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1、-篇一:房屋买卖合同存在欺诈行为,被判为无效合同房屋买卖合同存在欺诈行为,被判为无效合同2014年6月,陈某与刘某某签订了房屋买卖合同,约定陈某购买刘某某位于西安某路段名下的房产一套,面积约为120平方米,房款总价为95万元。双方约定陈某预先支付定金10万元,在为进行房产过户手续办理前,可以提前入住该房屋内,剩余房款由每月的房贷偿还。陈某在入住的情况下,发现了该房屋的墙壁下雨天容易潮湿,而且发现有白蚁存在的情况。便将此事告知刘某某,要求刘某某给予赔偿与重新装修。但是刘某某对陈某的说法不予认同与接受。陈某无奈下,便委托了西安合同律师阮永平跟进这起案件。阮律师在了解相关案情后,认为双方当时所签订的
2、房屋买卖双方是当事人真实表意。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。刘某某在明知房屋有问题的情况下,将房屋转卖给他人,存在欺诈的行为。故最终,在阮律师的代理下,双方的房屋买卖合同被判为无效,解除合同关系。文章来源:/mlist700/59076/篇二:签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”一、基本的“五证”齐全(要合法有效)。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可
3、证共五证。这是买房能否办房产证的关键。(确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和新建住宅交付使用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致)。二、使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改文本,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。就算很多人都这样做,但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的,对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤,一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了
4、。一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面:是对违约金数额约定不对等。如某合同中约定买受人逾期付款超过60天,如继续履行合同,需按天支付违约金万分之五;而出售方逾期交房超过60天,则只需按天支付违约金万分之一。是对违约责任的起始期限约定不对等。如某合同中约定,买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。是对定金的约定违法违规。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第四条规定:因不可归责于当事人双方的理由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。但实际上,很多房产公司在订立合同时都规定,只要买受人无法继续履行合同,出卖方都要没收定金。买期房要约定条件
5、和时限。对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的文本,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如含有模糊性词语只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,(交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得新建住宅交付使用许可证的房屋使用交付)并注明开发商不能按时交房所需承担的责任)。 对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊
6、字眼(具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述)有时合同中还会进行如下描述: “如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。
7、很多合同中常可以看到这样的条款,“应于日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。所以对于购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。再举个简单的例子,你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯,是否会全部同时开通,如果有不开的怎么办?不要小看这个问题,为了出面积、增利润,现在的高层住宅只安装几部电梯,而且平时还不全开,在上下班高峰时间极为不便,这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢?公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车
8、库,作为人房的地下室,以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明,在主合同的第三条里,只是说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件二,应该有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。(面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商应退还房款以及利息,你也可以接受。)购房者与开发商
9、签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。对策:律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。合同陷阱几经斟酌后,客户便要决定购房了,因此得与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完
10、成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条迟延办理产权证的,违约金每日按已付房款的万分之三计算,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不三、检查房屋质量。在签约时,应查看并检查住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的内容,并将商品住宅质量保证
11、书作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。房屋的交接:开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承担。四、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。五、重点约定违约责任。对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按
12、期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。未注明因何种原因可以退房以及后果购房者与开发商签订认购书后,需要交一定额度的定金。但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,开发商一般都只退购房款而不退定金。所以买家最好与开发商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。擅自扩大对“不可抗力”的解释,政府交通管制竟也在列合同法第117条对不可抗力有明确规定:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而某合同中规定,
13、“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下,战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决,包括施工期间,由于政府重大活动规定不得开挖、运土,交通管制等。”合同条款明显违法。损害共有权益,将共有场地的车位同规划车位混为一谈物权法 第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有?建筑区划内的绿地,属于业主共有?建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”第74条规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,
14、属于业主共有。”但在实际商品房买卖合同中,出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式,对买受人对共有部分享有共有权进行限制或者排除。如在某合同中约定:“买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理,自行使用或授权使用,产生受益归出卖人。”明确排除了买受人的共有和共管权利。此外,采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,同规划车位或规划车库混为一谈,明确排除买受人对这部分车位的共有权利。某房产公司在合同补充条款中约定:“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。”“
15、若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失,买受方或受害方应直接向生产厂商索赔,出卖方不承担赔偿责任或连带责任,但应提供必要的协助。”而根据城市房地产开发经营管理条例 第三十一条以及商品房销售管理办法第三十三条的规定,在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。合同违法行为监督处理办法第九条也明确规定,“经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任:(一)造成消费者人身伤害的责任;(二)因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任”。登记手续约定违规,办“两证”大大超过法定期限城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续?房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”但有些商品房买卖合同 对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。 签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件,要明确双方违约责任。按规定入住70以上才能开通燃气,之前开发商要免费提供液化气灌。延期交房:开发商补充协议规定,“若开发商延期交楼,则按业主已交房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总额以房款5为限,如发展商仍不能交楼,业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。六