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1、 尚智慧作 智时尚风 BrandCommunication2015 Copyright C 2014IntegratedcommunicationAllrightsreserved 中国 南宁 这是贵司继中盟科技园开发后 十二五 期间的第一个项目也是南宁邕宁区新兴产业园2014年第一个真正意义上的 标准厂房 项目 公司背景 雄厚的资金 其它行业领域的丰富经验 骄人业绩 若干荣誉 对不起 请重新开始 做出产业经济推动力公司董事长钦定项目 南宁市政府重点关注的政绩项目 卖出市场品牌影响力在中盟科技园的基础上 本案既要卖出业绩还要卖出影响力 1 2 目标如何完成 本项目的两个战略目标 TWOSTRA
2、TEGICOBJECTIVES 我们认为 本项目应该实现 有震撼力的品牌立势有说服力的展示中心有冲击力的视觉设计极具竞争力的个性产品来成就项目从而完成中盟科技园区品牌到产业园区品牌的嫁接 让我们从项目入手 踏上中盟产业园的品牌之旅 Organization Upsete Newstyle newexpect 用智慧整合设计新价值 第一部分 项目概况及SWOT分析 中盟产业园 标准化厂房项目是由南宁市邕宁区政府 南宁市邕宁新兴产业园区党工委 管委会和广西中盟世纪创业投资有限公司联合投资开发的大型厂房类项目 项目坐落于南宁市邕宁区蒲庙镇新兴工业园内 项目规划用地215亩 总建筑面积29万平方米 总
3、投资约7 5亿元 其中土建投资7亿元 配套支撑服务体系投资5000万元 投资强度达到350万 亩 项目分三期开发 建设周期为3年 2015年2月底完成一期规划建设标准厂房10万平方米及所需的配套设施 标准厂房建设作为提高土地集约利用水平 推进工业园区健康发展的重要手段 是着力构筑投资创业和承接投资项目的有效载体 因此 项目建成后将成为拥有电子电气 光机电一体化 精密机械 新材料 新能源等新兴产业基地 集企业总部办公 创新 展示 研发 销售 贸易 财务结算为一体智能化 生态型厂房基地和完善的配套综合商业设施 项目概况分析 高速公路 南宁外环高速公路位于本项目以东 距离本项目仅3 6公里 国省干线
4、 省道101线位于本项目正北 距离本项目仅912米 西江黄金水道 南宁港中心城港区牛湾作业区位于本项目正北 距离本项目仅7公里 西南出海大通道 本项目距离防城港仅121公里 航空港 本项目距离吴圩国际机场仅37公里 区位交通极为便利 项目区位分析 产业政策背景 国家政策 国家 十二五 规划中明确提到 坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑 深入实施科教兴国战略和人才强国战略 充分发挥科技第一生产力和人才第一资源作用 依靠科技进步 劳动者素质提高 管理创新转变 加快建设创新型国家 南宁市邕宁区政策 2014年南宁市紧紧围绕 工业强市 产业旺市 战略目标 按照 规模化开发 标准化建
5、设 功能化配套 市场化推进 的要求 集中力量建设180万平方米标准厂房 进一步提高土地节约集约利用水平 着力构筑投资创业和承接投资项目有效载体 吸引中小及非公企业入园发展 促进企业集中 产业集群 用地集约 推动南宁市工业园区跨越式发展 产业关联 建设以新一代信息技术为平台的智慧科技产业园区 重点发展电子电气 光机电一体化 精密机械 新材料 新能源等高新科技产业为主的各类现代高新技术产业以及配套的现代物流 现代金融 商务等服务以及物联网等产业共同发展 致力于打造成集研发 孵化 加速于一体的优秀现代创新科技产业链园区 对推动邕宁区科技产业发展发挥重要意义 产业聚集效应 打造创新的 智慧的现代科技产
6、业对传统产业升级具有巨大的推动作用 同时园区发展将带来不可估量的产业聚集 GDP聚集 税收聚集效应 地方就业前景 交易平台的技术开发 客户服务 仓储物流等核心职能会大大带动地方就业 其不同于传统制造业的职能属性 亦可提升就业人口的整体水平 加速地方产业升级 Strength 优势 项目区域交通优势明显 真正意义上的科技地产 规模 投资 规划等 科技地产模式本身具备的对抗性优势 政府与开发商联合打造的项目背景为项目最好的信心保障 开发商实力雄厚 SWOT分析 Weakness 劣势 开发商为全新企业 除中盟科技园外 其他开发经验欠缺 项目体量不大 但开发周期时间短 要求资金回收速度较快 新兴产业
7、园作为邕宁区工业经济发展主战场 与五象新区整体规划相比 吸引力不够 项目周边工业园区尚未成熟 难以形成联合托市效应 Opportunity 机会 邕宁区作为 三城两中心 的核心正面临创世纪的机会 催生科技总部型经济发展 国外 国内 沿海 内地 产业转移基地 模式是目前的经济发展趋势 Threat 威胁 周边城市 武鸣 几大工业基地造成的企业分流 南宁类似产品 产业园 工业园 纯商务社区等 造成的竞争 1 科技地产是产业园区建设模式的创新 作为新生事物在南宁消费者那里需要一个接受概念的过程 2 邕宁区新兴产业园仅为城市副中心 尚不成熟 项目选址于此 似乎与科技地产不甚匹配 3 项目配套研发楼以出
8、售为方式 对企业有很高的现金流要求 对企业而言风险相对较高 而项目外围天地楼需要吸引一定基数的目标客群 4 本项目拿地为工业用地 固然工业用地比商业用地的基准地价要低得多 可以利于本案的价格差销售 但工业产权 银行按揭贷款很难获批 5 项目的所在区域开发体量过大 目前该区域发展状况尚不能支撑如此规模的集中式商业 6 政府对本项目的政策扶持未明确 以上难点中3 4 5 6条我们通过后期的整合营销推广手段加以逐步解决 而项目的关键难点在于第1 2条 即 项目概念如何打造 区域位置如何让消费者树立信心 项目操作难点 项目概念如何打造 双基地概念 以科技基地的固有概念和外地科技基地的成功典范 让本地消
9、费者认识科技基地模式给企业带来的实际利益点 以产业转移基地概念吸引外地客户 打造项目整体势能 因此 卖本案前 须先让市场接受2个层面 接受区域前景 先卖区域未来接受项目理念 再卖全盘价值 CORESELLINGMETHOD 接着卖里面各类产品 如何轻松卖掉区域 或者说 如何让市场快速地接受这个区域 SELLREGIONOFTHEFUTURE 卖好区域 是令政府满意的第一关键 卖区域 绝不能去炒区域 凭一已之力很难 这个区域不需要炒热 邕宁区新兴产业园已有非常多的热点 我们只需 草船借箭 让新兴产业园诸多的热点 利好 全为中盟产业园所用 十二五 末 园区主营业务收入2000亿元 财政总收入突破1
10、00亿元 规模以上工业增加值200亿元 南宁新兴产业园重点规划建设有 中国糖城 广西工业设计城 广西软件城 广西创意中心 南宁广告产业城和中国 东盟科技交易中心 三城两中心 这里是一座千亿科技产业集聚的产业城这是一座城市交通枢纽际会的产业城这是一座兼容百亿经济与亿万繁华的产业城 新兴产业园 邕宁经济中心之城 截止目前 新区合同总投资额超过1500亿元 千亿产业园落户 借势新兴产业园热点 知道区域的热点 知道区域成熟的速度不会像南宁凤岭那样慢还不够 还要相信中盟运营打造产业园的实力 五象新区的建设 意味着区域内已成世纪大热土 成为邕宁区 成为南宁 成为北部湾最热点的区域 中盟产业园已捷足先登时代
11、热土 是企业实体产业投资与置业的绝佳选择 30亿市政投入打通交通动脉 只为一个产业园 谁说未来还很远 200亿新城 千亿产业园 拱卫一个产业园 谁说未来不可期 科技地产打造者 智慧城市践行者 建设一个产业园 谁说未来不可靠 谁还说中盟产业园的未来还没来 本项目作为标准型厂房项目 园区式生态工业集群 应首先规避传统产业园做法 强力推广 科技地产 商务模式 有效区隔出其它商务产品的竞争威胁 同时提出本项目为 创业型社区 和 产业转移经济 服务的 双基地 概念 以达到吸引本地和外地两种客源的目的 然后借南宁 东盟永久会址 的国家战略优势 同时契合 五象新经济区 概念以提升项目所在区域的经济产业价值
12、并借助本项目周边分布的工业园区进行造势 加大区域的未来发展和科技地产的概念发展方向渲染 再次就是利用便捷郊区化 生态化 人性化 低密度 低成本办公的发展趋势 从而先造势 后造市 最后还需要通过对总部基地项目前景的描述 更坚定入驻客户的创业信心 小结 如何轻松卖掉全盘价值 SELLREGIONOFTHEFUTURE 或者说 如何让市场迅速认同本案前瞻规划理念我们必须进行自身的价值定位 Organization Upsete Newstyle newexpect 用智慧整合设计新价值 第二部分 目标客群及推广定位 一个好的系统性定位 应能满足政策 产业等各要素的要求 通过前篇的描述 我们明确了本项
13、目定位需要考虑的要素 项目定位 以符合邕宁区 一港两江三区三带 发展战略为目标 以本项目物业为载体 发挥项目周边的交通物流和常住人口巨大基础优势 建设产业聚集平台 打造南宁的创新科技产业园标杆 构筑项目的软实力和核心竞争力 保障项目的可持续领先优势 定位关键词 中盟产业园作为企业经济发展模式的实体体现 应不同于其它任何的商务经济模式 而本项目作为电子电气 光机电一体化 精密机械 新材料 新能源等新兴产业基地 是包括了决策功能 市场功能 研发功能 投融资功能 财务功能的企业大脑集群 是具有国际领先水准的商务经济模式 是与世界经济发展趋势同步的企业发展平台 几句简单的话并不能概括总部基地的全部定义
14、 因此 结合前篇我们提出的双基地概念 项目目标定位为 中国 东盟中小企业创业社区价值传递概念定位为 创新科技企业孵化器结合南宁发展战略 结合邕宁区的科技产业发展政策 为科技企业提供发展平台 打造创新型科技企业孵化器 将 产学研 相结合 将最新研发的科技理论产业化 孵化出一大批创新型科技企业 为邕宁区的的产业升级与城市发展助力 项目定位 总体概念定位 中盟产业园定位于创新科技园的产业链诠释 上下游产业链的覆盖 高完整性及企业稳定性 中盟产业园定位于创新科技园的产业链诠释 创新科技产业上下游产业链十分丰富 覆盖现代制造业 现代信息业 现代物流业 仓储业 现代服务业 运营及呼叫中心外包 IT业 微电
15、子业等等多个门类 而这些行业和传统行业联系非常紧密 并形成相互依赖的格局 为产业升级与技术改造的 微创新 体系构建 提供了良好的基础 也为配套产业企业的招商带来便利 产业链上的关键特色支撑性企业的入驻成为 中盟产业园 的最大特色 他们将为科技型企业解决最需要解决的关键技术 资金 管理和治理 盈利模式 转型升级 现代营销和物流等一系列问题 如 1 技术源 中科院自动化所 中科院国家技术转移中心 百分百科技有限公司 2 风险投资及资本运作 绿野资本 从天使俱乐部 VC PE到IPO 并购 3 科技贷款 创新科技园科技贷款专项基金 园区专设金融信贷机构 4 云计算及智慧城市平台 IBM 中智科技 国
16、内最先进的智慧城市服务商 主功能 技术研发 企业办公 学术交流 仓储物流 形象展示 本项目主功能定位 本项目主功能汇集科技产业发展链上游的学术 技术支持 产品研发 以及产业链中段的展示 销售 以及产业链下游的仓储物流配套 形成完整的产业链配套 为园区企业提供发展支持 辅助功能 培训 娱乐 餐饮 营销 法律 金融 项目为园区企业提供金融 法律 营销 培训等配套支持 服务于园区企业 帮助园区内企业发展壮大 同时配套商务 休闲 餐饮 等服务性企业 为园区工作人员的日常生活 商务谈判等提供全方位服务 辅助功能定位 本案最大优势就是园区式生态总部型商务集群 其具有园区的一体化配套 生态健康的环境控制 个性化独栋独户的办公理念和相关的产业园区式的政策优惠等优势 符合国际流行的商务办公趋势 具有与世界先进商务潮流同步的国际视野 由此本案的主要目标群体定位为 成长中的成熟型企业 项目客群定位 第一 对城市依赖度相对较低而对交通便捷度要求较高的企业 这些企业的发展并不依赖城市的消费群体 在便捷的交通条件下往往可以相对独立于城市 如物流 货运 仓储等行业的大量企业在地价相对较低的 总部基地项目 高度聚集
