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1、阿里巧巧 黄山新城项目 天启 开启 阿里巧巧 总经理摘要 问题界定 版块的变局 未来客源换层 本地块独特资源 全新开发理念 任务 思路 阿里巧巧 总经理摘要 资源借势 商业 公园等城市节点 产品设计 户型配比 商业配置等 去弊 变电站 B块商业的构想 定位项目核心竞争力目标市场 全新开发理念 思路 成果 阿里巧巧 1 用城市化进程中版块演绎的观点看本楼盘的机遇和挑战 30年城市化进程中 上海人口翻了100倍 15年城市化进程中 深圳人口翻了150倍 浦东的今天是城市化和产业化发展和演绎的结果 天启独特的观点看黄山版块 版块的变局 阿里巧巧 2 浦东的城市化版块演绎过程动力 产业化的推进 进程
2、外高桥 金桥 陆家嘴 张江 世纪公园 世博 每个版块内均分为投入期 产出期及导入期三个阶段 大胆抓住时代机遇 创造全新形象 天启独特的观点看黄山版块 版块的变局 阿里巧巧 外高桥 保税概念 金桥 加工产业轴 陆家嘴 金融中心 张江 高新科技 世纪公园 行政中心 滨江岸线 世博会 环球影城 会展经济 旅游经济 版块的变局 阿里巧巧 3 浦东产业化与城市化的发展是分阶段实现的 是一压缩与速成的过程 产业引擎导入居住区的产生商业的导入城市让生活更美好 天启独特的观点看黄山版块 版块的变局 阿里巧巧 宁要浦西一间床不要浦东一间房 浦东开发浦东开放 城市让生活更美好 荒蛮时代 开发时代 城市时代 浦东城
3、市化进程 版块的变局 阿里巧巧 4 大金桥版块的形成内环与外环中间带与块的交叉点 天启独特的观点看黄山版块 版块的变局 阿里巧巧 大金桥版块 碧云社区 陆家嘴 世纪公园版块 上南版块 张江地区 版块的变局 块状发展 阿里巧巧 版块的变局 条状发展 阿里巧巧 小陆家嘴版块 黄山版块 张杨路是浦东楼市的价格坐标轴 洋泾版块 源深路版块 地铁6号线的建设将使张杨路的价格导向作用更加明显大量越江工程的实现将在浦东价格提升 杨浦环境提升的情况下黄山地区对杨浦客户吸引力将减弱 杨浦大桥 中环线隧道 杨浦 大连路隧道 张 杨 路 版块的变局 阿里巧巧 5 浦东未来版块发展的可能性对黄山版块的影响城市化带来价
4、格动力城市化将形成多个城市节点与城市中心 副中心 天启独特的观点看黄山版块 版块的变局 阿里巧巧 浦东房价已与浦西持平 将来浦东在上海的城市地位决定了未来浦东的房价地位 版块的变局 房价变局 阿里巧巧 黄山与碧云的价差黄山与联洋的价差黄山与浦西中心城区的价差 黄山在经历了大涨价之后 如何再次创造价值成长空间 版块的变局 房价变局 阿里巧巧 结论 商业形成商业广场商业广场 生态绿化 住宅形成区域中心区域中心价格 区域平均价格参考 五角场之于杨浦区徐家汇之于徐汇区 阿里巧巧 黄山版块的独特资源 机遇 1 处于产业化向城市化的转折之中2 国际品牌量贩商业 W MART 绿化 交通形成新的城市节点3
5、后黄山版块的城市资源4 周边将崛起浦江 世博高档版块 阿里巧巧 资源借势 1 商业创造城市 它不是抗性 而是巨大的能量 利用商业形成酒店式公寓 形成虚拟价值 形成价格的台升 形成城市中心化市区 而非城市郊区化社区 2 公园是另一生态引擎轴在公园旁边形成生态商业CommercialPark在公园旁边形成低密度景观住宅 形成价格拔高 阿里巧巧 与小区内3 5万伏变电站的协调处理 由于规划要求 配电所将是不可避免的公建设施 因此 我们将采取 隐蔽处理 的方式尽力规避由其带来的对项目的影响 隐蔽处理解释 将对社区造成影响 而不可避免的公建设施通过隔离 类包装 科技材料等方式来减弱由其造成的影响 去弊
6、阿里巧巧 1 隔离 绿化林带 酒店式单身公寓隔离 去弊 2 掩饰 会所 绿化掩饰 3 科技材料 引入高新技术材料对变电站的外墙 防护 屋顶等部位进行改革 降低其对社区的影响 该做法成本较高 阿里巧巧 B块商业策划构想 B块商业的发展问题与契机 大型购物中心的人流垄断 去弊 张扬路商业街的人流截断 大型建材超市创造的消费潜能 阿里巧巧 在这样的情况下 为保证B地块商业的持续经营 我们建议B地块商业建设为 商业街 绿地花园 广场 CommercialPark 商业模式 Demall要点 零售商业独立最大化室内商业室外化商业形态风情化沿街形态戏剧化 去弊 阿里巧巧 商业形态建议 生态购物街 回归自然
7、的环境工业时代的来临 打破了原有人与自然的平衡与协调 使得人类被隔离于自然之外 渴望与自然的交融是人类的天性 通过对空间界限的模糊 将室外与自然的元素引入到建筑的空间之中 使得人们可以充分享受到清新的空气和阳光 同时对于建筑本身 利用现代材料节约与利用能源 达到可持续发展 去弊 阿里巧巧 黄山版块的独特资源 阿里巧巧 黄山版块的独特资源 阿里巧巧 2005年金桥地区大卖场一览表 黄山版块的独特资源 阿里巧巧 1 2 3 4 5 6 7 8 9 15 12 13 14 23 24 22 54 52 51 53 50 49 25 27 29 32 麦德龙 大润发 乐购 1 4 5 11 12 21
8、 22 24 27 易麦德 28 联华 31 好又多 37 36 36 34 42 华联吉买盛 33 43 45 农工商 43 44 45 31 35 Total 54 25 欧尚 46 协和 46 48 嘉德利 48 30 47 华联 10 26 26 47 28 38 39 34 21 49 家乐福 16 33 42 17 41 40 30 18 易初莲花 20 19 54 A B A 文峰千家惠 即将开业 B 沃尔玛 正在筹建 C 联洋家乐福 已开工 C 11 上海大卖场分布图 黄山版块的独特资源 阿里巧巧 产品设计 新的规划构想 牺牲多层 塑造环境 商业 产品共生的城市住宅社区模式 天
9、启认为 阿里巧巧 方案一 小高层 服务型单身公寓的复合型社区 产品设计 阿里巧巧 一 规划布局 以生态轴对整个社区进行分割 以水景和绿化协调住宅与商业之间的矛盾 创造双组团的主题住宅 产品设计 阿里巧巧 二 产品形态 产品 12层小高层 服务型单身公寓 小高层 一梯三户或者两梯三户 以此控制房型面积减弱总价抗型单身公寓 设于社区东南角 以此利用沃尔玛的商业价值为提升产品配套的附加值 产品设计 阿里巧巧 综合容积率1 56 三 产品配比建议 产品设计 阿里巧巧 四 面积配比建议 普通小高层住宅 酒店式公寓 产品设计 阿里巧巧 五 与大型商业文化中心的协调处理 在本案与沃尔玛之间 引入水系景观带
10、形成隔岸相望的水景商业住宅 在本案与张扬路之间 引入绿化景观带 形成隔林相望的商业生态住宅 1 本案与金桥路商业之间 2 本案与张扬路商业之间 产品设计 阿里巧巧 五 与大型商业文化中心的协调处理 4 沿河设置内街商业景观 形成为社区住宅服务的休闲商业模式 沿河内街商业景观建造原则 1 室内商业室外化2 商业形态风情化3 沿街形态戏剧化 产品设计 阿里巧巧 六 与开发式公园的协调处理 1 通过政府调整 在开放式公园引入商业 与公园一起构成服务区域的商业公园2 与B地块的商业统一规划 相融互补形成服务于社区的CommercialPark3 公园周边不引入商业 建造部分低密度产品 如叠加产品 构成
11、纯生态主题的住宅组团 产品设计 阿里巧巧 七 社区商业布局建议 虽然本案邻近大型商业文化广场 但考虑人的行走距离及消费习惯 社区内仍拥有部分潜在的商业需求 因此 天启对本案社区商业的设置持肯定态度 为保证社区的可持续经营 我们提供两种社区商业营造方式 产品设计 阿里巧巧 商业面积建议 1000 1200平方米商业形式建议 24小时便利店 银行商业位置建议 以生态轴道路为界 区域内放置 七 社区内商业布局建议 方案一 点式服务性商业 产品设计 阿里巧巧 七 社区内商业布局建议 方案二 底层架空商业 规划形态 底层商铺规划模式 生活休闲会馆关键要点 小高层产品的架空规划位置 社区内小高层物业部分
12、产品设计 阿里巧巧 图例 产品设计 阿里巧巧 八 小区会所建议 实用型会所 城市生活会馆 四大生活会馆打造城市住宅享受 面积 2层共2500平方米经营模式 开放式分级经营 业主享受长年优惠及可参与各专项活动 功能分区原则 集休闲功能以及人文要素于一身 产品设计 阿里巧巧 饕餮会馆厨外厨风格餐厅休闲咖啡厅泰式餐厅川菜馆学苑会员吧 供应各种鸡尾酒 葡萄酒和啤酒 视听室 钢琴酒吧和卡拉OK包房 第一层 饕餮会馆 运动会馆 八 小区会所建议 产品设计 阿里巧巧 运动会馆健身房 心肺功能训练中心有氧健身中心体能循环训练中心肌肉训练中心形体训练中心室外 内游泳池 室内恒温游泳池 室外休闲式泳池及儿童嬉水区
13、和瀑布练舞房 有氧健身房 每周设不同课程 配备专业教师指导 第一层 饕餮会馆 运动会馆 八 小区会所建议 产品设计 阿里巧巧 八 小区会所建议 SPA会馆面部护理身体护理水疗浸浴水疗护理身体护理纤体护理等舒活区 BALIPOOL 特色SPA区 如七轮能量再生护理 爪哇双人四手皇家护理 热带雨林维其浴 特别建议 引进 亚历山大 独创的 30芬SPA 其采用的结合西方SPA思想与芳香手法 融入东方禅宗的原理 据说对都市中人缓解压力很有疗效 适合本案的高知人群 第二层 SPA会馆 阅读会馆 产品设计 阿里巧巧 八 小区会所建议 阅读会馆季风书屋分类阅读馆 第二层 SPA会馆 阅读会馆 注 会所建议内
14、容仅供参考 具体内容与面积将视周边大型商业文化建造内容而定 产品设计 阿里巧巧 由多层 小高层组成的混合型社区 方案二 产品设计 阿里巧巧 一 产品配比建议 综合容积率1 56 产品设计 阿里巧巧 二 面积配比建议 产品设计 阿里巧巧 未来客源换层 天启认为 1 本案的价值构造将跳出区域市场的认知范围 城市都心社区的定位将促成消费者的第一次的结构换血 2 本案特殊资源同轨道交通的结合创造城市的新节点 其流动特性会影响主力市场的构成 阿里巧巧 目标市场定位 阿里巧巧 新的市场判断 地铁带来的流动人口 旧黄山居民带来新的购买力 目标市场定位 阿里巧巧 企划推广 阿里巧巧 企划推广 基本思路 双线出
15、击 城市区域中心的营造 主题楼盘的形象塑造 阿里巧巧 企划推广 基本思路 概念动力 中心动力 生态动力 城市中心化社区 商业生态社区 阿里巧巧 企划推广 基本思路 复合产品 总案名与阶段主题案名的交互宣传 母品牌下的多子品牌构造 阿里巧巧 企划推广 主案名建议一 主案名建议 前城 英译 ADVANCEDCITY推广口号 生活中 前进中 阿里巧巧 主案名建议二 主案名建议 自由街区 英译 FREEDOMBLOCK推广口号 大视界 未来观 城市秀 企划推广 阿里巧巧 企划推广 分阶段的产品主题案名建议 12层小高层产品与公园 生活静界 VISIONPARK 推广口号 生活新领域 时代梦公园 服务型
16、单身公寓与商业 城市节拍 CITYFRONT 推广口号 独立的起点 魅力恒久远 阿里巧巧 企划推广 广告总精神 不断前进的城市居住精神 阿里巧巧 阶段推广 大金桥城市生活新方向 商业与住宅的联动宣传 分阶段的主题产品推广 品牌形象概念铺垫 子品牌构造主力推广 企划推广 阿里巧巧 部分广告文案表现 在生活中前进 在前进中生活前进在前城 一阶段 大金桥 城市生活新方向 企划主题大金桥 城市生活新方向 企划方向以软新闻 活动的形式 对金桥地区的种种利好好消息以高空媒体形成广泛宣传 对本案所处的黄山地位做重新定义 提升整个金桥版块知名度 企划目标重新定义大金桥的版块地位 企划推广 阿里巧巧 部分广告文案表现 大视界 未来观 城市秀新主张 自有新想法 二阶段 商业 生态 街区 城市生活新模式 企划主题开放精神无处不在 企划方向以软新闻 硬广告的形式 对社区主力概念商业生态住宅进行宣传 确定商业 公园 住宅三位一体的社区母品牌形象 企划目标区域内知晓度的覆盖 企划推广 阿里巧巧 三阶段 服务型公寓的子品牌塑立 企划主题城市节拍CITYFRONT 企划方向以之前的母品牌为宣传依托 将产品中的
