知道在本项目有何消费 项目周边没有形成 连锁商业氛围 定价考虑因素 特卖场和街铺人流较多 超市和灯光夜市人流较多 商场内和屈臣氏人流稀少 由于信和广场和新前线连为一体 人流共享 而星御广场虽属同一区域却人流稀少 星御广场 新前线广场 信和广场 定价考虑因素汇总 星御广场对本项目参考价值大于 信和广场 和 新天地 竞品项目租金明
11、细 1 如何引导消费者过来本区域消费 除了业态定位 还有租金定价决定招商速度 2 里水消费不高 本地商户的租金承受力一般 每个经营者均考虑自身经营成本 3 里水在营商业项目租金价格是调整后价格 部分商家无法承担 开始转让铺位 备注 以上价格含空调管理费用 且为建面价格 定价思考 我们的最终目的 在有限的时间内 实现利益最大化我们的首要问题 如何实现快速招商 填满商场我们的想要的 是长远稳定的持续收益 有和无 多和少是两个概念商场持续收益总比长期空置强 项目租金定价 收益核算 1 4层年收益为 7400220 含有空调管理费 这个收益只是暂时 业态建议篇 项目概况分析 项目本体分析 面临问题 P
12、ART3 项目业态重点就是在 餐饮 和 娱乐 我们的大力士和电影院人流不少 其他项目的KFC M记 必胜客人流也不少 思考 为什么麦当劳 KFC 大力士餐饮人流这么 万岁 烤尚宫却人流稀少 由于里水主要消费人群是 年轻家庭消费 而且还有相当一部分外来打工一族 家庭消费注重小孩子的饮食健康 而打工一族注重餐饮价格高低 所以我们在选择餐饮业态 应该适当选择一些新鲜 且价格适合大众家庭消费的 主食餐饮 思考 1F业态规划建议 特色餐饮区需要重新打造 重点放在餐饮种类选择和露天餐饮区的展示利用 零售百货尽可能选择一些适合当地年轻家庭 且价格适中的2线品牌或自主品牌 把中庭位置座位 可变性特卖专场 平时
13、用于活动展示 定期组织特卖专场 场地可暂时免费或提点收费 餐饮风情街 可变性特卖专场 精品 皮具 男女服饰 休闲餐饮 可变性特卖专场 三大升级前期可免费试用 第一步 通过免费特卖场让商家汇聚人流 做旺商场别推广商场微信 公众平台 二维码 第二步 针对周边消费人群的喜好及季节变化 开展 各类主题 卖场活动 并协助商家推广 此时开始收费 第三步 保留有实力商家 为商家提供主题性开放式商铺 提升特卖场综合竞争力 电影院展示 电影院展示覆盖面可至一楼或楼梯间 风情餐饮街外街道改造 强化一楼餐饮区外街利用 中庭展示强化 强化一楼大堂卖场促销 活动展示 2F业态规划建议 主要以时尚女装为主 重点注重开放式
14、铺位的展示面装修 餐饮和童装夹在时尚女装中间 主要目的是为了使带动整层形成 环岛人流动线 二层精品内衣处 主要是该内商户承受租金能力低 且为刚需产品 适合该处位置 二楼空置公共空间较多 尽可能做成铺位 餐饮 餐饮 百货 百货 零售百货 百货 商场特色摆设 商场内摆设特色的座椅 场内公共设置建议 品牌展示 品牌展示 公共座椅 公共座椅 公共座椅 电梯装饰 中庭LED屏 中庭吊顶装饰 广场内部合理利用公共空间及走道 增加了个性化情侣装饰座椅及主力品牌商品在公共区域的展示 既美化了环境 又达到品牌推广 场内空间设计如出一辙 突出消费愉悦性 休憩性 3F业态规划建议 根据现有的儿童娱乐和餐饮业态 尽可
15、能将儿童业态最大化 由于周边有 学校 和 幼儿园 根据市场需求 可以引进培训机构和儿童早教 由于镇街商业三楼租金较低 可生存业态有限 可增设母婴用品 玩具 儿童体验等业态 餐饮 餐饮 儿童娱乐 儿童百货 儿童手创馆 培训机构 儿童公共设施包装 4F业态规划建议 四楼楼上便是电影院 可以引进量版式KTV 增强娱乐业态 为整个商场聚集人流如果在无KTV进驻的情况下 可通过将整层打造层特色美食街 同样带动整个商场人流 业态建议依据 餐饮或娱乐业态与电影院相结合 可扩大人流 实现快速招商 餐饮 娱乐 餐饮 餐饮 娱乐 4楼天台规划建议 四楼天台可以进驻清吧 轻餐饮等 商场户外广告 贴心服务体系 商场一
16、楼客户服务中心 提供咨询 寻人寻物 急救处理 礼品包装等贴心服务 商场部分楼层有阳台或走道的公共空间 可以设置为休闲购物休息场所和吸烟区 三楼儿童业态 可强化会员制 会员每天可获赠婴儿纸片一张 非会员可获赠婴儿专用湿巾 商场2楼是服装 可为顾客提供方便快捷的裁改服务 开放会员免费停车服务 营销策略篇 项目概况分析 项目本体分析 面临问题 PART4 赢信强势三拳 租金及免租让利 搭建云体验公众平台 快 狠 通过众投重筹招商 准 招商优惠政策 超长免租期 对进驻经营的商家享有长达6 12个月的免租期 免租期 倒计时 为促进项目招商 可根据招商率来制定免租期长短 免租期 一铺一议 针对大面积商户或重要业态商家 可实行免租再议 免租期 分期免租 可实行 逐月交租逐月免租 的免租思路方针 免租期不等于装修期 租金略低于市场价格 最大优惠吸引商家 招商优惠方案一 预交租金免铺租 装修期不等于免租期 给租商户装修时期 收取两按和水电押金 一次性交三个月租金 免半年租金 大面积餐饮或娱乐业态 如有特别要求 可 一铺一议 再有所增加 该优惠需要根据租金重新定价的方案进行执行 每年只能免2个月 使用时间
