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1、交通银行四川省分行抵押物价值评估培训 时间 2010年10月 风险管理部 评估行业简介我国目前规模比较大的评估行业主要是三大类 分别是资产评估 房地产评估以及土地评估 我行进行的评估也主要涉及这三方面 其中 对机器设备等进行评估需联系具有资产评估资质的机构 对房产进行评估需联系具有房地产评估资质的机构 对土地进行评估需联系具有土地评估资质的机构 若某机构不具有相应评估资质而开展有关评估业务是绝对不允许的 此外 还存在一些业务规模相对较小的评估种类 比如二手车评估 矿业权评估 保险公估 森林资源资产评估等 从事这些小众评估也需持有相应管理部门颁发的评估资质 评估方法对于不同的评估业务 具体的评估
2、方法会有一定差异 但不同的评估方法按分析理论和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型 或称三种基本方法 即市场法 收益法和成本法 不同评估业务对三种方法的讲解大同小异 现我们从资产评估角度对三种方法就行具体诠释 其它评估业务可以以此为参考 举一反三 一 市场法 市场法的基本含义市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格 经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称 市场法是根据替代原则 采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程 一 市场法 使用市场法的前提条件通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件 1 要有一个活跃的公开市场 2 公开市场上要有可
3、比的资产及其交易活动 一 市场法 四 市场法中的具体评估方法市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合 市场法中的具体方法可以根据不同的划分标准进行分类 这些分类并不是严格意义上的方法分类 大多是尊重某种习惯分类 分类的目的仅仅是为了叙述的便利和便于学习 按照参照物与评估对象的相近相似程度 市场法中的具体方法可以被分为两大类 1 直接比较法 2 间接比较法 一 市场法 一 直接比较法直接比较法 是指利用参照物的交易价格 以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较 得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额 在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象
4、价值的一类方法 其基本计算公式为 评估对象价值 参照物成交价格 修正系数1 修正系数2 修正系数n或评估对象价值 参照物成交价格 基本特征差额1 基本特征差额2 基本特征差额n直接比较法直观简洁 便于操作 但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高 参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度 或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显的因素上 例如新旧程度或交易时间先后等 一 市场法 二 间接比较法间接比较法也是市场法中最基本的评估方法 该法是利用资产的国家标准 行业标准或市场标准 标准可以是综合标准 也可以是分项标准 作为基准 分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象
5、和参照物各自的分值 再利用参照物的市场交易价格 以及评估对象的分值与参照物的分值的比值 系数 求得评估对象价值的一类评估方法 该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似 通过评估对象和参照物与国家 行业或市场标准的对比分析 掌握参照物与评估对象之间的差异 在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值 二 收益法 一 收益法的基本含义收益法 是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值 来判断资产价值的各种评估方法的总称 它服从资产评估中将利求本的思路 即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资严价值 用数学式概括为 二 收益法 二 收益法的
6、基本前提收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的 它涉及三个基本要素 1 被评估资产的预期收益 2 折现率或资本化率 3 被评估资产取得预期收益的持续时间 因此 能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提 从这个意义上来讲 应用收益法必须具备的前提条件是 1 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量 2 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量 3 被评估资产预期获利年限可以预测 二 收益法 三 收益法的基本程序和基本参数采用收益法进行评估 其基本程序如下 1 搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料 包括经营前景 财务状
7、况 市场形势以及经营风险等 2 分析测算被评估对象未来预期收益 3 确定折现率或资本化率 4 用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值 5 分析确定评估结果 二 收益法 运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数 其中最主要的参数有三个 它们是收益额 折现率和收益期限 一 收益额资产的收益额是指根据投资回报的原理 资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点 1 收益额是资产未来预期收益额 而不是资产的历史收益额或现实收益额 2 用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益 而不一定是资产的实际收益 二 收益法 二 折现率从本质上讲 折现率是一种期
8、望投资报酬率 是投资者在投资风险一定的情况下 对投资所期望的回报率 折现率就其构成而言 它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的 无风险报酬率 亦称安全利率 是指没有投资限制和障碍 任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率 在具体实践中 无风险报酬率可以参照同期国库券利率或银行利率 风险报酬率是对风险投资的一种补偿 在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率 在资产评估中 因资产的行业分布 种类 市场条件等的不同 其折现率亦不相同 二 收益法 三 收益期限收益期限 是指资产具有获利能力持续的时间 通常以年为时间单位 它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件 以及有关法律 法规 契约
9、合同等加以测定 注 根据 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国务院令55号 有关条款规定 不同用途土地使用权的最高出让年限是不同的 具体分为 居住用地70年 商业 旅游 娱乐用地40年 工业 教育 科技 文化 卫生 体育 综合或其他用地50年 二 收益法 四 收益法中的主要技术方法收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合 收益法中的具体方法可以分为若干类 1 针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分 可分为有限期和无限期的评估方法 2 针对评估对象预期收益额的情况划分 又可分为等额收益评估方法 非等额收益评估方法等 二 收益法 为了便于学习收益法中的具体方法 先
10、对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义 二 收益法 一 纯收益不变1 在收益永续 各因素不变的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益每年不变 2 资本化率固定且大于零 3 收益年期无限 2 在收益年期有限 资本化率大于零的条件下 有以下计算公式 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式 其成立条件是 1 纯收益每年不变 2 资本化率固定且大于零 3 收益年期有限为n 3 在收益年期有限 资本化率等于零的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益每年不变 2 收益年期有限为n 3 资本化率为零 二 收益法 二 纯收益在若干年后保持不变1 无限年期收益 其基本公式为 其成立条件是
11、 1 纯收益在n年 含第n年 以前有变化 2 纯收益在n年 不含第n年 以后保持不变 3 收益年期无限 4 r大于零 2 有限年期收益 其计算公式为 其成立条件是 1 纯收益在t年 含第t年 以前有变化 2 纯收益在t年 不含第t年 以后保持不变 3 收益年期有限为n 4 r大于零 这里要注意的是 纯收益A的收益年期是 n e 而不是n 二 收益法 三 纯收益按等差级数变化1 在纯收益按等差级数递增 收益年期无限的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益按等差级数递增 2 纯收益逐年递增额为B 3 收益年期无限 4 r大于零 2 在纯收益按等差级数递增 收益年期有限的条件下 有以下计算
12、公式 其成立条件是 1 纯收益按等差级数递增 2 纯收益逐年递增额为B 3 收益年期有限为n 4 r大于零 二 收益法 3 在纯收益按等差级数递减 收益年期无限的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益按等差级数递减 2 纯收益每年递减额为B 3 收益年期无限 4 r大于零 5 收益递减到零为止 注 该数学计算公式是成立的 但完全套用于资产评估是不合适的 因为资产产权主体会根据替代原则 在资产收益递减为零之前停止使用该资产或变现资产 不会无限制的永续地使用下去 二 收益法 4 在纯收益按等差级数递减 收益年期有限的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益按等比级数递减 2 纯收
13、益逐年递减比率为s 3 收益年期有限为n 4 r大于零 二 收益法 四 纯收益按等比级数变化1 在纯收益按等比级数递增 收益年期无限的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益按等比级数递增 2 纯收益逐年递增比率为s 3 收益年期无限 4 r大于零 5 r s 0 2 在纯收益按等比级数递增 收益年期有限的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益按等比级数递增 2 纯收益逐年递增比率为s 3 收益年期有限 4 r大于零 5 r s 0 二 收益法 3 在纯收益按等比级数递减 收益年期无限的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益按等比级数递减 2 纯收益逐年递减比率为s
14、 3 收益年期无限 4 r大于零 5 r s 0 4 在纯收益按等比级数递减 收益年期有限的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益按等比级数递减 2 纯收益逐年递减比率为s 3 收益年期有限为n 4 r大于零 5 二 收益法 五 已知未来若干年后资产价格的条件下 有以下计算公式 其成立条件是 1 纯收益在第n年 含n年 前保持不变 2 预知第n年的价格为 3 r大于零 三 成本法 一 成本法的基本含义成本法也是资产评估的基本方法之一 成本法 是指首先估测被评估资产的重置成本 然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素 并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称
15、成本法的基本思路是重建或重置被评估资产 在条件允许的情况下 任何潜在的投资者在决定投资某项资产时 所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本 如果投资对象并非全新 投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素 上述评估思路可概括为 资产评估价值 资产的重置成本一资产实体性贬值一资产功能性贬值一资产经济性贬值成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法 由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛 并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系 因而 成本法也是一种被广泛应用的评估方法 三 成本法 二 成本法的基本前提采用
16、成本法评估资产的前提条件是 1 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 2 应当具备可利用的历史资料 成本法的应用是建立在历史资料基础上的 许多信息资料 指标需要通过历史资料获得 同时 现时资产与历史资产具有相同性或可比性 3 形成资产价值的耗费是必须的 耗费是形成资产价值的基础 但耗费包括有效耗费和无效耗费 采用成本法评估资产 首先要确定这些耗费是必须的 而且应体现社会或行业平均水平 三 成本法 二 成本法中的基本要素就一般意义上讲 成本法的运用涉及四个基本要素 即资产的重置成本 资产的实体性贬值 资产的功能性贬值和资产的经济性贬值 在实际评估实践中 或者说在具体运用成本法评估评估项目中 不是所有的评估项目一定都存在三种贬值 这需要根据评估项目的具体情况来定 从成本法定义的角度来讲 上述四个参数都可能存在 下面我们完全从每个参数的严格定义的角度来介绍每一个参数 三 成本法 一 资产的重置成本简单地说 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本 重置成本是一个价格范畴 包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润 具体来说 重置成本又分为复原重置成本和更新重置成
