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1、 海棠湾酒店项目可行性研究报告 1 121 三亚市海棠湾酒店项目三亚市海棠湾酒店项目 可行性研究报告可行性研究报告 20102010 年年 5 5 月月 海棠湾酒店项目可行性研究报告 2 121 目目 录录 1 1项目概况项目概况 6 6 1 1用地条件分析 6 1 1 1区位特征 6 1 1 2规划指标 9 1 1 3交通条件 9 1 1 4环境与景观条件 11 1 1 5用地条件 11 1 1 6配套设施 12 1 1 7市政状况 12 1 2项目背景 13 1 2 1地块出让商务条件 13 1 2 2地块出让进度安排 13 2 2市场研究市场研究 1414 2 1宏观经济分析 14 2
2、1 1国内宏观经济分析 14 2 1 2海南宏观经济分析 16 2 1 2 12009 年 GDP 增长 11 7 房地产投资增长强劲 16 2 1 2 2 国际旅游岛 助推全省经济腾飞 18 2 1 2 3海南 2010 年一季度 7 项主要经济指标全国第一 18 2 1 3三亚宏观经济分析 20 2 1 3 1三亚市概况 20 2 1 3 2三亚市城市总体规划 21 2 1 3 3三亚经济发展水平 24 2 2海南及三亚旅游经济分析 26 2 2 1海南旅游经济分析 26 2 2 2三亚旅游经济分析 30 2 2 3三亚及海棠湾旅游发展规划 35 2 3三亚酒店市场分析 43 2 3 1三
3、亚酒店行业总体发展状况 43 2 3 2三亚高星级酒店板块分布 45 2 3 3三亚各板块高星级酒店供给市场分析 48 2 3 3 1亚龙湾板块 48 2 3 3 2大东海板块 53 2 3 4典型案例分析 57 海棠湾酒店项目可行性研究报告 3 121 2 3 4 1BANYAN TREE 悦榕庄酒店 57 2 3 4 2三亚亚龙湾红树林度假酒店 63 3 3酒店分类与经营管理模式分析酒店分类与经营管理模式分析 7171 3 1酒店定义与分类 71 3 1 1酒店定义 71 3 1 2酒店的分类和等级 71 3 1 2 1酒店分类 71 3 1 2 2酒店星级划分标准 概略 73 3 1 3
4、酒店物业的发展趋势 74 3 1 3 1主题酒店 74 3 1 3 2精品酒店 Boutique Hotel 76 3 1 3 3著名精品酒店个案 77 3 1 3 4精品酒店发展现状与趋势 80 3 1 3 5精品酒店管理集团简介 81 3 2国际酒店运营管理模式 83 3 2 1国内外酒店运营管理五种管理模式 83 3 2 1 1带资管理模式 84 3 2 1 2委托管理模式 84 3 2 1 3特许经营模式 84 3 2 1 4联销经营模式 85 3 2 1 5顾客咨询模式 85 3 2 2国际十大酒店管理集团 85 3 3我国酒店运营管理现状 86 3 3 1我国酒店管理现状 86 3
5、 3 2我国酒店管理新趋势 87 3 4三亚五星级酒店运营管理现状 88 4 4项目定位项目定位 8989 4 1定位设想 89 4 2市场定位 92 4 3产品定位 92 4 3 1超五星级酒店 93 4 3 2别墅型酒店 93 4 4价格定位 93 海棠湾酒店项目可行性研究报告 4 121 4 5客户定位 94 5 5总体规划及产品设计总体规划及产品设计 9595 5 1主要经济技术指标 95 5 2总体规划 96 5 2 1总体布局 96 5 2 2交通组织 96 5 3功能布局 97 6 6酒店运营建议酒店运营建议 9999 6 1酒店总体运营模式建议 99 6 2酒店专业服务建议 9
6、9 7 7项目投资收益分析项目投资收益分析 101101 7 1项目开发投资估算 101 7 2项目融资 102 7 3酒店经营收益预测 102 7 3 1酒店经营收入预测 102 7 3 1 1项目客房经营收入预测 102 7 3 1 2其他消费收入 103 7 3 2酒店经营成本预测 106 7 3 2 1酒店各收入部门成本 106 7 3 2 2酒店经营成本 109 7 3 2 3其他固定成本预测 110 7 3 3项目经营利润预测 111 7 4项目盈利能力分析 112 7 5敏感性分析及竞价策略 115 8 8综合分析与建议综合分析与建议 116116 8 1项目风险评估与应对策略
7、116 海棠湾酒店项目可行性研究报告 5 121 8 1 1周边环境因素 116 8 1 2竞争因素 116 8 1 3土地成本因素 116 8 2本案与公司发展战略的关系 117 8 3SWOT 分析 118 8 3 1项目优势 118 8 3 2项目劣势 118 8 3 3项目机会 118 8 3 4项目威胁 118 8 4结论及建议 118 海棠湾酒店项目可行性研究报告 6 121 1 1项目概况项目概况 1 11 1用地条件分析用地条件分析 1 1 11 1 1区位特征区位特征 位置 位置 项目地处 国家海岸 的三亚海棠湾 2006 年 12 月 23 日 国 务院正式批准海南省三亚市
8、海棠湾开发总体规划 海棠湾将定位为 国家 海岸 成为国家品牌 承载着国家热带滨海旅游度假形象 是三亚海滨 度假区拓展的 重中之重 这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅 游休闲度假区 是国家级海洋科研 教育 博览基地的综合体 作为三亚 最后一块高品质的海滨资源 海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希 望 海棠湾位于海南省三亚市东北部滨海地带 南起亚龙岭山边 北至三 亚市行政边界 西起东线高速公路 东至海边 包括南田温泉片区和蜈支 洲岛 距市区 28 公里 规划用地南北长约 30 公里 东西平均宽约 8 公里 规划用地总面积约 150 平方公里 海棠湾酒店项目可行性研究报告 7 121 项目四至
9、 项目四至 目前海棠湾的中段规划了约 15 家五星级以上酒店 大部分已开始施工 建设 本项目位于海棠湾南段 地块北侧为规划酒店用地和海洋公园 东侧 隔市政道路可远眺南海 西侧与打狗坡村相望 南侧为正在建设的解放军 总医院海南分院 海棠湾酒店项目可行性研究报告 8 121 1 1 21 1 2规划指标规划指标 规划建筑用地性质旅馆业用地 地块北侧规划酒店用地地块北侧规划酒店用地 地块南侧解放军总医院地块南侧解放军总医院地块南侧解放军总医院地块南侧解放军总医院 地块西侧打狗坡村地块西侧打狗坡村 地块东侧地块东侧地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸 地块东侧规划路地块东侧规划路地块东侧规划路地块东侧
10、规划路 海棠湾酒店项目可行性研究报告 9 121 使用年限40 年 总用地面积125 556 亩 8 371 万 建筑面积 3 3 万 容积率 0 4 建筑密度 20 绿地率 50 建筑限高 20 米 车位数120 个 1 1 31 1 3交通条件交通条件 公路 公路 海棠湾位于三亚的东南面 距三亚市 28 公里 与著名的亚龙湾 相邻 东线高速公路 海榆东线公路及正在建设之中的东环铁路均在此区 域通过 交通十分便捷 目前海棠湾中段道路建设已基本完成 沿线的高 端酒店有部分已经在建和准备动工 而本案处在海棠湾规划区的南段 道 路建设尚未完工 但建成通车后与高端酒店集中区的联络性较好 海棠湾酒店项
11、目可行性研究报告 10 121 海运 海运 区内还有龙江港 铁炉港 距离本地块的位置较近 未来如果 港口开辟成游艇码头也将对本项目有所提升 公交 公交 由于距离市区和机场都比较远 区域公共交通比较缺乏 轨道 轨道 海南正在建设的由海口至三亚的轻轨将于 2010 年年底建成 铁 路建成后 乘客从海口乘直达快车至三亚 全程仅需 90 分钟 列车类型为 电动车组 子弹头列车 自动控制 每隔 7 8 分钟发车 属公交性铁路 时速高达 200 公里 预留有 250 公里 小时的提速空间 轻轨在三亚分别设 有海棠湾站 亚龙湾景区的田独站以及终点站三亚站 轻轨的开通将大大 提高海棠湾的公共交通运力 海棠湾酒
12、店项目可行性研究报告 11 121 1 1 41 1 4环境与景观条件环境与景观条件 地块北侧为规划酒店业用地和海洋公园 东侧隔市政道路可远眺南海 西侧与打狗坡村相望 南侧为正在建设的解放军总医院海南分院 北侧规划有 1832 亩用地的海洋公园 也将成为区域内的重要旅游景区 从周边环境看 西侧为村庄和池塘 未来具体规划尚未明确 区域内 配套设施缺失 从景观条件来看 地块隔路即为海岸 但目前海岸种有密 集的林木 海滩较窄 高层可远眺大海 但到达海岸需要穿过交通主干道 1 1 51 1 5用地条件用地条件 地块为填塘用地 整体相对平整 地块上有少量折建废弃物 地面为 沙土地 地势东侧高于市政路 西
13、侧较低 约有 3 米左右高差 地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸地块东侧道路及海岸 海棠湾酒店项目可行性研究报告 12 121 1 1 61 1 6配套设施配套设施 目前区域内多为村庄和池地保护区 仅有在建的解放军总医院为医疗 配套 其它基础配套设施非常缺失 1 1 71 1 7市政状况市政状况 根据挂牌文件内容及多方咨询与现场踏勘 东侧在建市政道路为目前 紧邻地块的交通要道 为双向四车道 目前尚未全线通车 地块内部无待 拆迁物 但地块尚未平整 未达到七通一平标准 地块内部地块内部地块内部地块内部 地块与道路地块与道路地块内部地块内部 海棠湾酒店项目可行性研究报告 13 1
14、21 项目用地条件分析结论 项目用地条件分析结论 地块处于海棠湾 国家海岸 滨海旅游度假区南段 一线海岸以五星 级以上酒店 滨海公园等休闲旅游项目为主 区域内配套设施非常缺失 地块所处一线海岸 可远眺大海 但受地块条件限制 到达海岸需穿 过交通主干道 紧临地块的海岸较窄 地块南侧解放军总医院海南分院 为国家海岸医疗康复基地 规划有疗养区 医疗区 服务区 未来将成为 海南省的重要医疗机构 北侧规划有海洋公园 将成为区域内的重要旅游 景区 可为本案带来客源 海棠湾未来有大量待开发土地入市 区域定位为高端旅游度假区 但 目前属于前期启动期 到区域实现正常运营还需较长的开发时间 1 21 2项目背景项
15、目背景 地块出让商务条件地块出让商务条件 竞买保证金 竞买保证金 29256 645 万元 起始价格 起始价格 233 万元 亩 3495 元 增价幅度 增价幅度 1 万元 亩或整数倍于 1 万元 亩 付款节奏 付款节奏 挂牌成交之日起 60 日内付清全部成交价款 1 2 21 2 2地块出让进度安排地块出让进度安排 发布公告发布公告发布时间 2010 05 12 09 00 起始时间 2010 05 13 09 00 接受竞买申请报名接受竞买申请报名 截止时间 2010 06 04 17 30 保证金到账保证金到账截止时间 2010 06 04 17 30 挂牌报价开始时间 2010 05
16、29 09 00 挂牌交易活动挂牌交易活动 挂牌截止及现场竞价时间 2010 06 07 16 00 海棠湾酒店项目可行性研究报告 14 121 2 2市场研究市场研究 2 12 1宏观经济分析宏观经济分析 2 1 12 1 1国内宏观经济分析国内宏观经济分析 从世界经济环境看 2009 年世界主要经济体刺激措施收到一定成效 全 球经济衰退出现缓和迹象 今年 1 月 20 日世界银行发布的 世界经济展望 报告中 世界银行上调了对今年全球经济增长的预期 预计今年全球经济 将增长 2 7 这一结果较去年 6 月份该组织预计的 2 更为乐观 但同时 表示 随着各国政府经济刺激计划的退出以及失业率居高不下 世界经济 的增长势头在今年下半年或许会后劲不足 2009 年国内实施了积极的财政 政策和货币政策 推出十大产业振兴规划 先后 7 次上调出口退税 采取 了大力鼓励和刺激消费的一系列政策措施 取得了显著的成效 2009 年国 民经济逐季反弹 实现了 V 型复苏 全年宏观经济运行有如下五个方面 的特征 投资驱动明显投资驱动明显 消费稳步提高消费稳步提高 外贸降幅收窄外贸降幅收窄 就业形势向好就业
