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1、2012年会计师考试辅导 申屠新飞 第四章投资性房地产一 概念以出租或增值为目的而持有的房地产 包括土地使用权和建筑物 特征 是一种经营性活动与自用或销售的房地产不同有两种计价不包括计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物一项房地产中中 部分用于出租或增值 另一部分用于自用 其价值不能分离的 不确认投资性房地产 二 投资性房地产的确认和计量 一 确认 二 应设置的帐户投资性房地产 成本 公允价值变动 在建 类似于固定资产中的 在建工程 投资性房地产累计折旧 摊销 投资性房地产减值准备 三 初始计量1 外购 购入后立即用于出租 成本包括买价 相关税费和其他支出购入后先自用 然后再转为投资性房地
2、产 先作为固定资产或无形资产2 自行建造同上房屋出租时 应转两项资产P44 四 后续计量两种模式 但不能同时采用1 采用成本模式 取得时 计提折旧或摊销 投资性房地产累计折旧或摊销 例 2009年3月 A公司从其他单位购入一块土地的使用权 并在该块土地上开始自行建造三栋厂房 2009年6月 A公司预计厂房即将完工 与乙公司签订了经营租赁合同 将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用 租赁合同约定 该厂房于完工时起租 2009年7月5日 三栋厂房同时完工 该块土地使用权的成本为600万元 三栋厂房的造价均为1000万元 能够单独出售 厂房预计使用年限为20年 土地使用年限为50年 借 投资性房地产 厂房
3、1000 土地使用权200贷 在建工程1000无形资产 土地使用权200借 其他业务成本54贷 投资性房地产累计折旧50投资性房地产累计摊销4 为什么不使用 投资性房地产 在建 科目 收取租金的处理假定上述租赁 年收取租金70万元借 银行存款70贷 其他业务收入702 采用公允价值计量 应用本模式的条件有活跃的房地产市场 公允价值能够合理估计一旦采用公允价值模式 就应该对所有的投资性房地产均采用公允价值模式 取得时的会计处理 假定前面的例子采用公允价值计量取得时的处理借 投资性房地产 厂房 成本1000 土地使用权 成本200贷 在建工程1000无形资产 土地使用权200 不计提折旧或摊销 期
4、末余额的调整 假定年末一栋厂房的市场价为1200万元 整块土地的使用权市场价为900万元 借 投资性房地产 厂房 公允价值变动200 土地使用权 公允价值变动100贷 公允价值变动损益300结转当期损益 借 公允价值变动损益300贷 本年利润300 甲企业为从事房地产经营开发的企业 2007年8月 甲公司与乙公司签订租赁协议 约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用 租赁期为10年 当年10月1日 该写字楼开发完成并开始起租 写字楼造价9000万元 由于地处商业繁华区 所在城区有活跃的房地产交易市场 而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价 甲公司决定
5、采用公允价值进行后续计量 07年12月31日和08年12月31日该写字楼的公允价值分别为9200万元和9300万元 07年10月 借 投资性房地产 XX写字楼 成本9000贷 开发产品900007年12月31日借 投资性房地产 XX写字楼 公允价值变动200贷 公允价值变动损益20008年12月31日借 投资性房地产 XX写字楼 公允价值变动100贷 公允价值变动损益100 3 模式的转变从成本模式转变为公允价值模式应作为会计政策变更 并按计量模式变更日的公允价值借记 投资性房地产 成本 变更日公允价值与账面价值的差异如何处理 例 甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用 并一直采用成本模式进行后续
6、计量 2009年1月1日 甲公司认为 出租给乙公司使用的写字楼所在地房地产市场比较成熟 具备了采用公允价值模式计量的条件 决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量 该写字楼原造价为9000万元 已提折旧270万元 转换日公允价值9500万元 甲公司按10 计提盈余公积 借 投资性房地产9500投资性房地产累计折旧270贷 投资性房地产9000利润分配 未分配利润693盈余公积77企业不得从公允价值模式变为成本模式 三 投资性房地产的转换和处置 一 转换非投资性房地产投资性房地产 二 转换会计处理1 成本模式下的转换长期资产与长期资产之间的转换 原值 折旧 跌价准备对应结转 长期资
7、产与流动资产之间的转换 按账面价值结转 转换日的确定 某商品房用于出租 成本价为1200万元 已提折旧200万元 减值准备100万元 目前市价已经恢复至950万元 如果收回转为存货 借 开发商品900投资性房地产减值准备100投资性房地产累计折旧200贷 投资性房地产 成本1200如果收回作为固定资产自用 下列各项中 属于投资性房地产的有 A 已出租的建筑物B 待出租的建筑物C 已出租的土地使用权D 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物参考答案 AC09年 15 下列关于投资性房地产核算的表述中 正确的是 A 采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B 采用公允价值模式计量的投资性房地产
8、可转换为成本模式计量C 采用公允价值模式计量的投资性房地产 公允价值的变动金额应计入资本公积D 采用成本模式计量的投资性房地产 符合条件时可转换为公允价值模式计量参考答案 D07Z 例2 A企业是房地产开发公司 现将已开发的的房屋用于出租 出租日为2007年4月1日 出租日该房屋的账面余额为3500000元 2 公允价值模式下的转换 新资产的入账价值 新资产的入账价值与原资产的账面价值的差异投资性房地产转为自用公允价值与帐面价值之差列入当期损益自用转为投资性房地产分两种情况 为什么 投资性房地产从2007年4月开始 将原用于出租的厂房作为生产用房 该厂房在转换前采用公允价值模式计量 账面价值为
9、4250000 转换日公允价值为4400000元如果公允价值为400万元 作为存货的房地产A企业是房地产开发公司 现将已开发的的房屋用于出租 出租日为2007年4月1日 出租日该房屋的账面余额为3500000元 公允价值3900000元 如果公允价值为340万元 自用 自用建筑物或土地使用权从2007年4月10日将原用作仓库的房屋对外出租 租期6年 出租日该房屋的原价为750万元 已提折旧150万元 公允价值为7000000元 三 处置A公司2008年1月1日将原价为1200万元 累计折旧为300万元的厂房出租给B公司 出租日的公允价值为1000万元 投资性房地产按公允价值计量 2008年12
10、月31日上述厂房的公允价值为1050万元 2009年8月31日上述厂房到期收回 并按1400万元的价格出售 2011年试题投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的 转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是 A 资本公积B 营业外收入C 未分配利润D 投资收益 答案 C 2010试题 6 自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额 正确的会计处理是 A 计入资本公积B 计入期初留存收益C 计入营业外收入D 计入公允价值变动损益 参考答案 A 企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投
11、资性房地产时 商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是 A 资本公积B 投资收益C 营业外收入D 公允价值变动损益参考答案 A09中级 20 7年2月5日 甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼群用于出租 20 7年2月10日 董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化 当日 办公楼群成本为3200万元 已计提折旧为2100万元 未计提减值准备 公允价值为2400万元 甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 20 7年2月20日 甲公司承租方签订办公楼租赁合同 租赁期为自20 7年3月1日起2年 年租金为360万元 办公楼群20 7年12月3
12、1日的公允价值为2600万元 20 8年12月31日的公允价值为2640万元 20 9年3月1日 甲公司收回租赁期届满的办公楼群并对外出售 取得价款2800万元 09注册试题 要求 09年出售时应确认的损益 A 160万元B 400万元C 1460万元D 1700万元本考试真题答案 C13 甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是 A 20 7年2月5日B 20 7年2月10日C 20 7年2月20日D 20 7年3月1日 答案 D 自用转为投资性房地产时 借 投资性房地产2400贷 固定资产清理1100资本公积 其他资本公积1300对外出售时 借 其他业务成本2640贷 投资性房地产26
13、40借 银行存款2800贷 其他业务收入2800借 资本公积 其他资本公积1300贷 其他业务成本1300借 公允价值变动损益240 2640 2400 贷 其他业务成本240 第五章长期股权投资 一 初始成本的确定 一 企业合并形成的长期股权投资1 同一控制下企业合并形成的长期股权投资 A B C A B C A公司于05年12月31日通过发行面值1000万元 市价为4000万元的股份购入同一集团另一公司80 的股份 该公司当日的所有者权益账面价值为4500万元 公允价值为5000万元 借 长期股权投资3600贷 股本1000资本公积2600 A C B D 非同一控制合并形成的长期股权投资
14、 交易费用的处理 P55 例 A公司于05年12月31日通过转让账面价值3000万元 市价为4000万元的产品购入其他集团某公司80 的股份 该公司当日的所有者权益账面价值为4500万元 借 主营业务成本3000贷 库存商品3000 借 长期股权投资4680贷 主营业务收入4000应交税费680 二 非合并取得的长期股权投资1 以支付现金取得的长期股权投资 例 2009年8月1日 A公司自公开市场上买入200万股取得对B公司10 的股份 每股买价为10元 支付手续费12万元 借 长期股权投资2012贷 银行存款2012 2 发行权益性证券方式取得 例 2008年3月1日 A公司通过增发1000
15、万股的股份取得对B公司15 的股份 发行日每股公允价为3元 B公司股份的帐面价值为17000万元 公允价值为19000万元 支付发行股份的手续费50万元 AB之间事先不存在任何联系 借 长期股权投资3000贷 股本1000资本公积2000借 资本公积50贷 银行存款50 2008年3月20日 甲公司以银行存款1000万元及一项土地使用权取得其母公司控制的乙公司80 的股权 并于当日起能够对乙公司实施控制 合并日 该土地使用权的账面价值为3200万元 公允价值为4000万元 乙公司净资产的账面价值为6000万元 公允价值为6250万元 假定甲公司与乙公司的会计年度和采用的会计政策相同 不考虑其他
16、因素 甲公司的下列会计处理中 正确的是 A 确认长期股权投资5000万元 不确认资本公积B 确认长期股权投资5000万元 确认资本公积800万元C 确认长期股权投资4800万元 确认资本公积600万元D 确认长期股权投资4800万元 冲减资本公积200万元2009年试题C 二 长期股权投资核算方法 一 成本法1 含义和适用范围长期股权投资余额总是表示初始成本 不发生变化 2 核算 借 银行存款2贷 应收股利2 借 长期股权投资58应收股利2贷 银行存款60 例 A企业于2008年3月10日购入B公司10 的股份 计20万股 购买价60万元 B公司已经宣布将按照3月31日在册股东发放每股0 1元的现金股利 08年4月10日收到B公司派发的现金股利2万元 09年4月1日B公司宣告派发股利15万元 什么时候考虑减值 P59 二 权益法1 含义 使用范围和设置的明细账共同控制 重大影响的理解长期股权投资采用权益法核算的 应当分别设置 成本 损益调整 其他权益变动 进行明细核算 2 核算 取得时的核算取得投资发生的成本与所分享的被投资企业所有者权益公允价值的份额之间的比较P61 被投资企业净资产
