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1、物业管理师辅导知识：浅析物权法对相关问题的修正一、物权法对司法理念的修正 物权法对一些传统的法律观念做了更新和突破，如真正确立了对私人财产和对国家财产的平等保护。平等原则一直以来是民法的一项重要原则，但由于各种原因，其从立法角度就没有得到贯彻执行，一些具体的法律规范可见一斑，如中华人民共和国民法通则第七十三条规定国家的财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏，第七十四条和第七十五条分别规定集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收、公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押
2、、冻结、没收收。从这些具体法律条文的用语上可以看出，法律更加着重保护国家的财产，只有国家的财产才是神圣的。而新通过的物权法则首次将国家、集体、私人财产的保护置于同一法律条文之中，并且在相关的法律条文中的法律用语也完全相同。物权法第四条规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第五十六条、第六十三条、第六十六条分别规定国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏、集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏、私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢私分、截留、破坏。物权法以立法的形式真正确立了
3、对国家、私人财产的平等保护，也可以说着重保护了私人的合法财产。在以往的审判实践中，当私人财产的保护与国家财产的保护发生冲突的时候，必然要牺牲公民私人的财产权益而确保国家权益，所谓的大局观念、“全局观念”一直占据着主导地位。物权法颁布以后，我们的审判人员必须及时更新司法理念，掌握物权法这一最重要的原则。相信物权法实施以后，除非国家公共利益需要，那些随意侵占私人房屋所有权、土地使用权和承包地经营权的商业用地的行为将成为历史。 二、物权法对传统民法理论的修正物权法确立了不动产的善意取得制度。依传统民法理论，善意取得只适用于动产，不适用于不动产。因不动产有登记制度，其权利主体依登记而定。虽然没有明确的
4、法律和司法解释，但长期以来善意取得只适用动产的民法理论一直指导着我们的审判实践，成为我们处理案件的依据。物权法则将善意取得的适用从动产扩展到不动产。物权法第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另行规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格 转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。物权法以立法的形式确立了善意取得适用于所有物权是一次重大的突破,维护了交易安全。尤其在当前房产交易中，对善意买受房屋的第三人的合法权益是个极有
5、力的保护。三、物权法对土地承包期限的修正农村土地承包期满以后可以继续承包，成为物权法的一大亮点。中华人民共和国土地承包法第二十条规定耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。物权法第一百二十六条规定，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。该规定从根本上解决了农民的生存问题，解决了农民的后顾之忧，是党的建设社会主义新农村政策在法律上的体现，具有重大的历史意义。四、物权法对城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的修正中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第十二条规定： (
6、一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。对于居住用地期限届满应该如何处分，没有规定。物权法第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权届满的，自动续期”。从根本上解决了城镇居民对自己房产的后顾之忧。五、物权法对财产共有部分的修正(一)按份共有的共有人处分自己的财产份额受到严格的限制。原有的法律规定，按份共有人可以任意处分属于自己的财产份额，如民法通则第七十八条规定按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。物权法为了保
7、护份额大的共有人的利益，禁止份额小的共有人恶意处分自己的份额，以便更好地利用物的使用价值，对按份共有人处分自己的财产份额设定了条件。物权法第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外(二)重大理由成为可以分割共同共有财产的一个先决条件。以往的民法理论认为，只有共同共有关系解除时，才可以分割共同共有财产，否则应该保持财产的共同共有状态。人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第九十条也规定在共同共有关系终止时，对共有财产的分割有协议的按协议处理。如夫妻共同共有财产的分割，只有离婚时才能分割。物权法为了保护共有人的合法权益，将有重大理由需要分割作为一项理由，物权法第九十九条规定共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维系共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以分割。
