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1、小额房产抵押贷款管理办法（试行） 第一章 总 则 第一条 为加强小额贷款业务管理，提高市场营销和风险管理能力，增强小额贷款产品线服务能力，更好地为城乡居民提供基础金融服务，大力支持社会主义新农村建设，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法、x银行河南省分行小额贷款业务管理办法（xx50号）、x银行河南省分行小额贷款业务操作规程（xx50号）、x银行小额循环贷业务操作规程(试行)（邮银业x75号）等有关法律、法规、文件，制定本办法。 第二条 本办法所称小额房产抵押贷款，是指x银行河南省分行各分支机构向从事相关生产经营活动的单一自然
2、人发放的、以其提供的可上市交易房产担保，用于满足其生产经营活动资金需求的经营性贷款。 第三条 x银行河南省分行各级分支机构办理小额房产抵押贷款业务必须严格遵循国家法律法规，执行国家产业政策。小额房产抵押贷款业务以“安全性、流动性、效益性”为经营原则，按照“小额速贷、整贷零还、有偿使用、持续发展”的方式开展经营，以“小额、流动、分散”为整体风险控制的基本原则。 第四条 小额房产抵押贷款可采取额度项下小额房产抵押贷款（即额度授信方式，以下简称“额度小额房产抵押贷款”），也可采取非额度项小额房产抵押贷款（即单笔授信方式，以下简称“非额度小额房产抵押贷款”）。 第五条 额度项下小额房产抵押贷款相关用语
3、的定义： （一） 可支用额度：指在额度支用期内，借款人可以支用的额度，具体额度支用方式包括以下两种： 1. 一次授信，分次支用。允许借款人在额度支用期内分次支用额度，额度支用总和不得超过授信额度，额度不可循环使用；额度支用次数不得超过8次, 少可以为1次。 2. 一次授信，循环支用。允许借款人在额度支用期内多次支用额度，在任何时点，借款人全部贷款本金余额不得超过授信额度金额；额度可以循环使用，额度支用次数不得超过12次。 （二） 额度支用期：是指额度小额房产抵押贷款借款人可以支用额度的期限。 （三） 约定支用时间段：在额度支用期内，贷款行可根据借款人的资金需求规律与贷款用途，与借款人约定具体的
4、额度支用时间段。约定支用时间段一般为1个月，长不得超过2个月。 （四） 额度内贷款 长期限：是指在额度支用期内，借款人可以申请借款的 长期限。 （五） 额度存续期：是指从额度生效日起至额度内贷款后到期日止的长期限，即额度存续期等于“额度支用期”与“额度内贷款长期限”之和，小额房产抵押贷款的到期日必须在额度存续期内。 （六） 额度年检：是指在额度存续期内，贷款行每年定期对借款人已生效的授信业务开展检查，并根据检查结果对借款人的可用额度余额进行相应调整或提前收回贷款，以确保借款人的授信额度金额与其资信状况和担保状况相匹配。 （七） 额度调整：是指在额度支用期内，因借款人资信状况、担保状况等发生变化
5、，且该变化已对或将对我行债权产生较大影响，对借款人可用额度余额进行调整，包括下调、冻结、解冻结及终止等措施；额度调整不包括额度调增。 （八） 额度冻结：是指在额度支用期内，因借款人资信状况、担保状况等发生不利我行债权的变化，而对借款人可用额度余额进行的冻结处理，冻结后暂停额度内贷款发放。 （九） 额度解冻结：是指对于已经被冻结的业务，被冻结的风险因素解除后，而对借款人可用额度余额进行的解冻结处理，解冻结后则重新允许额度内贷款发放。 （十） 额度终止：是指额度支用期内，因借款人资信状况、担保状况等发生不利我行债权的变化，而对借款人可用额度余额进行的终止处理。 （十一） 额度注销：是指额度存续期自
6、然到期，且借款人结清额度内所有贷款或借款人在额度存续期内提前结清额度内所有贷款时，对借款人的授信额度进行的注销处理。 第六条 本规程所称贷款行是指经省分行授权开办小额房产抵押贷款业务的x银行河南省分行各级分支机构。 第七条 本规程适用于开办小额房产抵押贷款业务的x银行河南省分行各级分支机构。 第三章 贷款产品、条件和贷款用途 第八条 贷款对象。非额度小额房产抵押贷款申请人须满足以下基本条件： （一） 中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力。 （二） 信用观念强，资信状况良好，无不良社会和商业信用记录。 （三） 年龄在20周岁（含20周岁）至60周岁（含60周岁）之间，具有当地户口或在当地连续
7、居住一年以上；农户小额房产抵押贷款的申请人必须已婚（含离异、丧偶），家庭成员中必须有两名（含两名）以上的劳动力。（四）无赌博、吸毒、酗酒等不良行为。 （五） 应从事符合国家产业政策的生产经营活动，且应连续正常经营1年以上（含1年）。 （六） 贷款用途正当、合理，有一定的自有资金和经营管理能力。 （七） 经营项目必须为私人所有或私营控股，国有股份比例合计不得超过49%，且国家不能直接或间接参与日常管理。 （八） 经营项目合伙人应在5人以内（含5人），且借款人在项目中所持股份不低于30%。 （九） 主要经营场所或常住地址原则上应在一级支行规定的有效经营地域范围内。 （十） 符合按照x银行河南省分行
8、小额贷款业务管理办法规定的其他基本准入条件 第九条 额度类小额房产抵押贷款申请人在满足非额度类小额房产抵押准入条件基础上，根据不同的额度支用方式，贷款申请人还需满足如下条件： （一）一次授信，分次支用的借款人适用条件 1. 生产经营具有季节性规律，额度支用期内存在1次以上（含1次）资金需求旺季或其他明确的用款需求。 2. 经营年限达2年以上（含2年）。 3. 借款人在我行累计办理经营性小额贷款业务1次以上（含1次），累计用款期限超过12个月（含12个月），并且在我行无不良贷款记录；或在其它金融机构有贷款记录，且征信报告为正常或瑕疵类的借款人。 （二）一次授信，循环支用的借款人适用条件 1. 经
9、营年限达3年以上（含3年）。 2. 借款人在我行累计办理经营性小额贷款业务1次以上（含1次），累计用款期限超过12个月（含12个月），并且在我行无不良贷款记录；或在其它金融机构有贷款记录，且征信报告为正常类或瑕疵类的借款人。 3. 工程承包行业、房地产及相关行业不得采用此方式。 注意：若借款人同时满足多个额度支用方式的条件，可选用 有利于借款人的支用方式。 第十条 小额房产抵押贷款采取房产抵押方式进行担保。一个家庭只能由夫妻双方一方申请一笔小额房产抵押贷款。 第十一条 抵押人准入条件。抵押人、抵押物共有人为自然人，抵押人及抵押物共有人年龄应为18周岁（含18周岁）至60周岁（含60周岁）之间；
10、且在额度存续期到期日或贷款到期日，抵押人及抵押共有人（若有）年龄不得超过64周岁（含64 周岁）。 第十二条 用于抵押的房产必须满足以下条件： （一）房屋所有权人为具备完全民事行为能力的自然人，不得受理企业名下房产和未经省分行批准的个人名下工业厂房抵押。房屋为已取得完全处置权利（在额度生效或贷款发放前取得即可）的住房、商用房，其中住房包括商品住房、别墅、部分地段优越能上市交易的经济适用房、房改房等；商用房包括商住两用房、写字楼、临街商铺、住宅配套底商、拥有独立产权与住房一并抵押的车位。房屋的土地使用权取得方式可为国有出让、划拨或租赁方式。 1. 房产的土地使用权取得方式为划拨的，当地土地及房管
11、部门均认可抵押行为，且抵押人须领取了国有土地使用权证。 2. 房产的土地使用权取得方式为租赁的，当地土地及房管部门均认可抵押行为，且土地租赁合同中明确规定允许抵押，且额度存续期不得超过租赁合同到期日；同时，对于经营性房产的土地使用权取得方式不得为租赁。 3. 划拨和租赁方式取得国有土地使用权的房产，价格评估时须剔除未来处置相关的费用。 （二）用于抵押房产的房龄不得超过20年。（三）禁止接受以下类型的房产用于抵押： 1. 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内或存在明显拆迁风险的房产； 2. 所有人或共有人为“低保户”的房产； 3. 地方政府规定不能上市交易或办理抵押登记的房产； 4. 未经省分行批
12、准，以同一处抵押物为2个以上（含2个）客户提供担保的房产； 5. 未经省分行批准的物业管理方统一经营、承诺给付投资收益的房产（例如：酒店式公寓、市场方统一经营的产权式商铺）； 6. 未经省分行批准的具备单独经营、单独变现能力的非临街商铺； 7. 未经省分行批复，我行抵押权顺位为第二顺位的房产； 8. 价格波动较大、受法律、法规、市场环境影响，转让交易受到限制的房产； 9. 未经省分行批复，不得接受农业用房、宅基地房屋、集体用地房屋以及其他依法不得抵押的房屋。 （四）谨慎受理以下类型的房产用于抵押： 1. 谨慎接受自建房、地理位置偏远或价值过高的别墅等存在拆迁隐患或不易变现的房产； 2. 谨慎接
13、受涉及离异、继承、赠予等易于发生产权纠纷的房产； 第十三条 房产抵押率 （一） 以普通商品住房抵押的，抵押率不得超过70%。 （二） 以符合上市交易条件的经济适用房（含按照经济适用房管理的房产）、房改房、高档住宅（房价高于当地平均住宅价格三倍以上）、商用房、别墅等房产抵押的，抵押率不得超过60%。 第十四条 贷款用途。小额房产抵押贷款主要解决客户生产经营过程中的资金需求问题。其中额度项下小额房产抵押贷款不适用于临时性、一次性的贷款用途。例如，一次性固定资产投入、偿还或置换负债等。 第十五条 小额房产抵押贷款严禁发放的禁止性条款： （一） 严禁以任何形式向从事武器或军事设备制造或贸易，有关濒危物
14、种的产业或贸易，经营赌场或其他赌博设施，从事货币投机、不动产投机或任何形式的证券投资或有害环境的活动发放贷款。 （二） 严禁以任何形式向邮政企业或邮政企业实际控制的企业发放贷款，禁止与农资销售等邮政企业的其他业务捆绑发放小额房产抵押贷款。 （三） 严禁以任何形式向房地产开发及路桥基建行业发放贷款。 （四） 严禁擅自与担保公司、财务公司、咨询公司等中介机构或其他个人合作发放小额房产抵押贷款，也不得擅自接受上述组织介绍的客户。 （五） 严禁以任何形式向假借他人名义到我行申请贷款的借款人发放小额房产抵押贷款。 （六） 严禁以任何形式向无明确借款用途、有贷款集中使用意图和倾向的借款人发放小额房产抵押贷
15、款。 （七） 严禁擅自为无力按照原还款计划归还我行贷款的借款人办理还旧借新。 （八） 禁止向法院黑名单客户发放小额房产抵押贷款（黑名单客户可登陆中华人民共和国 高人民法院网站查询）。 第十六条 经办行在开发某一特定客户群体或行业前，应深入分析当地经济环境、熟悉客户群体，建立行业档案，并在此基础之上进行宣传营销，以有效解决信息不对称，实现有效开发。 第十七条 客户评级。小额房产抵押贷款业务客户评级工作按照x银行河南省分行个人贷款申请评分卡实施管理办法（试行）（见x2013172号）的相关规定执行。 第四章 贷款额度、期限、利率及还款方式 第十八条 贷款额度。在综合考虑客户还款能力、还款意愿、资金需求等因素基础上，评估小额房产抵押贷款客户的高授信额度。单一借款人高授信额度不得超过该客户的还款能力与合理的资金需求二者中的较低者。农户高额度30万，商户高额度50万。 第十九条 对于额度小额房产抵押贷款，授信金额为授信额度金额，额度可循环；对于非额度小额房产抵押贷款，授信金额为单笔贷款金额，额度不可循环。贷款行应根据借款申请人的经营收入状况、实际资金需求、资产负债及担保等情况，确定单一借款申请人的授信金额上限。 第二十条 授信额度测算。需同时符合以下条件： （一） 不超过小额贷款授信计算金额； （二
