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1、青岛市北中央商务区项目定位报告 目录 项目地块分析市场环境分析项目定位分析项目财务测算 项目地块分析 地块位置 地块位置示意图 地块基本情况 地块位于吴兴路以东 敦化路以南 占地面积约19 7亩 东西宽约112 4米 南北长约116 5米 地块东高西低 南高北地 高差约6米 根据控规 该地块用地性质为住宅用地 容积率为2 0 中央商务区计划通过修改控规将用地性质调整为商业用地 容积率调为5 0 可根据我司方案调整 吴兴路为单行道 敦化路为双向车道 两条道路均无公交车站 南京路与吴兴二路交界处规划有地铁M3号线南京路站 距项目地块约240米 现状为青岛外贸城 由市北区政府与新华锦集团合作改造旧厂
2、房而形成 但地块权属与新华锦无关 已由土地储备中心收储 目前市北区民生创业中心正在进行租户摸底调查 地块基本情况 中央商务区 青岛中央商务区是位于市北区的综合性商务中心 青岛中央商务区及周边地区控制性详细规划 于2005年6月经青岛市人民政府批准实施 功能定位为青岛中心区在功能上的补充和完善 空间上的拓展与延伸 南京路以西以发展商务 金融 科技 信息流通 中介等现代服务业为主 居住为辅的商务中心片区 南京路以东为配套设施完善的综合居住片区 规划范围西起山东路 两侧 东至福州路 南起延吉路 北至辽源路 用地面积245 7公顷 规划人口5 4万人 市场环境分析 市场宏观环境分析 3月11日 市统计
3、局 国家统计局青岛调查队发布2010年青岛市国民经济和社会发展统计公报 全市实现生产总值5666 19亿元 比上年增长12 9 城市居民人均可支配收入24998元 增长11 8 全市在岗职工平均工资28549元 增长12 4 房地产开发投资602 4亿元 增长31 1 全市商品房施工面积5058 4万平方米 增长17 4 新开工面积1712 4万平方米 增长28 8 商品房竣工面积1020 5万平方米 增长25 3 全年商品房销售面积1360 7万平方米 增长7 8 全年经济适用房新开工面积50 8万平方米 竣工面积80 3万平方米 市场宏观环境分析 受限购令影响 二月份新建商品住宅共成交29
4、30套 较之1月份11235套的签约量 环比跌幅达74 因不在限购范围 公寓项目较受欢迎 部分楼盘更是将 不限购 作为卖点 2011年青岛市计划在市区开工建设保障性住房和限价商品住房两万套 包括公共租赁住房5000套 经济适用住房5000套和限价商品住房10000套 预计会对住宅市场形成一定的冲击 但对改善性需求影响不大 写字楼市场分析 写字楼市场 青岛写字楼分布图 市南商务圈 山东路商务圈 海尔路路商务圈 万邦中心 保时捷大厦 远雄国际广场 凯悦中心 香格里拉写字楼 青岛中心 华润万象城 万达广场 曼哈顿广场 金孚大厦 广发金融大厦 裕龙广场 天宝国际 龙海明珠 盛和广场 数码科技中心 写字
5、楼市场 区域分析 市南CBD 写字楼市场 区域分析 市南CBD 写字楼市场 区域分析 山东路 16 写字楼市场 区域分析 海尔路 写字楼市场 市南CBD 山东路 海尔路 各区租金 售价对比 18 写字楼市场 总结 市南CBD 高聚集度 快速蜕化中 标杆 商务环境 是青岛市商务氛围最浓厚的区域 有较多老的写字楼 也有层出的新写字楼 品质形象 是目前青岛写字楼市场产品 品质最到的代表 营销示范 是最注重销售展示 营销细节的区域 二级市场也服务周到 价格价值 价格最高 升值速度最快 市场认可度最高 企业类型 大型企业 及注重形象的小企业 无明显行业范畴 启示 标杆性楼盘带来的产品发展趋势 标杆性市场
6、感知高端楼盘的关注点 及反应 19 写字楼市场 总结 山东路 19 聚集度较高 影响力有限 商务环境 企业较为集中的区域 无强劲市场吸引力 品质形象 无论新楼盘或旧楼盘 均未建立鲜明 优秀的市场形象 营销示范 几乎无营销示范体系 价格价值 价格伴随大势上涨 企业类型 较在意价格的中小型企业 行业无明显界限 启示 加强营销工作 可以在区域内获得明显的反应 20 写字楼市场 总结 海尔路 松散 影响力有限 商务环境 规划中的商务中心区 总部基地 缺乏商务氛围 品质形象 建筑群落形象不错 但无系统营销推广 营销示范 无营销示范体系 价格价值 价格伴随大势上涨 企业类型 主要是大型国企 及在意价格的小
7、公司 启示 加强营销工作 可以在区域内获得明显的反应 公寓市场分析 万丽海景 凯悦中心 颐和国际 维多利亚广场 万邦中心 万达39克拉 嘉和新兴 颐中首座 如意家园 华远汤米公馆 东海路9号 青岛公寓分布图 公寓市场 远雄国际广场 23 青岛公寓概况 公寓市场 公寓市场 自住型大户型豪宅公寓主要分布于市南区及崂山区沿海一线 市北区多为酒店式投资型公寓 25 青岛公寓总结 公寓市场 区域产品差异 市南 崂山一线海景区 以大型豪华公寓为主 市北区以40 60小型公寓为主 区域客群差异 市南 崂山一线海景区 以自住客为主 市北区小公寓以投资客为主 小型公寓详情 70 80 为投资客头买 少部分人群以
8、其作为过渡性住宅 或接待外地临时客户 2万以下的单位回报快 故其销售情况较好 豪宅公寓详情 其价值主要来自核心区域 便捷交通 海景资源 品质物业 长期来看升值潜力较大 60 购买者为自住及升值 其余为外地投资客 启示 市北区整体公寓市场 短期内难以突破投资小公寓的限制 伴随区域价值的提升 超前的设计 品质标准将带来长久的价值提升空间 26 个案分析 1 远雄国际广场 办公户型 11 23F 每层的各个户型 普遍有较好的景观 或自然海景 或城市景观 各分割单位可以合并购买 但不允许一次性只选择全南向单位 需要优劣搭配销售 服务办公的电梯为6部客梯 2部货梯 办公区域实行刷卡封闭制 公寓客户 商业
9、客户无卡不得进入 办公区域增加了诸多亮点与特色 且品质感受强烈 374平米 1 270度海景 三面采光2 双入户门 双主卧 76平米 1 大面宽玻璃窗 海景2 定制家具 180度电视墙 公寓户型 31 办公公共空间 艺术广场 门厅 商务区 走廊 32 32 启示远雄国际广场 企业品牌前置宣传 加深客户的信任与好感 注重 权威 的运用 展示项目的合作团队 增强信任 注重 专业 的运用 特设工程质量视听室 加强客户对产品的信任 产品中可借鉴的元素 灯光设计对城市夜景的贡献 高效严谨的人车分流 以公共空间不断提升客户好感 精装修等品牌的选择 2 大学生创业孵化中心 一条龙 创业孵化平台 为创业者提供
10、创业政策咨询 创业培训 创业场地 小额贷款 项目推介 市场论证 专家指导 市场拓展 成果展示等创业服务 开辟专门场地吸引归国留学人员和高端人才创业企业入驻 并根据创业者不同的历程提供全程化帮扶 一体化 创业实训平台 依托创业培训专业机构和创业指导专家志愿团 根据创业不同阶段的需要 为大学生等创业者提供公司仿真 沙盘模拟 SIYB 创办并改善你的企业 等创业技能培训 一站式 就业办理平台 为大学生提供职业生涯规划 就业指导 人事代理 报到落户 海外学位学历认证 档案管理等就业服务 一网通 信息服务平台 建立大型网络平台 实现就业岗位对接 远程视频招聘 网络模拟等功能 为大学生和企业搭建创业就业信
11、息化服务金桥 一家人 交流发展平台 成立青岛市创业者协会及高端人才创业沙龙 为大学生创业创新汇聚资源 提供交流服务 促进共同发展 增值服务 扶持政策 享受房租补贴 毕业5年内的大学生 含在校生 留学回国人员 高端人才创办的企业第一年享受100 房租补贴 第二年享受50 房租补贴 第三年享受30 房租补贴 其它企业第一年享受80 房租补贴 第二年享受50 房租补贴 第三年享受30 房租补贴 大学生自主创业可申请5万 20万小额担保贷款 从事微利项目的 由财政给予全额贴息 展期不贴息 贴息期限累计最长不超过两年 大学生自主创业 可放宽注册条件 申请试营业 并可在三年内减免登记类 证照类等行政事业性
12、收费 本市登记失业或派遣期内大学生在2009年1月1日后初次创办企业 民办非企业单位或从事个体经营 按规定享受一次性创业补贴或自谋职业扶持金 本市登记失业或派遣期内大学生创办企业或民办非企业单位 在办理营业执照或资质证明一年内 招用本市登记失业人员或派遣期内大学生就业 并与之签订一年以上劳动合同且缴纳社会保险费满6个月以上的 可享受一次性岗位开发补贴入驻企业的员工可优惠参加创业中心举办的各类培训活动 对符合条件的派遣期内高校毕业生和失业人员参加培训的给予免费 招聘未就业特困家庭大学生 与其签订1年及以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的 在劳动合同存续期限内 以上年度全市职工平均工资的60 为基数
13、给予基本养老保险 基本医疗保险 失业保险补助 期限最长不超过3年 高新技术企业按15 税率征收企业所得税 对各高校在创业中心设立科技研发创业园的 给予一定优惠 对创业成绩突出的留学回国人员 符合相关规定的 将优先推荐享受国家 省 市关于留学回国人员创新创业的各类优惠政策 入驻企业在办理市人才市场主办的工作学习网会员业务时可享受95折优惠 入驻企业内部员工参加远程专科本科学历教育可享受300元学费优惠 关键词 租金补贴 担保贷款 创业补贴 税金优惠 免费培训 进驻申报 创业中心的申报程序符合入驻创业中心条件的企业及个人 填写 青岛市大学生创业孵化中心企业入驻申请表 加盖企业公章或所在大学生所在管
14、理部门公章 并向创业中心提交以下材料 毕业五年内的全日制大学生 需提供身份证 毕业证 学位证和创业规划书等材料 在校大学生需提供身份证 学生证 学校主管部门出具的在校证明和创业规划书等材料 已经创办企业的大学生 除提供以上基本材料外 还需提供企业工商营业执照 组织机构代码证 税务登记证明等相关材料的原件和复印件 高端人才创办的企业 除提供企业营业执照等相关材料的原件和复印件外 还需提供创业项目的介绍 前景和目前进展情况 以及拟安置大学生就业或见习的具体人数 岗位 薪酬等详细情况 大中型企业的科技成果转化和培训机构 除提供企业营业执照等相关材料的原件和复印件外 还需提供拟研发的科技成果转化项目
15、培训机构的简介和培训内容 拟安置大学生就业或见习的具体人数 岗位 薪酬等详细情况 留学回国人员需填写 青岛市大学生创业孵化中心企业入驻申请表 并向留学回国人员服务部门提供身份证 护照 国外学历学位认证书 和创业规划书等材料 创业中心在接到申报材料后 定期组织专家进行评审 获准入驻的企业与创业中心签订 青岛市大学生创业孵化中心企业入驻协议 后 办理相关入驻手续 申报程序 提交资料 资料审核 企业规划书答辩 办理入驻手续 进驻 38 38 启示大学生创业孵化中心 作为产品集合体 软件与硬件同等重要 甚至更为重要 与政府等建立针对产业扶持的专项合作 可以创建更好 更大的平台 小的体量 也可以产生类似
16、于产业园的效果与价值 项目定位分析 项目背景 主要影响因素 结论 项目规模有限 难以形成大盘影响力 项目所处的区域 在未来也并非正统的商务区 解决思路 问题 1 非商务区的写字楼 如何脱颖而出 2 如何使项目品牌与华强品牌之间尽量协调 解决办法 1 项目走个性化 精品化路线 2 运用华强优势 将项目打造为写字楼中的一个独特圈层 43 定位思路 与香港路 崂山商务区 甚至市北CBD核心区 形成定位区分 错位发展 以创新服务系统为产业内涵 通过创新产业的培育和人才培养 成为创新企业聚集区 传达新型的商务价值观 关键词 产业 创新 服务 平台 项目产业定位 集 科技企业发展 科技成果推广交易 科技人才培训 海外归国人才创业 多功能于一体的高科技创新型产业孵化器 关键词 高科技 创业 孵化 产业涵盖 科技开发 技术交易 产业推广 信息服务 投融资服务 项目形象定位 环渤海中心智汇产业基地创意 文化 商务 科技 项目物业定位 单元式办公 商务商业配套 产业服务中心 物业定位演绎 创新型产业服务系统 产业产品展示大厅 创新型服务中心 一层 如企业产品展示 汽车销售展示文化主题商业服务系统 双首层主
