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1、 2017 长沙商务公寓市场产品及发展方向研究 2017年11月 PARTONEPARTTWO 商务公寓市场表现商务公寓定位依据 目录 PARTONE商务公寓市场表现 商务公寓特点商务公寓整体市场表现及竞争格局 商务公寓特点 优势劣势 客户抗性较小劣势 客户抗性较小 商务公寓特点相对于住宅性质产品 40年产权公寓投资属性明显 优势主要体现在 五不限 可落户 投资门槛低 用途灵活 劣势表现为产权年限低 首府及贷款利率高 持有成本高 没有学区等 但在目前的火热行情下 产品的劣势对于客户来说整体抗性较小 商务公寓和70年产权公寓对比分析劣势 客户抗性较小优势劣势 客户抗性较大 整体市场表现 商务公寓
2、成交面积在商办类物业中最高 且高于70年产权公寓成交量 仅次于住宅 长沙各物业类型成交面积占比 201609 201708 长沙40年产权公寓成交面积占比 201609 201708 住宅 公寓除外 80 40年公寓 6 70年公寓 5 商业 5 写字楼 4 目前长沙商务公寓成交以平层公寓占据绝对主导地位 商务公寓市场成交数据仅次于住宅长沙商务公寓为除住宅 不含公寓 外的首选产品 且以平层公寓成交为主 LOFT公寓 18 平层公寓 82 6964 11900 9881 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 0 2 0 4 0 6 0 8 0 10
3、0 12 0 14 0 供应面积 万 成交面积 万 均价 元 月均成交6 7万方 供需方面 长沙市40年产权公寓市场供应39万方 去化81万方 供销比仅0 48 持续供不应求 整体2017年去化情况好于去年 价格方面 长沙市40年产权公寓市场从2016年4月以来整体呈持续上涨趋势 价格已由2016年4月的6964元 上涨至2017年8月的9881元 价格涨幅高达42 略低于住宅价格涨幅 50 高于70年产权公寓价格涨幅 31 供不应求态势明显2016年9月至2017年8月 长沙內五区商务公寓供应39万方 去化81万方 自去年8月以来整体呈持续供不应求态势 价格涨幅明显 长沙内五区40年产权公寓
4、供求价走势 201604 201708 整体市场表现 整体市场表现 数据来源 湖南中原研究中心监控数据 开盘成交率大幅上升统计2016 2017商务公寓开盘情况 开盘成交率随时间推移逐步提升 2017 6月开始成交率基本维持在9成以上 售罄现象普遍 商务公寓成为出货新窗口 整体市场表现 成交特征长沙商务公寓40 50 面积段 30 50万总价段之间产品去化占比最大 长沙市内五区商务公寓成交结构分析 201609 201708 注 表格中百分比为成交面积占比 成交特征长沙商务公寓成交套数TOP10项目中 岳麓区和雨花区囊括9席 月均去化套数35 69套不等 值得注意的是 成交套数前三均为平层 L
5、OFT产品项目 多样化产品有助于吸引更多客群 长沙市内五区40年产权成交套数TOP10项目详情 201609 201708 整体市场表现 商务公寓 存量 109万方去化周期 15个月 住宅 存量 423万方去化周期 6个月 70年公寓 存量 41万方去化周期 15个月 存量 305万方去化周期 87个月 写字楼 整体市场表现存量特征相对于70年产权公寓 商务公寓存量大 去化周期相同 商务公寓去化速度超过70年公寓2倍 截止2017年9月底 商务公寓市场小结 供不应求价格高涨 成交量领先市场表现好 产品多样化促成交 存量适中风险可控 整体市场表现 201609 201708 分板块来看 大市府板
6、块供应量最大 而成交方面大市府板块和省府红星板块成交量最大 从板块供求对比来看 除隆平高科板块 其余十一个板块供求比均小于1 值得一提的是 大托暮云板块 麓谷板块 滨江板块近一年内40年产权公寓新增供应为0 而成交量不减 0 00 0 50 1 00 1 50 2 00 2 50 3 00 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 供应量 成交量 供销比 供求平衡线 板块供销特征大市府板块供销两旺 竞争激烈 省府红星板块严重供不应求 板块交投活跃 进入相对容易 长沙内五区40年产权公寓近一年板块供求对比 整体市场表现 13177 1063
7、6 10106 9991 9616 9406 9016 8721 8579 7477 7328 6530 板块价格特征板块间差异较大 价格高企项目仍集中于城市核心片区 商业商务繁华 配套成熟 稀缺资源区域 长沙内五区40年产权公寓板块价格对比 201609 201708 单位 元 整体市场表现 整体市场表现 19 63 4 78 4 83 1 32 6 33 19 64 8 01 11 18 18 574 70 4 06 5 53 长沙内五区40年产权公寓板块存量面积 201709 单位 元 数据来源 湖南中原研究中心数据平台 板块存量特征大市府 省府红星板块存量大 去化周期短 去化速度快 整
8、体市场表现 板块商务公寓进入竞争评价 第一梯队 第二梯队 第三梯队 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局根据分布特征 将商务公寓市场分为4大组团 2条公寓带 平层公寓 LOFT公寓 长沙内五区40年产权公寓分布图 精装公寓 梅溪湖组团 10个 在售5个 含浦洋湖组团 6个 在售3个 芙蓉韶山路公寓带 17个 在售9个 开福北组团 8个 在售3个 岳麓大道 西二环组团 16个 在售10个 万家丽京珠公寓带 18个 在售12个 长沙市内五区40年产权公寓分布 项目个数 201609 201708有网签成交的商务公寓项目 岳麓大道 西二环组团公寓分布图 滨江海棠湾 钰龙天下 广泰锦苑 荣泰广场 小时代
9、 协信星澜汇 中交里城 八方里 潇湘奥林匹克花园 荣盛花语馨苑 绿地中央广场 蓝光雍锦阁 恒大御景湾 滨江MOMA 售罄公寓 LOFT公寓 平层公寓 奥克斯缔壹城 香江国际 11 48 17 18 4 岳麓大道 西二环商务公寓产品成交占比1 1 30 以下30 40 40 50 50 60 60 70 70 80 80 90 备注 表格中百分比为成交面积占比 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局岳麓大道 西二环组团 在区域整体成交均价8715元 月均去化303套 主力成交面积段在40 50平米之间 目前在售40年公寓项目10个 其中一个LOFT项目 备注 去化套数 均价统计周期为201609 2
10、01708 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局岳麓大道 西二环组团 区域市场竞争较为激烈 产品趋同质化 销售去化较好的项目均不同程度加大营销力度 通过低首付 酒店式公寓返租 商业成熟利好来实现较好的去化 天元涉外景园 惠和梅溪峰汇 达美美立方 达美D6区 金茂梅溪湖 旭辉御府 梅溪鑫苑名家 平层公寓LOFT公寓售罄公寓 达美溪湖湾 天祥水晶湾 弘坤花样汇 梅溪湖组团公寓分布图 31 47 17 2 2 1 0 梅溪湖商务公寓产品成交占比 30 以下30 40 40 50 50 60 60 70 80 90 90 以上 备注 表格中百分比为成交面积占比 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局梅溪湖组
11、团 区域整体成交均价为9736元 月均去化套数166套 产品成交主力面积段在30 50平米之间 目前在售公寓项目5个 其中一个LOFT项目 备注 去化套数 均价统计周期为201609 201708 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局梅溪湖组团 在售项目数量不多 以装修项目为主 达美溪湖湾凭借绝版地理位置以及独特的产品设计 整体实现高溢价和较好销量 含浦洋湖组团公寓分布图 售罄公寓 LOFT公寓 平层公寓 中海国际社区 兰亭湾畔 蓝光COCO蜜 城 北大资源理想家园 润和洋湖金座 合能洋湖公馆 5 34 27 15 16 含浦洋湖商务公寓产品成交占比1 2 30 以下30 40 40 50 50
12、 60 60 70 70 80 80 90 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局含浦洋湖组团 区域整体成交均价8402元 月均去化142套 主力成交产品面积段为30 40平米 其次为40 50平米 目前区域在售商务公寓项目仅3个 其中一个LOFT项目 备注 去化套数 均价统计周期为201609 201708 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局含浦洋湖组团 在售商务公寓项目仅3个 兰亭湾畔凭借差异化的产品以及滨江优势 实现高去化量与高溢价 塞纳公馆 英祥春天 富兴旺角 长城万富汇 爱尚大厦 上林紫郡 北辰三角洲 海盟国际大厦 售罄公寓 LOFT公寓 平层公寓 开福区组团公寓分布图 2 24 26
13、22 8 7 5 6 开福组团商务公寓成交产品占比 30 以下30 40 40 50 50 60 60 70 70 80 80 90 90 以上 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局开福区组团 区域成交均价为8804元 平米 月度去化83套 成交主力面积段位于30 60平米之间 目前在售项目3个 备注 去化套数 均价统计周期为201609 201708 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局开福组团 目前在售商务公寓均为装修平层公寓 货量不多 海盟国际大厦位于中心地段 产品层高舒适 酒店式公寓返租政策 去化较好 售罄公寓 LOFT公寓 平层公寓 裕华名苑 慢步江湾 泰龙华府 润 屋美苑 芒果天地 鎏
14、金大厦 众东国际 地质家园 荣悦台 云集国际广场 御溪国际 中扬和苑 裕天国际中心 高升时代广场 中建芙蓉嘉苑 中信新城 大财门 1 15 55 15 4 2 8 芙蓉 韶山路公寓带成交产品占比 30 以下30 40 40 50 50 60 60 70 70 80 90 以上 华远云玺 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局芙蓉路 韶山路公寓带 区域整体成交均价9436元 平米 月均去化272套 成交主力面积在40 50平米之间 目前在售项目9个 其中1个LOFT项目 芙蓉路 韶山路公寓带分布图 备注 去化套数 均价统计周期为201609 201708 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局芙蓉 韶山
15、路公寓带 目前在售项目多为平层项目 产品同质化严重 价格较高 裕天国际中心凭借优越的地理位置 周边成熟的配套 以及产品的丰富性去化情况排名前列 大汉海派 中欣楚天熙苑 鑫天明珠 恒大国际广场金轮星光名座 绿地之窗 售罄公寓 LOFT公寓 恒大江湾 华泰尚都 东方芙蓉 新城新世界 叠彩兰亭 五江天街 岭南家园 香樟鑫都 中豪城南时代平层公寓 富春山 南庭城果 合能雨花公馆 万家丽 京珠路公寓带分布图 长盛尚东区 乐尚城 6 20 44 20 5 1 2 万家丽 京珠高速公寓带成交产品占比2 30 以下30 40 40 50 50 60 60 70 70 80 80 90 90 以上 商务公寓竞争
16、市场格局 竞争市场格局万家丽路 京珠高速公寓带 区域整体成交均价9246元 月均去化408套 成交量为各区域之首 成交主力面积40 50平米之间 目前在售项目12个 其中3个LOFT项目 商务公寓竞争市场格局 竞争市场格局万家丽 京珠高速公寓带 目前在售项目以装修为主 多项目以酒店式公寓返租模式助力销售 商务公寓竞争市场格局竞争市场格局小结 PARTONE商务公寓产品定位依据 商务公寓产品特征精装修酒店式公寓LOFT 商务公寓产品定位依据 基础指标解析 标准层布局目前市场上公寓平面布局以单元内廊型结构和回字形机构为主 长条形结构端户离电梯较远 同时门对门的布局使住户感觉拥挤 而 回 字形结构更好地照顾到各房间与电梯的距离 避免了门对门的尴尬 私密性更好 居住体验更好 当代滨江MOMA公寓平层图 中海国际社区公寓平面图 主要平面布局结构 单元型内廊式结构 主要平面布局结构 回 字形结构 其他平面布局结构 异形结构 L型 叠彩兰亭公寓平层图 长沙商务公寓以平层公寓项目占绝大多数 LOFT项目占比11 相对于2015年占比有一定程度提升 部分项目在一栋楼宇中兼具平层和LOFT产品 通过产品的
