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1、國立台術學院企業管理科Department of Business AdministrationNational Taichung Institute of Technology行銷個案之內文 喬立建設機構-月河 指導教授：賴明弘教授 11924056 徐旻君 11924061陳佩雯 11924062陳孟欣前言放大自我格局喬立建設推出【喬立月河】住宅建案共198戶，因臨靠中部科學園區的地點特殊性，可替住戶凝聚新時代能量，開展宏觀的生活視野，成就一種領袖層峰獨具的處世態度！ 當台中港路貫穿二港二高，躍升國際門戶；當中科產值倍數成長，二年突破千億；當媲美紐約中央公園的東海綠色校園，千年不移，位在正
2、中港路邊，與中科特區作鄰居，面對東海大學牧場的旗艦名宅，25層【喬立月河】住宅，面對自我、綠景、未來，讓你放大自我人生格局。 【喬立月河】秉持高度、寬度、廣度、科技精技四大建設理念；高度，創造優越，立地大度台地，攀高近百米，縱橫無阻的視線，提升對自我的期許；寬度，創造優勢，加上60米台中港路，歷久彌新的通渠大道，獨具政經指標意義，更掌未來展望。 廣度，創造優景；50萬坪東海牧場，媲美紐約中央公園的都市之肺，培養出大開大闔的胸襟。科技經濟，創造優生；21世紀台灣經濟命脈所依存，帶領新世代邁向生活榮景的科技產業，在中科更創飛速發展。 全區幾近戶戶三面採光，所有衛浴全部自然通風採光，平面方正大氣，機
3、能性十足，社區一、二樓及頂層則規劃成六星級國際飯店式休閒設施，擁有室內溫水游泳池、健身房、視聽室、圖書室、宴會廳、Lounge bar、觀星台等豐富空間機能。住宅平面規劃放大格局，讓住戶者更覺優遊自在，以提升生活品質。 台中金磚四區 燒不退一般來講，中台灣房市主戰區仍是大家熟知的金磚四區（七期、八期、美術園道、中科），其中中科以自住型居多，投資型的購屋者則以七期、八期、美術園道為主要標的區；不過，在建商炒作題材下，現在還有所謂的新鑽石區，但並沒有集中區域，而是在舊區中找新生機，比如有捷運通過的沿線、新辟聯外道路或新的學校設置等利多加持，其房價普遍能比當地高出1、2成。台中的地理位置還有什麼優勢
4、？氣候適中，同時中部有那麼多所大學，可說是人才濟濟。 中部地區的交通，除了高鐵之外，一高、二高、中彰、中投，還有特4號，和到埔里的特6號，另外豐原有一個東西向，員林也有一個東西向，所以整個交通網相當完善。很多外國商業人士來看台中的機會在哪裡，看到這種交通網後，都說太棒了。 再談台中產業的聚落，捷安特、保誠、成林衛浴、帝寶電燈、正興輪胎、建大輪胎等等，台灣的企業家早就到國際去做生意，現在所有的生意不是在作台灣人的生意，而是做全球人的生意，賺的是全球人的錢。 從這裡來看，中部的經濟生活圈，包括三越1年150億，還有中友跟廣三SOGO一年7、80億，業績相當驚人。尤其高鐵通車以後，嘉義到台中20分鐘
5、，新竹到台中也是20分鐘，所以大台中以前是6百萬人口，未來將有8百萬的消費人口，所以對下一波來講，中部地區機會最大，台中會成為一個休閒、消費、購物產業非常集中的中心台中市房市最火熱地區首推7期重劃區，不過在這次民調中，7期所在西屯區並非民眾最愛，而以公共建設與生活機能高度成熟的西區，領先西屯區；另外，首購族比例與因預算不足而無法購屋的消費者，也高居3大都會區之冠，值得關注。 環境優質台中7期重劃區擁有台中市政府、市議會、國家歌劇院等重大建設，為台中市未來的市政中心，建商相準7期有機會循台北信義計劃區模式發展，爭相推出高規格豪宅，導致房價不斷堆疊，7期房價不但成為中部房市指標，並在全國擁有高知名
6、度，吸引不少外縣市客層購屋，連白冰冰等藝人都到此置產。 不過，此次調查可發現，7期重劃區所在的西屯區，並未在台中房市獨領風騷，反而是5期重劃區所在的西區，獲得多數民眾的青睞，主因除了西區房價飆漲速度不若7期重劃區快之外，兩者的生活機能也有一段差距。中市購屋比率 連3年全國最高【蔣福錦台中報導】台中市今年房市表現亮眼，內政部統計，台中市今年家戶購屋比為百分之十一點七二，連續三年蟬連全國家戶購屋比率最高縣市，平均每百戶家庭就有近十二戶買房子。原因是受到高鐵通車、中科營運、捷運綠線及水湳機場再開發區等重大建設帶動。信義房屋調查指出，西屯區受到七期和中科效應影響，成為今年台中市交易最熱絡的區域。 七期
7、豪宅拉抬 信義房屋第三季房價指數，以台中市的上揚幅度最高，由去年第三季的七十三點四九上揚至八十一點八三。信義不動產企研室主任蘇啟榮表示，高鐵通車及中科效應是支撐台中房市的主要力量，而七期重劃區為新市政中心所在，具備完善的公共設施，不但成為豪宅聚落，也拉抬了台中房價水準。信義房屋統計顯示，今年截至十月為止，台中房市以西屯區的表現最為亮眼，信義房屋中區執行協理歐智雄表示，西屯區在七期及中科的加持下，市場交易一直很熱絡，而中科吸引大量外地就業人潮，平均年增近八千戶的潛在住宅需求，未來將是台中區最具潛力的區塊。一、總體環境、人口統計環境 台中市土地面積與人口密度 土地面積 (平方公里) 人口數 (人)
8、 男 女 人口密度(人/平方公里) 163.42561,052,946514,899538,0476,442.97 台中市家庭消費支出概況年別平均每戶全年(元)平均每戶人數(人)平均每人全年(元)平均每年每月(月)91690,3133.56193,90816,15992728,2213.49208,65917,38893732,7163.39216,14018,01294724,2583.38214,27817,85695784,8673.36233,59119,466職業女性增加對房地產的影響今年小套房買氣大不如前，但根據信義房屋統計，近四年女性買套房的比例逐年攀升，今年攀上62.7%、創歷
9、年新高，是男性的兩倍，顯示現代宅女已成為粉領族另一項代名詞。 信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，現代宅女是指名下有不動產的女性。信義房屋內部成交資料統計，這波房地產景氣走了五年多頭，女性扮演舉足輕重的推升力量。 信義房屋統計，93年女性買套房比例57%，95年已達59.1%，96年更站上62.7%。此外，女性買大樓也占整體客戶的五成以上，其中購買套房將近63%，是男性37.3%的兩倍。 吳銘鴻分析，近幾年女性就業比例和薪資所得大幅上揚，愈來愈多單身女性的購屋態度是，男友可能換，房子恆久在，因此地點鄰近百貨商圈、捷運共構、標榜飯店式管理的套房式產品，讓有近六成三的粉領族心動。 看準粉領族的
10、消費潛力，建商紛紛推出名稱夢幻、以精品小豪宅為號召的套房式產品，室內坪數雖小，但公設方面精心規劃包括蒸氣室、比照高級俱樂部的SPA貴妃主題浴，讓粉領族忘卻上班積累的疲憊。另外，五臟俱全的小貴族廚房設備，以及放置三機一體洗、脫、烘洗衣機，都是這類時尚套房的標準配備。 除單身女性撐起今年的套房市場。一般家庭在購屋選擇時，女主人意見也愈受重視。根據信義房屋統計，近四年來購買大樓華廈物件的客層中，女性一直維持在50%至55%；若以一般40歲至55歲換屋的主力族群看，女性購屋者更占55.2%。 以台北縣市置產的比例看，台北市女性購屋者比例為55%，北縣有53.9%，顯然在都會地區普遍雙薪家庭結構下，女性
11、漸漸取得購屋決策的關鍵地位。、政治法律環境銀行30%房貸餘額上限放寬刺激房市為了支撐、拉抬股市與房市，政府再出招！在各銀行積極反應下，金管會同意研議放寬銀行房貸餘額三的法定上限條件，如成案，可釋出一六兆元房貸資金。銀行房貸業務的上限可望有條件放寬，房地產業者認為，這項政策利多如果成真，對自備款有限的首購族或計畫購買套房、郊區房子的購屋者，是一大利多。央行、財政部、金管會等財金三巨頭本周一邀集合庫、台新、兆豐銀、銀、華銀等五家銀行高層喝咖啡，合庫董事長許德南建議對配合政策的房貸業務等，排除計入限額內，金管會主委胡勝正當場允諾研究。由於政府對銀行設有房貸業務上限限制，使得大部份房貸承作額度接近滿水
12、位的金融單位不得不限縮房貸業務。銀行房貸業務上限若能放寬達一定程度，多少有助資金較不充裕的民眾投入房巿購屋。目前許多銀行房貸水位逼近上限，受理案件時，自然挑好案子做，也大幅降低放款成數，一般巿區案件放款成數多由過去的九成、甚至百分之百，降為七、八成。政府可望放寬銀行房貸業務上限之際，民眾是否應等待政府宣布這項利多後，進場購屋？業者認為，要看購屋者手頭握有的自備款多寡而定。對籌碼有限的首購族，業者建議可先看屋，再等政府政策走向確定後考慮是否進場。不過，由於台北、台中部分地區房價來到高點，基於風險考量，即使政府決定放寬銀行房貸業務上限，銀行頂多增加受理案件，放款成數應不會拉高。重複換屋可享土增稅優
13、惠財政部長何志欽7月3日宣布，土增稅自用住宅優惠稅率，一生不限次數，也沒有金額限制，只要每戶設籍滿五年或七年時，土增稅稅率一律適用一。財政部長何志欽表示，土地增值稅優惠稅率一生一次優惠，放寬為一生一屋將以照顧中產階級為主，換屋族只要擇定一屋，並住滿如五到七年等特定年限，一生重複換屋都可以享有10%的低稅率優惠。財政部預計在立法院下會期9月開議之前，送出土地稅法修正案。以目前自用住宅有許多租稅優惠，其中土增稅優惠稅率10%，一人一生只能享受一次。這項限制造成許多中產階級，一輩子都在思考何時申請只有一次的低稅率優惠機會最好，結果卻形成有人一輩子反而因此用不到。根據財政部的資料統計，全國每年選用一生
14、一次土增稅優惠稅率的案件共有4萬件，其中有2,000件亦適用重購退稅。基於照顧中產階級的政策，財政部擬調整自用住宅優惠稅率的適用條件，換屋族不必擔心一生一次優惠增值稅率的選擇時機，只要擇定一處自用住宅，並設籍達五年或七年以上，即使過去曾經使用過10%的低稅率，符合設籍年限要件的房屋，再出售時，還是可以適用優惠稅率。針對這幾日相關房市利多頻頻出籠，有沒有可能只是一個看的到卻吃不到的大餅呢？對於已經走到相對高點的這一波房市景氣，能夠發揮多少的拉抬效果呢？對於此，優築網認為還是應該回歸房市基本面來看待，因為市場假如沒有需求支撐，接二連三的利多消息，充其量也只能夠畫餅充飢而已！因此，政策做多雖可以在短
15、期內產生心理面的影響、拉抬購屋者信心，但最後還是必須回歸基本面，由供需情況決定市場走勢。政院再釋大利多行政院內政部日前再釋出大利多，提出再開發地區容積獎勵(都市更新)，由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積，提升為法定容積的2倍。對此，房地產業者樂觀其成，均認為對整體房市將有一定的激勵作用。容積放寬對都市更新有其正面的幫助，除了改善舊有的城市風貌，民眾的居住品質也能有效提升，且容積增加也有機會使住戶的生活空間更為寬敞，對整體房市都有正面助益。政府近期不斷釋出房地產利多，本次新法是繼放寬松山機場限建高度後再提出另一項關係全民的政策，未來只要符合策略性再開發地區的舊社區，都市更新的腳步都可望加速。此次的放寬容積，主要是針對下列四種策略性再開發地區：一、 是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站400公尺範圍內。二、 是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區。三、 是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。四、 是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理更
