富蕴县金龙湾安置房及旅游服务项目尽职调查报告.pdf.

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1、 富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司 富蕴县金龙湾安置房及旅游服务项目富蕴县金龙湾安置房及旅游服务项目 尽职调查报告尽职调查报告 报告完成日期 2016 年 08 月 4 日 经办业务部门 市场部 声明与保证 我们在此声明与保证 本报告是按照基金会有关规 定 根据合作申 请人提供的和本人收集的资料 经我们审慎调 查 核实 分析和 整理后完成的 报告全面反映了客户及项目 最主要 最基本的信 息 我们对报告内容的真实性 准确性 完整性及所作判断的合 理性负责 直接调查人员签字 周鸣 2016 年 08 月 4 日 团队负责人签字 梁舰 2016 年 08 月 4 日 第一

2、节 项目申报单位概况 项目名称 富蕴县 金龙湾 安置房及旅游服务项目 项目建设性质 新建 项目开发单位简介 富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司成立于 2012 年 5 月 4 日 由昌吉州鑫鑫瑞安房地产投资有限公司投资 1000 万元 占投资 额 100 开发建设的项目是 金龙湾 安置房及旅游服务项目 工程 富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展 的 以房地产综合开发为主 兼营房屋销售 物业管理等业务 的房地产开发企业 公司位于富蕴县迎宾西路南侧 额尔齐斯 河北岸 交通 非常便利 董事长 总经理 法人代表张兆斌 1964 年生 2012 年 5 月投资创办富蕴三维鑫瑞房地产开发有限公司

3、公司下设财务部 工程部 销售部等三个部门 目前 公司正 式员工 8 人 其中管理人员 3 人 项目单位证照 第二节 报告编制依据及范围 项目申请报告的编制依据 1 中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干 意 见 2006 年中央 1 号文件 2 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规 划 纲要 3 富蕴县国有土地上棚户区改造房屋征收与安置补偿方 案 4 富蕴县 2016 年旅游 管理与服务年 实施方案 5 新疆省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 6 阿勒泰地区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要 7 阿勒泰地区城镇体系规划 2012 2030 8 中商产业研究院发布

4、2016 2021 年富蕴县城市更新运作 路径及项目投资机会研究报告 9 建设部 房地产开发项目经济评价方法 以及国家发改 委 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 10 国家发改委批准出版的 投资项目可行性研究指南 11 富蕴县 金龙湾 安置房及旅游服务项目投资备案确认 书 12 承办单位对该项目的编制委托书 第三节项目概况 建设地点 项目位于富蕴县 迎宾西路南侧 额尔齐斯河北 岸 建设内容 富蕴县 金龙湾 安置房及旅游服务项目是由富蕴三维鑫瑞 房地产开发有限公司负责开 发 项目位于富蕴县迎宾西路南侧 额尔齐斯河北岸 项目总占 地面积 50261 总投资约 4694 万 元 总建筑面积

5、61700 计划分二期建设 开发周期计 划为 3 5 年 于 2013 年开始施工建设 目前 项目一期 5 6 7 楼 已竣工 项目二期 10 11 12 商业 预计 2016 年底 10 月完工 公司自成立以来 本着 打造精品小区 引领住宅潮流 的 产品理念和市场定位 凭借迎宾路西路南侧额尔齐斯河北岸的土 地资源优势 进行房地产开发 小区总建筑面积 62911 平方米 其中住宅 41689 平方米 商业 20789 平方米 富蕴第一个美丽的 花园式住宅小区即将呈现在全县人民面前 该项目今年开发住宅三栋 总建筑面积约 9936 平方米 项 目整体采用了时尚的现代风格与本土民族风情相融的建筑风格

6、 与额河沿岸秀丽的水景 园林绿地植被珠联璧合 为本地提供了 一个房在景中 人在画中时刻与大自然亲密接触的高品质生活 区 造福于社会 本公司资金 技术力量雄厚 拥有一批高素质的房地产开发 经营专业人才 同时拥有一批技术过硬 信誉至上的施工建设技 术人才 具有从规划设计 征地拆迁 施工管理 市场营销等全 过程综合开发的能力 可独立承揽大中型住宅小区及公共设施的 开发设计任务 管理创造品 品牌促发展 诚信赢顾客 是我 们的经营理念 追求卓越 力争完美 是我们的质量方针 开发一个项目 造福一方人民 树立一方口碑 是我们永远不 懈的追求 新时期 为适应市场竞争 发展的需求 全体员工在总经理 的带领下 以

7、先进的开发理念 成熟的开发经验 诚实守信的经 营作风 同心协力 开拓创新 努力把公司建设成为最具竞争力 的房地产企业之一 为改善我县的住房条件和美化城市面貌做出 更大的贡献 主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 规模 备 注 1 规划建设用地面积 万 m 2 5 0261 2 总建筑面积 万 m 2 6 17 3 地上建筑面积 万 m 2 2 8676 4 地下建筑面积 万 m 2 5 建筑层数 层 3 6 6 总建筑密度 7 容积率 1 25 8 机动车停车数量 辆 待建 9 绿地面积 万 m 2 小区未建完 10 绿地率 38 26 11 项目总投资 万元 截止 8 月 3 日一期现场图

8、 项目现场 5 6 7 楼 一期现房 项目现场 10 11 12 楼 二期期房在建 项目周边配套及额尔齐斯河夜景 项目待建土地部分 35 亩 施工单位情况及资质 项目施工单位 富蕴县天业建筑工程有限责任公司是一家集房屋 建筑工程承包 贰级 预制构件生产 叁级 销售 园林市场 开发 劳务输出 五金交电 陶瓷制品销售 机械劳务租赁 木 材加工 水暖电安装 塑钢窗制作 红砖生产销售 建筑质量情况 通过现场目测和查阅检测报告 项目在工程质量上没有大的 问题 各项目部能按照施工设计图及规范要求施工 能较好地执 行强制性有关条文 整体质量水平提高 砼外光平实 感观好 表面平整 强度达标 棱角分明 轴线标高

9、准确 总的效果比较 理想 项目所使用的钢材和水泥符合国家标准 建设地区概况 富蕴县有着中国第二寒极之称 四季景色秀美 环境优美 是 天然的旅游胜地 南部卡拉麦里自然保护区为主体辅有野生动物 及各种珍稀鸟兽和古老的硅化木 色彩斑斓的五彩城 滴水泉 北 以阿尔泰山夏牧场为主体 加上高山湖泊 原始森林 岩画 石刻 等自然景观和人文景观于一体 令人流连忘返 富蕴县总人口 9 万人 城辖 3 个镇 6 个乡 库额尔齐斯 镇 可可托海镇 恰库尔图镇 吐尔洪乡 杜热乡 库尔特乡 喀拉通克乡 铁买克乡 喀拉布勒根乡 库额尔齐斯镇 辖 5 个社区 1 个村委会 赛尔江西路 社区 赛尔江东路社区 文化西路社区 文

10、化东路社区 富兴路 社区 也尔特斯村 可可托海镇 辖 3 个社区 1 个村委会 文化路社区 团结路社区 文化西路社区 塔拉特村 恰库尔图镇 辖 2 个社区 1 个村委会 文化路社区 迎宾路社区 恰库尔图村 杜热乡 辖 10 个村委会 杜热村 阔克布拉克村 大 坝村 乌亚勒铁热克村 克孜勒加尔村 索依勒特村 玉什克日 什村 胡吉尔特村 铁斯甫阿坎村 乌扎合特村 吐尔洪乡 辖 19 个村委会 吐尔洪村 克孜勒塔斯 村 喀拉吉拉村 阔协萨依村 乌亚拜村 阔斯阿热勒村 达尔 肯村 吉格尔拜村 喀拉奥依村 塔斯托别村 康阔勒特克村 托普铁热克村 拜依格托别村 阔克铁热克村 库热克特村 阿 克喀仁村 霍孜

11、肯村 托留拜克孜村 阔克塔拉村 喀拉通克乡 辖 11 个村委会 萨尔托海村 加勒帕克 村 小煤矿村 奥尔塔阿尔格勒泰村 塔斯塔克村 克孜勒库都 克村 阿拉布喀村 白杨沟村 阿克加尔村 喀拉吉格特村 塔 斯巴斯陶村 库尔特乡 辖 11 个村委会 库尔特村 塔木别勒切尔 村 阿舍勒村 喀拉巴喀依村 苏普特村 达拉阿吾孜村 萨热 巴斯村 温都尔喀拉村 布拉特村 朔可尔德村 吉拉特村 喀拉布勒根乡 辖 12 个村委会 加朗阿什加尔村 正 格勒德托别村 喀拉塔斯村 克孜勒库木村 喀拉苏村 萨尔喀 仁村 喀拉卓勒村 阔克铁热克村 吉别特村 巴拉尔茨村 喀 拉恰海村 加木克村 铁买克乡 辖 6 个村委会 铁

12、买克村 喀拉萨木尔生 村 喀依尔特村 都孜拜村 萨尔铁热克村 铁买克新村 境内可可托海稀有矿早期建国初期便享誉海内外 公 三号矿脉就有 82 种矿物 被中外学者誉为 天然矿物陈列 馆 贵金属矿产有金 银 等 稀有金属矿产有锂 铍 等 非金属矿产主要有硅石 麦饭石等 宝石矿产主 要有海蓝宝石 碧玺 紫牙乌 水晶等 野生动物资源有 雪豹 北山羊 野驴 鹅喉羚 盘羊 猎隼等 野生药用 植物资源有雪莲 甘草 党参 阿魏 冬虫夏草 百台 等 已发现的矿产资源有铍 锂 钽 铌 铜 镍 铁 金 煤 云母 海蓝宝石 珍珠岩 大理石等 第一产业 2013 年富蕴县农民人均纯收入达 8739 元 与 2012 年

13、同比增长 18 29 全县播种面积达 41 11 万 亩 与 2012 年同比增长 9 74 粮食产量达 103532 吨 与 2012 年同比增长 71 96 油料作物产量 11038 吨 与 2012 年同比下降 36 55 牲畜存栏 61 01 万头 只 与 2012 年同比增加 0 44 万头 只 牲畜出栏 44 25 万头 只 与 2012 年同比下降 1 05 肉产量达 14387 吨 与 2012 年同比下降 4 58 奶类产量达 40588 吨 与 2012 年同比增长 0 02 第二产业 2013 年富蕴县主要工业产品产量 铁矿石原 矿量 1144 39 万吨 与 2012

14、年同比增长 10 23 铜金属 含量 1 58 万吨 与 2012 年同比增长 9 15 水泥 45 53 万吨 比 2012 年同期增长 39 66 发电量 3714 38 万千 瓦小时 比 2012 年同期增长 33 45 第三产业富蕴县 2013 年全年接待游客 109 万人次 与 2012 年同比增长 20 实现旅游收入 8 4 亿元 与 2012 年 同比增长 30 富蕴县属大陆性寒温带干旱气候 冬季严寒而漫长 夏季 炎热 春秋季短暂 日照充足 年平均日照时数 2900 小时 平 均气温 3 0 C 极端最高气温 42 2 C 极端最低气温 51 5 C 平均无霜期 137 天 年降

15、水量 189 6mm 年蒸发量 1970mm 蒸发量大 年蒸发 1743mm 日照丰富 年日照 2869 8 小时 气候干燥 年相对湿度 61 无霜期短 年均 140 天 境内有近三分之二的地区无明显夏季 只有冷暖之 分 以 0 为暖半年 占 206 天 富蕴县地处新疆维吾尔自治区北部 阿勒泰地区东端 额 尔齐斯河上游 位于北纬 45 00 48 03 东经 88 10 90 31 之间 北部与蒙古人民共和国接壤 东临青河县 西接 福海县 南延准噶尔盆地 与昌吉回族自治州的奇台县 吉木 萨尔县 阜康市毗邻 富蕴县总体规划 2010 2020 于 2010 年 7 月 阿勒泰地区城镇化发展的战略

16、方针是 点轴开发 中心聚集 组 团发展 限制开发强度 保持必要的绿色和生态空间 以城镇 和产业区为主的 点 联结发展轴带 结合阿尔泰山区和额尔齐 斯河流域地域特点 沿交通线和旅游景点形成多条地域性城镇产 业发展轴带 向东西口岸延伸 向南北方向拓展 强化地区中心 城市阿勒泰市的集聚及其辐射带动作用 加快培育区域次中心城 市 借助口岸优势联动发展边境城市 形成各具特色魅力的重点 镇和特色乡镇 发挥各城镇的经济集聚效益 形成有机联系的区 域经济网络 以特色城镇发展带动乡村发展 推进新型城镇化进 程 促进城乡协调 发展以矿产业 现代草原畜牧业 生态旅游 业和水电为主的生态产业 主要提供生态产品 强化生态功能 提高地区社会经济和生态环境效益 项目证件情况 1 土地证 2 建设工程规划许可证 3 建设用地规划许可证 4 建筑工程施工许可证 5 预售 资金投入及筹措情况 已投入 本项目已投入 4694 万元 销售回款 1740 万元 已投入资金来源 老 板个人投入 4694 万元 项目优缺点及风险 一 项目优点 1 地理环境优越 紧靠额尔齐斯河景观带 该项目属于景 观住房 2 整体居住环境舒适 空气