【运营】地产企业关键风险控制点概况

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1、职能或阶段主要风险点控制措施1制度缺失2制度控制点缺陷3制度建设严重滞后于实操4制度流程重复冗长以合理成本控制度流程的主要管控点,提高工作效率。5授权体系权责匹配权、责明确,同时下放。授权应主要针对职位而不是个人,在职人员应具备所在职位要求的能力和道德。6授权体系信任与监督既大胆授权又规定权限,按制度程序监督权力使用,但禁止干涉制授权内事宜。7组织间配合不力明确权责,建立组织间、不同组织成员间的日常工作交流、沟通平台、渠道,同时建立日常的员工交流平台,增强组织间的了解和融合,形成一个开放的良性的支持、合作环境。8人力资源制度建立、执行合理良好公平的人力资源制度(薪酬福利制度、绩效评估制度、奖惩

2、制度、人力资源综合评估制度,建立通畅公正的升降通道。9人力资源结构岗位要求、职责明确、合理,不相容职务分离,人才需求计划合理,适当人才储备。10关键岗位职务违规风险关键岗位轮换管理11员工素质企业文化氛围形成培养、职业道德培养,专业引导、培训、考核机制12KPI考核考核指标尽量引导被考核者长期性的贡献(而非短期性的急功近利,损害企业长期利益。如盈利指标与资产现状及后期成长性结合,销售收入指标与销售成本、销售费用指标结合。把握考核指标的导向性、系统性。13高级人员招聘明确任职要求,多角度考察应聘对象背景材料(不偏听猎头的推荐,力求职位、薪酬与贡献匹配,争取其对企业发展方向的认同,保证合理的稳定性

3、。14关键人才完善并较好执行激励约束机制、优胜劣汰机制,注重人文关怀,关注关键人才动向。15掌握或接触重要信息员工离职规范离职程序,重视重要信息的移交和离职后的保密责任约定。16对所辖公司人力资源管理协助建立人力资源框架,报告、检查、协助处理。风险序列人力资源关键风险控制点集团制度程序根据基层反馈、检查,及时完善制度,不同时期定期回顾、调整、完善。职能或阶段主要风险点控制措施风险序列关键风险控制点集团17印章管理严格公章、合同专用章保管、使用、借用管理(保管授权、使用借用审批,保险柜密码与钥匙分离保管,建立印章使用登记表、登记报告、借用登记。严禁单人将印章带离办公区。18档案管理分别保密等级进

4、行存档保管,根据保密有效性、国家档案管理相关规定进行档案销销毁审批、执行,销毁时应有档案保管部门、档案移交部门现场参与。存档应分类摆放清晰便于查找,规范档案防火防水防蛀防盗工作。19对外接待或接洽注重礼仪,不擅自承诺,热情有度谨慎言行。20财务管理结构不相容岗位分离,相互配合、牵制,如银行对账单的提取与出纳职责分离,财务审批与执行职责分离。21会计准则(制度统一、核算统以会计准则为基础,结合企业特性,集团内统一会计政策22财务报告的真实性合理确定收入成本确认原则、开发产品确认原则、关联交易核算及披露原则等,确保数据信息的完整性准确性,确保财务报告的真实性。23财务信息系统的安全性规范纸质资料的

5、保管和借用、电子资料的保管和查阅,强调财务系统信息的独立性,严控财务信息系统授权,同时设置牵制。24财务管理系统与工程项目现状脱节工程成本核算人员要经常实地观察项目进度和材料情况,并与上报数据核对是否一致,定期复查工程形象进度累计成本与工程会计核算成本累计数是否一致,查找差异原因,及时阻止贪腐苗头。25预算管理缺陷全面预算管理,事前认真统计调查,客观科学制定预算指标,并经讨论通过。定期检讨预算执行,对预算未达成或超预算分情况按制度处理。26通货膨胀进行有效的预期,提取应急准备金、资产减值准备。27货币资金安全严控保险柜保管(保险密码及钥匙、银行票证管理使用、银行印鉴保管及使用,货币资金会计记帐

6、和出纳记账等职责分离,相互稽核、牵制并核对,银行对账单会计亲取。28现金流安全性统筹合理的现金流计划,保证适当的运营发展现金流量,保证适度的现金调度能力,日常资金进出有度、收支有序。29按揭放款及时办理产权证,督促银行按揭放款,以业主产权证为担保条件,减少按揭保证金的冻结,及时督促银行解冻已到位担保的保证金,减少非经营性资金占用。行政财务职能或阶段主要风险点控制措施风险序列关键风险控制点集团30股东、关联单位担保风险、资金占用风险谨慎对外担保,严控(或禁止为大小股东、关联单位担保,担保累计金额不得超过净资产合理比例(如30%,严控(或禁止大小股东、关联单位非经营性占用企业资金。31资产安全完整

7、资产会计账务管理与行政实物管理分离牵制。对部分一次性核销,价值大且可多次周转使用的资产财务须作备查登记。定期资产盘底查看现状,不定期抽查。32物业收费无催交体系开票与收款职能分开;出纳与收银员每两天对账,收银员当日交款,出纳报会计日报表;每月出欠交对账单,与物业管理核对,并催收,确定欠款预警值或期,一个月或两个月发律师函。33欠付工程款引起诉讼根据投资计划提前安排筹资计划,积极筹措资金;统筹考虑开工面积计划,及时了解工程进度情况,根据预算统筹安排资金,按合同及时兑现付款承诺。34政府税费资金准备不足或不及时事前沟通规划,提前计划性协调(战略部、财务部准备、支付35提高企业税务管理人员专业素质、

8、政策熟悉程度;36税务管理人员实时关注税收政策法规变化,深入研究,并有策略地积极地与主管税务局保持良好沟通,寻求对企业有利的税务处理方案;37税务管理人员积极主动对企业领导、员工宣导税收政策。38与税务、财政、银行、证监等部门机构关系维护合法合理维护、和谐税企、财企、银企、证企关系,争取对开发工作的支持,并及时取得相关信息,以调整集团战术或具体工作计划39清理造册资产采购与保管职责分离,资产出入库须开单,并经二人以上签字,填列资产清册(或资产台账,分类管理,定期盘点清理,补充完善台帐,达到账实相符,财务资产帐也应定期与行政资产台账、实物核对,补充调整会计资产记录。40定期清理建立、执行定期清理

9、盘点制度,对清理结果进行处理。41报废处理报废必须经过相应的报批程序,资产变动应填制相关单据,补充台帐,报废处理收入由财务部直接收取。42资产灾害或意外损失购买业主保险、财产保险。43政策法规、行业发展变化快,而未能掌握战略部门设置政策收集、行业信息收集及研究职能,重视理论研究与实践的有机结合。决策资产管理税务风险(多交税;可以不交税,却交了;可以筹划不交或少交的却未筹划交了或多交了职能或阶段主要风险点控制措施风险序列关键风险控制点集团44决策程序规范完善各类决策程序,重大事项集体研究决策,重视专业人员意见,决策权限应与责任匹配,重大事项决策执行后评估,执行奖励或问责程序。45制度程序的规范规

10、范制度程序且可行,要求不相容职责分离设计,规范的授权审批流程,筹资方案拟订人不能参与筹资决策,授权批准体系明确。46筹资活动与企业发展战略严重背离以企业发展战略为中心达到协调统一,筹资活动能有力地支持企业发展战略的实现。47筹资结构采用适合产品特点、集团发展和资金调度的债务与资本结构,适当的资金风险承受度,保证适当的短期变现能力。48筹资方式选择合法规划筹资渠道(筹资银行和券商的选择,保持良好的筹资结构,进行筹资效益分析,长短期效益统筹考虑。49筹资适时监控适时动态监控资产负债率、流动比率、产权比率,及时分析筹资结构、资金压力。指导项目公司筹资活动,并进行动态监控及预警。50筹资合同或协议相关

11、部门根据职责对合同或协议合法性、合理性、完整性、效益性进行审核,审核情况和意见应有完整的书面记录。51归还借款和利息及支付股息红利结合偿债能力、资金结构等,保持合理的现金流量,确保及时、足额偿还到期本金、利息或已宣告发放的股息、红利等,保证企业良好的信用度。52筹资资金使用应当按筹资方案有计划地使用资金,因变化需改变资金用途的,应履行审批手续。资金使用执行审批制度及预算管理制度,集团、项目公司间资金调拨应执行集团批准程序和筹资协议合同的约定。53集团对项目公司筹资活动的支持和监控指导项目公司筹资活动,适时动态监控其资产负债率、流动比率、产权比率,到期债务或分配压力,并及时预警。54投资管理制度

12、、程序建立规范的投资决策制度、程序,其中规定投资分析部门仅作投资分析陈述,不参与投资决策。55投资战略结合政策及市场分析,制定具有前瞻性的可行的且具有一定灵活性的投资战略,长短期相结合。56投资风险集中优化投资组合(产品类型组合、投资方式组合、投资区域组合等,分散投资风险。决策筹资职能或阶段主要风险点控制措施风险序列关键风险控制点集团57投资类型的选择58合作方的选择59合作模式的选择60投资区位选择61投资时机的选择62尽职调查选择有资质有信誉的事务所开展尽职调查,或内部选派有专业能力和认真负责的专业人员进行尽职调查,重点调查企业内控、风险管理、经营情况、资本结构、资产状况、资产资金供给调度

13、能力、市场影响力、政府关系等。两种调查方式均约定调查未尽责责任。63投资决策重大投资决策必须由决策委员会集体决策,决策委员发表意见,并根据决策执行结果对其进行奖励或问责。64投资效果评估重视投资阶段性评估工作,及时调整投资方案,追究责任人责任,或奖励有功人员。加强投资总结,对投资成果对进行客观分析,执行奖励或问责程序。65招拍挂土地竞争时的成本控制。66确权及时督促政府部门确权,获取土地使用证。67项目定位加强市场调研的可靠度,充分分析项目可行性。物业管理职能根据情况参与定位研讨。68土地闲置建立闲置预警制度;对于近期内不开发的土地进行小范围的建设,作出开发之势,可临建。69五证获得及时获取国

14、有土地使用证; 建设用地规划许可证; 建设工程规划许可证; 建设工程施工许可证;商品房预售许可证.70货不对板定货时留样品,按样品验货,不符规定退回,及时联系第二供应商。71无样板设计时必须确定准确的参数,非特殊情况供应单位必须提供样板。72面积缩水综合考虑整体和本案投资战略投资目标、投资供给能力、政策、市场趋势,及合作方情况(声誉、信用度、内部管理情况、资本情况、资金供给能力、政府部门协调能力、提供的合作条件的真实性合法性、投资目标、合作诚意,进行充分的投资分析,根据投资管理制度执行相关的审批、决策程序。投资土地获取诚信开发,监督施工单位按设计施工。关键风险控制点 风险 序列 职能或阶段 主

15、要风险点 73 规划验收 规划设计 74 日照节能 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 工程施工 招投标 设计方案脱离实际 设计人员疏于现场指导与检查 邀请招标单位的选择 入围单位评估 对技术标、经济标的偏好、选择 评标人员决策人员的职业道德 招投标人员专业性差 弄虚作假，招投标形式大于内容 分散招标风险 低价中标、频繁签证风险 施工技术指标是否明确 施工计划 施工现场管理 监理单位责任 工程日常的交叉巡查 集团 控制措施 诚信开发，监督施工单位按设计施工。 设计符合标准。 设计人员首先充分了解投资方案，再踏勘现场，并充分与工程人员成本人员沟 通，确定初步设计方案，然后逐步深化。 设计人员经常深入现场，并调整设计方案，检查工程现状是否与设计方案相符。 建立供应商、承包商信息库，其他部门可推荐，招投标部门根据需求部门设置的 技术指标和商务条件，与需求部门共同选择拟邀标单位。 制定考察标准，评估其履约能力。 以技术标为选择基础，再进行商务标洽谈。定标原则事前确定。 宣传、培养、奖励、问责。 招投标人员应熟悉招标材料设备的性能和本项目关键指标要求，及产品基本工艺 等，了解施工单位、供应商过往业绩。 执行问责制度。 对于使用较为集中的大批量材料设备，应采取集团集中招标形式，提高谈判优势 。 在招标前应完成工程概算