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1、1 物业管理行业发展趋势与商业模式创新 谢家瑾2011年7月 2 1 物业管理师制度的实施将推进行业专业化 市场化 规范化进程 2 物业管理集成商将成为大型品牌企业的追求 3 节能减排工作将受到行业的普遍重视 并凸显行业的社会责任和专业价值 4 物业管理将加速向中小城市和农村推进 5 物业管理向资产管理的拓展将带来行业调整和升级 6 商业模式的创新将极大地改善行业生存状况 3 一 物业管理师制度的实施将推进行业专业化 市场化 规范化进程 4 物业管理区别于传统房屋管理的基本特征是市场化 物业管理的市场化不仅表现为物业管理服务的等价有偿和市场选择 同样表现为物业管理劳动力要素的市场化 5 首次物
2、业管理师资格考试情况分析一 基本情况2010年全国物业管理师资格考试有56420人报名参考 实际参考49551人 参考率为87 83 在2010年度各类全国性资格考试中名列前茅 按资格考试各科目合格标准60分统计 有13093人通过考试 通过率为26 42 6 以上数据显示 全国物业管理从业人员对参加物业管理师资格考试表现出较高的热情 26 42 的通过率虽低于考前预期 但与全国各类资格考试通过率相比较 处于较为理想的数值区间 另据考试主管部门提供的数据显示 2010年度资格考试命题总体质量较高 试题的信度 效度和区分度均达到预期目标 7 二 基本分析1 按考试科目分析 在资格考试4个单科中
3、物业管理基本制度与政策 通过人数39344人 通过率81 09 平均分71 21 物业经营管理 通过人数31473人 通过率66 8 平均分64 37 物业管理综合能力 通过人数17853人 通过率38 09 平均分55 9 物业管理实务 通过人数19890人 通过率41 84 平均分55 86 8 三 暴露出的问题一是参考人数总量偏低 虽然全国有近5万人参考 但与我国物业管理行业6万多物业服务企业 600万从业人员 120亿平方米在管面积总量相比 参考人员明显过低 物业管理师队伍建设远远跟不上行业的发展 二是地域性差异十分明显 广东 湖南 上海 重庆 福建和北京六省市的考试通过率超过30 西
4、北和东北地区的考试通过率总体低于全国水平 9 三是考生业务实操能力亟待提高 物业管理综合能力 和 物业管理实务 通过率偏低 主要是涉及物业管理较复杂问题的处理 项目成本管控及税费测算的案例分析题失分较多 反映大多数从业人员虽然能应付物业管理中一般性日常事务的处理 但政策法规运用能力 分析应变能力 处理复杂问题的能力和经营管理能力离合格的物业管理师还有较大差距 10 四是学习和应试能力尚待提高 考前培训机构水平参差不齐 使考前培训质量难以得到保证 个别培训机构以所谓 官方指定 保过班 精准压题 等招揽误导考生 兜售各类模拟试题 从考试结果看 其对考试成绩及其他事项的承诺在考后都无法兑现 使考生蒙
5、受不必要的损失 同时 部分考生在学习和复习中 将主要时间和精力用于各种模拟试题 忽视对考试大纲和参考教材的系统学习 基础知识掌握薄弱和偏颇 在考试中没能取得理想的成绩 11 四 2011年度资格考试应注意的问题2011年度物业管理师资格考试定于9月17日和18日举行 物业管理师注册工作也将正式开展 物业管理师制度建设将加快推进的步伐 物业管理师制度的推行 确立了物业管理职业经理人的社会地位 对物业管理师执业能力的全面提高将产生重要影响 有利于物业管理师通过市场定价来选择从业单位 更有利于业主通过拥有物业管理师的数量来判断选择高水准的物业服务企业 12 今后企业的竞争 将凸现在人才的竞争上 会带
6、来中小企业兼并重组 具有优秀管理团队 重诚信和品牌的企业将逐步扩大市场份额 优胜劣汰的市场机制将带来物业管理服务质量的全面提升 逐步改变目前行业鱼龙混杂的状况 二 物业管理集成商将成为大型品牌企业的追求 近10年 在市场化 专业化程度较高的地区 有实力的管理规模较大的物业服务企业逐步走向管理和操作的分离 将一些传统上由企业从事的清洁 绿化及秩序维护等非核心业务发包给专业产品 服务 提供商 把企业主要精力转向整体管理水平提升和潜能的发挥 深圳市中航物业管理有限公司 以下简称 中航物业 提出 由劳动密集型向知识密集型转变 服务提供商向服务组织者转变 致力于打造 中国最值得信赖和最值得尊重的物业管理
7、集成商 在一定程度上代表着行业的发展方向 16 中航物业认为 一个劳动密集型行业 一个简单服务的提供者 拘束了物业管理行业的前景和对未来的描绘 未来市场需要的 是知识密集型的 能够为业主量身定造各类服务的物业管理咨询公司 是以输出物业管理方案和管理技术为主业 提供咨询策划 组织协调的专项服务 前瞻性把握市场发展规律的公司 17 中航物业强调 信赖和尊重来源于专业 专业的效果应是别人做不了或没有我们做得好 他们认为 所谓服务集成商 就是社会服务资源的搜集者 统筹者和组织者 18 物业管理企业 要从基础性的事务中寻求解脱 要转变企业的职能 在未来的物业管理中扮演服务集成商的角色 19 从2006年
8、开始 中航物业逐步将工作重点向专业管理技能和高科技维护技术 以及严密的组织协调 过程监控体系和物业管理经营策划能力为主的知识 技术密集型专业管理转变 全面践行物业管理服务集成商的运营模式 清洁 绿化等专项服务则由企业组织和落实社会专业服务资源向业主提供 2007年 业务跨越10省20个城市 管理面积1123万平方米 年营业额达3 5亿元 年缴纳税金2987万元 荣获深圳市福田区人民政府区长质量奖 2010年 业务跨越11个省15个城市 管理项目164个 管理面积1106万平方米 顾问项目21个 面积434万平方米 总资产3 8亿元 年经营收入6 25亿元 年净利润2094万元 年缴纳税金397
9、6万元 从业人员8129人 21 我在 关于对物业管理集成商的思考 中对物业服务集成商转型可大大提高企业市场竞争力作了三点分析 一是企业转型后 本身机构将显得更为精干 对社会的适应能力会更强 二是通过组织社会资源 能克服目前物业管理缺乏服务资源的困境 三是有利于物业服务企业腾出更多的精力放在更有价值的设备管理 资产管理等业务开拓上 经济效益会得到明显增强 22 但有以下几点值得我们在推广中引起注意 一是让社会上专业水平较高 信誉较好的专业服务提供商承担物业管理的一些非核心业务 对专业服务提供商的精心选择以及有效组织和严格监控是保持企业优秀品牌 实施集成商战略的前提和关键 物业服务企业自身应具有
10、的强大专业管理能力和管理水平 关键在 23 二是物业企业向服务集成商转型绝不是一件简单的事情 没有这样的水平 也不可能走集成商的发展道路所以对于大多数企业而言 目前还是要谨慎对待这一转换 合格的物业管理服务集成商 主要体现 自身独特的专业化组织管理能力 选择 监控 评价和判断合格供应商的专业管理水平 24 三是在推进服务集成商转换的过程中 一定要把握物业服务企业不可替代的行业作用和地位 核心业务绝对不能放手 物业管理的核心价值 一个方面面对众多的业主 区分所有权人 如何有效地促成公共选择的理智形成 并使之成为全体业主的行为守则 另一方面面对众多的专业公司 如何组织和协调 使之更有效率地为业主服
11、务 25 三 节能减排工作将受到行业的普遍重视 26 据住房和城乡建设部统计分析 我国既有建筑中95 以上为高能耗建筑 近年来每年新建的约20亿平方米的建筑也有80 以上为高能耗建筑 由此可见 在新建建筑和既有建筑中推进节能工作的任务十分艰巨 且直接关系着国家节能减排大政方针的实施 而作为管理庞大不动产的物业管理行业 有条件也有责任在推动既有建筑节能减排中作出积极贡献 27 近些年很多物业服务企业在节能减排工作中进行了有益探索 并取得了较好的社会效益和经济效益 一是部分物业服务企业以开发项目前期顾问等方式在项目的开发建设阶段提前介入 凭借企业在多年管理工作中积累的经验和专业能力 一方面在项目开
12、发建设阶段从建筑物设计 施工及其对材料 设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议 大力推动在建项目节能减排工作的开展 同时还积极参与重要设备的调试验收工作 为日后管理中节能工作的开展打下基础 28 成都嘉宝管理顾问有限公司在物业前期开发阶段 以 项目规划建议书 施工建设建议书 物业服务建议书 及 住宅产品设计阶段的物业建议标准 的 三书一标准 顾问模式提出包括 节能减排 在内的多项合理化建议 得到开发建设单位的欢迎 并为节能工作的推动践行了社会责任 重庆龙湖物业管理有限公司在建筑全生命周期各个过程施行详细的规划与控制 合理利用资源 打造 低碳生活 2008 2010年实现节能降耗580万元 2
13、9 二是部分物业服务企业在日常管理中注重做好设施设备的维修保养 通过科学调整运行方式和运行参数 延长设施设备使用寿命 提高能源效率 降低运行成本 中国海油大厦管理公司在不降低服务水平和设施设备良好运转的前提下 通过对室外温度变化的监测和统计 随时调整制冷机组开关机时间 以及将冷水机组冷冻水出水温度设定值由原来的7 提高到9 等操作手段 使所管中国海油大厦2008年度总能耗比上年减少了6 8 30 上海上实物业管理有限公司在世博轴管理中 绘制了详实精准的 世博轴设施设备点位图 编制了长达160页 多达20万字 世博轴设施设备保障运营方案 在世博轴设施设备维护上践 新 先进技术 践 知 先进环保理
14、念 践 行 低碳环保设施设备维护 为世博会的低碳运转奉献力量 31 三是部分物业服务企业在管理中主动排查高能耗及不符合环保要求的设施设备 经过与业主沟通 在业委会支持下 多渠道筹措资金或引入节能企业采取合同能源管理等方式 通过设备改造 强化管理 引进新技术 利用再生资源等多种措施降低能耗和服务成本 实现国家 企业与业主的多方共赢 32 北京鲁能物业服务有限责任公司在管的佳境天城和名苑小区节能减排工作被住房和城乡建设部住宅产业化促进中心授予 国家十一五科技支撑项目既有建筑综合改造技术集成示范工程 近年来该企业对所管项目的设施设备进行节能改造 仅2009年就达到节电124 45万千瓦时 节水19
15、59万立方米 节约燃气104 79万立方米 总计节能费用达387 94万元 33 名苑小区通过对供暖系统节能改造 一个供暖季就节约天然气近15万立方米 通过安装雨水收集装置将收集的雨水用于绿化灌溉 通过安装小型太阳能光伏电站解决了草坪灯 路灯照明的供电 佳境天城项目通过采取合同能源管理模式筹措资金对供热系统 电梯 照明等设施设备进行了全面节能改造 34 四是部分物业服务企业建立和完善内部各项节能管理措施与规章制度 树立员工节能意识 培养员工成为能源管理专家 用措施保证节能的实施性 用制度保证节能的持续性 成都嘉宝管理顾问有限公司将节能管理内容融入到企业运营指标及管控行动方案中 集中专业技术人才
16、成立工程技术专业委员会 建立科学的能源管理技术手册 有针对性地制定各类设施设备的能源管理方法 将节能目标落到实处 35 五是部分物业服务企业开展丰富多彩的节能宣传教育活动 努力营造节能减排的社会氛围 引导业主增强节能意识 并将这种意识逐步转化为行为和习惯 让更多的业主参与到节能减排工作中 万科物业积极呼吁所管86个社区 逾10万业主家庭共同参与见证 地球一小时 活动 还举办 万科社区HAPPY家庭节 等活动 向业主传递健康 环保的生活方式 36 但是 总体上看 物业服务企业开展节能减排工作 还处于起步阶段 面临着很多困难和问题 一是物业服务企业参与节能减排工作的主动性尚未得到调动 由于物业企业只是代全体业主实施物业的管理 不享有物业所有权 对节能减排工作的意义认识不到位 对在管项目设施设备节能改造的主动性总体未能得到全面调动 37 加之节能减排项目一般是 减支项目 不是 增收项目 节能经济不容易直观界定 物业企业在节能收益上的分享也难以界定 使得物业服务企业在既有建筑的节能减排工作中总体缺乏积极性 处于快速发展阶段的物业服务企业 往往把更多的精力关注到新建项目的接管和管理规模的扩大上
