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1、碧桂园投资业务介绍 投资管理中心 王叔恒 2013年11月19日 一 投资的重要性 碧桂园集团投资业务主要是指拓展土地 杨国强主席 房地产开发最重要的是优质土地 获得优 质土地就成功了70 一 投资系统简介 组 长 杨国强 主席 副组长 莫 斌 总裁 宋 军 副总裁 成 员 杨惠妍 副主席 杨貳珠 执行董事 杨志成 执行董事 杨永潮 执行董事 谢树太 副总裁 王少军 副总裁 一 投资系统简介 二二 碧桂园集团投资系统 碧桂园集团投资系统 构架构架 决策 管控 拓展 土地投资决策 委员会 投资管理中心 总裁特别 助理 区域投资 团队 独立投资 团队 一 投资系统简介 二 碧桂园集团投资系统 二
2、碧桂园集团投资系统 横向部门横向部门 营销中 心 法务监 察审计 中心 运营中 心 财务资 金中心 其他 成本管 理中心 研发中 心 法务 部 项目 总办 总工 室 规划 院 售楼 部 商业 部 市政 配套 部 前期 工程 部 财务 资金 部 学校 筹建 办 酒店 筹建 办 投资业务 主要作用 服务 管控 统筹 投资管理中心的职能投资管理中心的职能 1 集团投资拓展的宏观管理与战略规划 2 结合集团实际发展情况对房地产行业进行宏观研究与微观分析 3 按照集团的发展要求编制年度投资拓展计划并下达指标 4 集团投资拓展的流程管理及新项目获取前的综合评审 5 对房地产行业的相关政策进行解读 6 对区
3、域及独立投资拓展团队提供技术支持 业务指导和培训 三 投资管理中心 职能 房产行业研 究 流程管理 项目评审 一 投资系统简介 评审部 风险控制部 财税部 研究部 立项评审 定案评审 业务支持 风险把控 合同审查 测算评审 成本评价 税务评价 行业分析 投资研究 信息管理 一 投资系统简介 三 投资管理中心 构架 投资管理投资管理中心中心 小组 评审小组对接责任人 省外区域 省内区域 评审一组 组长 王 琦 姓名 廖国荣 电话 13902838064 辽宁 北京 天津 河北 河南 吉 林 黑龙江 内蒙古 西藏 东莞 深圳 惠州 河源 珠海 中山 江门 评审二组 组长 王叔恒 姓名 李 泳 电话
4、 13802685005 云南 广西 海南 湖南 湖北 江 西 陕西 青海 湛江 茂名 阳江 云浮 肇庆 评审三组 组长 宋 盼 姓名 强江涛 电话 13600321355 四川 重庆 甘肃 山东 山西 宁 夏 梅州 潮州 揭阳 汕头 汕尾 韶关 评审四组 组长 李 莎 姓名 陈子伟 电话 15989186050 江苏 上海 浙江 福建 新疆 广州 机动组 组长 伍洪潮 姓名 赵子宸 电话 13632277057 安徽 贵州 佛山 清远 投资管理中心评审小组业务对接区域划分表 立项阶段 定案阶段 准备阶段 调研 准备 立项资料 一 投资系统简介 四 审核流程 准备发起 立项 定案阶段 准备阶段
5、 立项阶段 其他区域 一级区域 1 立项评审PPT 2 投资分析测算表 上传附件 授权由区域总 裁终审 报集 团备案 广清区域 湘渝区域 一 投资系统简介 四 审核流程 朱总 朱荣斌联席总裁 准备阶段 立项阶段 定案阶段 一 投资系统简介 四 审核流程 定案评审会 土地投资决策委员会 定期召开定案评审会 在项目定案阶段行使有关 土地投资事务的最高决策权 适用范围 集团所有拟获取的新项目必须召开定案评审会 通过后方能签署协议和 获取 对于前期未接触的直接摘牌挂项目可不通过立项而直接定案 对于个 别特殊项目因故不能按规定程序走定案流程的 报请杨主席 朱荣斌联席总 裁同意后可个案处理 一 投资系统简
6、介 四 审核流程 准备阶段 立项阶段 定案阶段 1 定位策划会意见 2 定案汇报PPT 3 投资分析测算表 4 各部门意见 5 定稿合同 若有 定案评审会准备 上传附件 报名准备 付款准备 签约准备 职能中心 部门意见 序号 部门 文件 签字人 1 营销中心 项目市场调研报告 包括项目市场意见 项目及产品定位 户型配比及 规划建议 商业配比建议 产品推售计划 产品建议售价 户型利润估算等 如商业面积5000 含 以上 需另附营销中心商业部的调研报告 杨永潮董事 2 酒店筹建办 如需建酒店 项目酒店建设意见 包含是否建议配建酒店 酒店风格 建筑规模 客 房数量 配备功能等 谢树太副总裁 3 学校
7、总办 如需建学校 项目学校建设意见 包含学校建筑规模 是否具备办学条件 是否移交 当地政府等 梁炽娟校监 4 财务资金部 成就共享计算表 尽职调查报告 伍碧君总经理 5 法务监察审计中心 法务部 项目法务报告 包含项目合法性审查结果及法律意见 李琦主席顾问 6 研发中心 规划设计院 规划设计要点 另根据项目需要完成 控规方案 概规方案 及 详规 方案 规划方案完成时间根据项目具体情况再定 何锦超副总裁 7 总工室 地块岩土报告 包含地块地质基础情况分析 各类产品地质基础处理意见及 成本分析 何锦超副总裁 8 成本管理中 心 前期工程部 项目土方工程报告 包含土方是否可以平衡 富余土方外运点及成
8、本 填土土源点及成本 是否涉及石方爆破 爆破量及成本 杨三珠总经理 9 市政配套部 项目市政配套情况调研报告 包含地块及周边供水 供电 排污 道路 燃气 有线 通讯等市政要素现状及规划情况 解决项目开发需求的各市政要 素临时及永久解决方案及成本估算 高新强总经理 10 区域 独立投资团队 投资测算表 总表 包括成就共享 现金流 成本 利润情况 区域总 独立投资团队负责人 二 核心竞争优势 快速开发 快速销售 185 170 204 208207 187 200 195 157 214 35 187 175175 225 161 200 177 184 147 82 97 187 172 山东
9、海阳 福建 永春 梅州 兴宁 鹤山 共和 梅州 五华 江西 宜春 无锡 江阴 山东 章丘 新地 块 武汉 生态 城二 期 衡阳 浙江 诸暨 衢州 项目 云浮 都杨 兰州 浠水 福建 南安 山东 临朐 四川 广元 四川 南充 贵州 孟关 山东 淄博 重庆 璧山 临高 二期 摘牌到预计开盘周期 天 2 15 46 8 24 10 49 20 01 29 1 3 0 12 梅州 五华 9 福建 永春 山东 海阳 无锡 江阴 浠水 梅州 兴宁 江西 宜春 山东章 丘新地 块 武汉生 态城 二期 兰州 云浮 都杨 衢州 项目 四川 广元 66 山东 淄博 四川 南充 重庆 璧山 贵州 孟关 摘牌到实际开
10、工周期 天 摘牌到实际开工 平均9天 摘牌到预计开盘 平均5 7个月 图1 近期新获取项目 部分 实际开工情况 图2 近期新获取项目 部分 预计开盘情况 二 核心竞争优势 低投入 高回报 1 26 0 73 2 95 0 65 0 92 1 31 0 82 1 46 0 90 2 03 0 65 0 95 1 171 14 1 23 1 85 1 24 0 53 1 43 0 79 长沙 威尼 斯 梅江 二期 如皋 北部 新城 江苏 靖江 梅州 兴宁 1 20 花都 空港 梅州 五华 福建 永春 山东 章丘 新地 块 山东 淄博 贵州 孟关 浠水 四川 南充 武汉 生态 城 二期 云浮 都杨
11、四川 广元 衢州 项目 兰州 江西 宜春 重庆 璧山 土地获利倍数 平均1 2倍 图2 近期新获取项目 部分 预计土地获利倍数 富力 31 3 雅居乐 23 7 保利 21 9 龙湖 18 3 万科 16 1 绿城 15 7 中海 13 9 碧桂园 11 4 恒大 11 3 土地成本占售价比 土地获利倍数 倍 地价占交楼售价比 约11 4 图1 标杆房企土地成本占售价比例 以毛坯的价格卖精装修的房子 产品规划 园林景致 低价格 高品质 高性价比 澳门湾 高层毛坯均价 5200 佳美 南岸阳光 高层毛坯均价 5500 东合 御景湾 高层毛坯均价 6600 我司大石镇项目 高层精装 5800 60
12、00 珠江棕榈园均价 4000元 平 恒大绿洲 精装均价5000元 平 创景外滩 高层洋房均价 5300元 平米 我司雁峰区项目 均价4600 4630 二 核心竞争优势 低价格 高品质 四川广元项目 湖南衡阳雁峰区项目 二 核心竞争优势 三高 快速开发 快速销售 高周转 低价格 高品质 高性价比 低投入 高回报 高效益 二 核心竞争优势 挂牌前做好一切准备工作 支付首期出让金即能开工 基础工程 1 大量工作前置 挂牌前完成规划 2 挂牌前完成临时围墙和清表 确保可净地交付 3 挂牌前解决临时施工用水 用电 铺设施工道路 4 获得政府支持 挂牌即做地勘 支付首期出让金即开工 5 一级开发项目挂
13、牌前做好市政管线 土方 6 过户 收购项目完成拆迁才付款 快速开发的前提是快速开工 从开工当日起4 6个月开盘 开放 销售 预售条件 争取 00能销售 快速销售的前提是快速开盘 1 得益于快速开工的支持 多数项目4 6个月可开盘 开放 销售 2 政府支持 降低预售条件 争取 0 00能办预售许可证 3 首期容积率不宜过高 以低层为主 首期的建设周期短 二 核心竞争优势 首期获取用地在200亩 300亩左右 后续用地获取时间把控好 土地出让金分期支付 税费延后缴交 二 核心竞争优势 减少投入 尤其是首期资金投入 实现快速回笼 1 低于市场价获取土地 2 土地出让金分期支付 支付了首期出让金能办理
14、各项手续 税费延后缴 3 预售房款监管豁免 预售房款快速回笼 4 酒店 学校等大型公建在项目后期建设 减少首期投入 5 争取市政配套费等收费优惠减免 保障体系 在集团的核心竞争优势背后 已经形成了一个完整的保障体系 土地获取前工作前置 规划 设计前置 规划预先报批 产品标准化 施工速度快 营销速度快 争取政府优惠政策等 保障体系 土地获取 工作前置 规划设计 前置 规划预先 审批 产品标准 化 施工速度 快 销售速度 快 争取开辟 绿色通道 发挥核心竞争优势 寻找合适的土地 主席说 要主动寻找适合我们的土地 投资方向一 存在有效需求的地区 一 供求关系浅析 传统的供需理论 从数量上看 全国房地
15、产市场出现供大于求的局面 11 55 当前全国房屋施工面积 亿平米 2012年全国商品房销售面积 亿平米 足够支撑未来5年销售 全国市场供大于求 图 当前全国房地产市场供求情况 一 供求关系浅析 有效需求与有效供给 从结构上看 仍然存在未被满足的有效需求 有购买欲望 有购买能力 有效需求 能满足需求 价格可承受 有效供给 一 供求关系浅析 我司是如何满足有效需求的 价格可承受 有效供给 有支付能力 有购买欲望 满足需求 有效需求 满足生活工作的常住需求 能满足候鸟型过冬需要 满足大众化刚性度假需求 改善居住品质的需求 带精装修性价比优的高层 小户型低总价 低总价高支付能力 经济型别墅 房地产市
16、场尚未过度开发的 欠发达的中小型城市 周口市 六安市 大城市周边 交通便利 凤凰城 南京句容 大城市周边 有独特资源景观 十里银滩 地价占房价比例低 海南 一 供求关系浅析 小结 在投资实践中 应坚持两个方向 一 寻找供不应求的市场 二 在供大于求的市场中 抓住未被满足的有效需求 制造局部供不应求 三类适合我司进入的区域 对应城市 包括但不限于 大城市周边 北京 廊坊 固安 上海 昆山 嘉兴 南通 深圳 广州 佛山等周边 欠开发的中小城市 江阴 昆山 张家港 常熟 太仓 慈溪 宜兴 晋江 绍兴 义乌等 地价 房价差距大的地区 海南 江苏 福建 二 重点关注以下三类区域 大城市周边地区 10个城市群 二 重点关注以下三类区域 大城市周边 关中 关中 670 亿 亿 西安圈 西安圈 500 亿 亿 关中 关中 670 亿 亿 西安圈 西安圈 500 亿 亿 川渝 川渝 2 300 亿 亿 重庆圈 重庆圈 1 300 亿 亿 成都圈 成都圈 1 000 亿 亿 川渝 川渝 2 300 亿 亿 重庆圈 重庆圈 1 300 亿 亿 成都圈 成都圈 1 000 亿 亿 长江中游 长江中游 2 40
