《房地产行业专题研究报告_REITs国际比较研究系列专题分析报告,从国际估值比较,看公募REITs挑战和机会》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业专题研究报告_REITs国际比较研究系列专题分析报告,从国际估值比较,看公募REITs挑战和机会（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 1 敬请参阅最后一页特别声明 本报告的主要看点本报告的主要看点 1 通过数据展示不动产在全 球主要市场以上市公司和 REITs 形式上市的估值表 现 包括溢价 折价率以及 收益率要求 2 境内试点公募 REITs 与境 外 REITs 境内类 REITs 的实务比较 3 资产收益率不高是境内 REITs 面临的实质挑战 我们对资产拥有人以及 REITs 投资人的建议 4 看好万科 仓储物流 ESR 仓储物流 华夏 幸福 产业园区 赵旭翔赵旭翔 分析师分析师 SAC 执业编号 执业编号 S1130520030003 zhaoxuxiang 从国际估值比较 看公募从国际估值比较 看公募 REIT
2、s 挑战和机会挑战和机会 基本结论基本结论 我们通过选取在新加坡 香港 美国等市场上市的持有型物业上市公司以及 REITs 进行估值比较分析 得到以下判断 对于资产持有人而言 REITs 形式上市估值优于上市公司形式 国际市场不同类型资产 REITs 收益率要求差异较大 整体收益率水平高 于目前市场的一般认知 C REITs 有助于缓解中国内地资产在境外上市折价率过高 收益率要求 过高的情况 但 C REITs 收益率要求很有可能仍然高于债权融资成本 我们认为 真正影响企业决策的是 达到 REITs 收益率要求的资产太少 REITs 较难为发行人带来出售资产的投资收益 对于拥有资产的发行人 我
3、们的建议是 1 尝试选择少量已经比较成熟 提升潜力中等的资产首先通过 REITs 的形式上市 2 为 REITs 的投资人带 来长期的分红以及股价上涨回报 形成管理团队在资本市场的信用 3 发 行人最终以轻重混合的方式整体 IPO 将核心资产 未成熟资产以及团队的 能力充分体现在 IPO 的定价中 对于 REITs 的投资人 我们的建议需要重点考虑的因素有 1 收益率与行 业平均收益率的比较 2 资产的成熟程度 REITs 收益率的提升潜力 3 REITs 底层资产管理团队是否有能力通过适当的交易 最大化投资人利益 4 REITs 底层资产所处的行业的短期和长期前景 以及市场是否对行业前 景过
4、度乐观 本次试点并不直接利好绝大多数房地产企业 但是对持有境内的仓储物流和 产业园区资产的地产公司 仍构成利好 看好万科 仓储物流 ESR 仓 储物流 华夏幸福 产业园区 关注苏州高新 产业园区 光大嘉宝 商业地产基金 本次不直接受益 风险提示 公募 REITs 推进速度慢于预期 监管对房地产企业的基础设施 REITs 审批从严 2020 年年 05 月月 09 日日 REITs 国际比较研究系列专题分析报告 行业专题研究报告行业专题研究报告 证券研究报告 资源与环境研究中心资源与环境研究中心 REITs 国际比较研究系列专题分析报告 2 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录内容目录 基础设施公
5、募 REITs 试点 境内 REITs 重要的一小步 4 基础设施 REITs 试点开放将推动境内公募 REITs 进程 4 REITs 是国际资本市场重要的金融产品 不动产以 REITs 形式上市可获得更 高估值 4 国际资本市场 REITs 估值比较 含与上市公司形式比较 5 不动产资产以上市公司形式上市折价率较深 5 不同市场以 REITs 形式上市的市值较净资产折价情况 6 以上市公司上市较以 REITs 形式上市具备更深折价率 9 港股 REITs 不同资产类型及收益率情况 10 新加坡 REITs 不同资产类型及收益率情况 11 美国 REITs 不同资产类型及收益率情况 12 香
6、港 新加坡 美国 REITs 收益率对比小结 13 从实务层面看境内 REITs 发展现状及境外 REITs 对比 14 境内类 REITs 的发展情况 14 境内类 REITs 和境外 REITs 的交易结构 14 境内类 REITs 案例一 中信启航专项资产管理计划 15 境内类 REITs 案例二 前海鹏华万科 16 香港 新加坡及境内类 REITs 的比较 18 总结和投资建议 19 香港 新加坡等市场的经验表明 REITs 形式上市估值优于上市公司形式 19 国际市场不同类型资产 REITs 收益率要求差异较大 整体收益率水平高于目 前市场的一般认知 19 C REITs 有助于缓解
7、中国内地资产在境外上市折价率过高 收益率要求过高 的情况 但 C REITs 收益率要求很有可能仍然高于债权融资成本 19 真正影响企业决策的是 达到 REITs 收益率要求的资产太少 REITs 较难为 发行人带来出售资产的投资收益 20 发行人的最佳策略选择 20 REITs 投资人需要考虑的因素 20 境内公募 REITs 试点带来的 A股机会 21 风险提示 21 图表目录图表目录 图表 1 REITs 推进相关政策梳理 4 图表 2 REITs 对发行方和投资者而言的优点 5 图表 3 A股 港股 新加坡上市商业地产及物流地产公司具体估值情况 6 图表 4 香港 新加坡和美国市场 R
8、EITs 市价较净资产整体溢价 折价情况 7 图表 5 香港市场 REITs 市价较净资产整体折价情况 7 rUwWaZkUvZqQmRaQaO9PsQnNmOpPkPrRtOkPnMnMbRrQnRwMmPnMuOnQzQ REITs 国际比较研究系列专题分析报告 3 敬请参阅最后一页特别声明 图表 6 新加坡市场 REITs 市价较净资产整体折价情况 7 图表 7 美国市场 REITs 市价较净资产整体折价情况 8 图表 8 不同市场中公司形式和 REITs 形式上市净资产溢价 折价率均值情况 9 图表 9 不同市场净资产溢价 折价率均值情况 10 图表 10 2019 年香港房托收益率
9、11 图表 11 2019 年中国内地资产 VS香港本地资产收益率情况 11 图表 12 2019 年新加坡房托收益率 12 图表 13 2019 年新加坡上市中国内地资产 VS其他地区资产收益率情况 12 图表 14 2019 年美国房托收益率 13 图表 15 香港 新加坡 美国 REITs 收益率对比 13 图表 16 深交所已发行资产证券化项目各类资产规模占比 14 图表 17 沪深交易类 REITs 产品底层资产类型占比 14 图表 18 境内现有类 REITs 典型架构 15 图表 19 境外 REITs 典型架构 15 图表 20 境内公募 REITs 架构 部分预测 15 图表
10、 21 中信启航专项资产管理计划交易结构 16 图表 22 鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金要素 17 图表 23 前海鹏华万科交易结构 17 图表 24 香港 新加坡及境内类 REITs 公募 REITs 比较 18 图表 25 不同市场不同形式上市时市值较净资产溢价 折价平均 19 图表 26 看好及关注公司相对估值 21 REITs 国际比较研究系列专题分析报告 4 敬请参阅最后一页特别声明 基础设施基础设施公募公募 REITs试点试点 境内境内 REITs 重要的一小步重要的一小步 基础设施基础设施 REITs 试点试点开放将推动开放将推动境内境内公募公募 RE
11、ITs 进程进程 4 月 30 日 证监会发布了 公开募集基础设施证券投资基金指引 试行 征求意见稿 5 月 3 日 证监会 发改委联合发布 关于推进基础设施 领域不动产投资信托基金 REITs 试点相关工作的通知 标志着中国 REITs 终于走出了一小步 REITs 流动性较高 安全性较强 收益较稳定 能够有效盘活不动产市场 中存量资产 而基础设施 REITs 也是国际上普遍配置的资产 本次试点对 今后进一步深化 REITs 推行十分重要 但这仅是其中一小步 文件中只支 持特定的不动产资产 包括仓储物流 收费公路 机场港口等交通设施 水电气热等市政设施 产业园区等其他基础设施 对于住宅和商业
12、地产来 说 这个庞大的存量市场通过 REITs 上市还需要继续期待 REITs 推进政策进程 资产证券化业务从 2005 年开始在境内试点 境内第一只类 REITs 产 品一直到 2014 年 5 月才成立 在政策的大力支持下 境内类 REITs 产品发展日趋成熟 近日推出的公募 REITs 试点文件 标志着境内类 REITs 产品向国际 REITs 产品的进一步学习和过渡 图表图表1 REITs 推进推进相关相关政策政策梳理梳理 来源 发改委 证监会 财政部 国金证券研究所 REITs 是国际是国际资本资本市场重要市场重要的的金融金融产品产品 不动产以 不动产以 REITs 形式上市可获得更
13、高形式上市可获得更高 估值估值 REITs 即房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trust 是一种主 要以成熟不动产为基础资产 以标的不动产的租金收入和增值收益作为主 要收益来源的金融产品 REITs 通常由发起人专门组建的资产管理公司进 行管理 对于公开上市交易的 REITs 投资者可在公开市场上交易所持有 的份额 REITs 的投资标的一般为有经常性稳定收入的房地产项目 包括写字楼 购物中心 酒店 仓储中心 公寓 医疗 养老等 还可以是基础设施资 产 一般可分为权益型 REITs 抵押型和混合型 REITs 等 REITs 国际比较研究系列专题分析报告 5
14、敬请参阅最后一页特别声明 REITs 兼具债性及股性 从稳定的现金流和分派率看 REITs 保证了稳定 的票息 兼顾稳定性和增长性 体现了债权的特性 但同时 REITs 还可 享受资产升值的部分 具有股权特性 REITs 无论对发行方还是投资者来说都体现了诸多优点 对发行方来说仍 可保留底层资产所有权 同时通过融资加快资金周转 REITs 可容纳多种 物业 通过专业的管理提升运营收益 通过资产隔离降低资产风险 同时 对于投资者而言 REITs 丰富了投资组合 有利于通过资产配置分散投资 风险 在美国 新加坡等市场 REITs 需约定可分配收益的股息分派率原则上不 低于 90 投资者可充分追求股
15、息分配水平 长期以来形成特定投资者偏 好 在上述市场均以 REITs 形式上市为主 因此 一般情况下 不动产以不动产以 REITs 形式上市较公司形式上市享有更高的形式上市较公司形式上市享有更高的 估值 估值 图表图表2 REITs对发行方对发行方和投资者和投资者而言而言的的优点优点 对发行方的对发行方的优点优点 对投资者的对投资者的优点优点 保留物业控制权保留物业控制权 资金用途灵活 拥有财务自主权 成本可 控 并且只要杠杆率低于法定要求就可以收购新资产 公开发行 流动性好公开发行 流动性好 可以直接在二级市场抛售 投资投资 门槛低门槛低 加快资产周转率加快资产周转率 当期实现资产处置收益
16、对于物业所有者而 言 REITs 是一种有效的盘活存量 优化资本结构 提升经营 效率的融资方式 中等收益中低风险 收益相对稳定中等收益中低风险 收益相对稳定 稳定的现金流和分 派率保证了稳定的票息 所有的份额持有者均享受资本 利得 可投资多种物业可投资多种物业 底层资产包括办公楼 购物中心 酒店 酒店式公寓 物流地产 主动管理主动管理 有专业的资产运营商 提升公司运营的能力 通过 聘请专业机构运营管理物业以提高物业收益水平 对于投资者而言 REITs 丰富了投资组合丰富了投资组合 有利于通过 资产配置分散投资风险 风险隔离风险隔离 无需增值 REITs 本身的评级可能高于发起人或者 母公司的评级 有利于降低金融体系潜在系统性风险 来源 国金证券研究所 国际资本市场国际资本市场 REITs估值比较 含与上市公司形式比较 估值比较 含与上市公司形式比较 我们选取了 A 股 港股 新加坡以上市公司形式上市的公司 20 家 选取 香港 REITs 样本 13 家 新加坡 REITs 样本 43 家 美国 REITs 样本 33 家 其中香港样本股价数据选取 2019 年 6 月 6 日 其余样
