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1、小地产大金融在玉宏集团财务总监许啸平看来，2014年对于地产行业来说，是理性大于艰难的一年。 比起万科、万达等一线地产商，玉宏集团还算是一个“小弟”。玉宏集团1994年成立于台州，最初是一家名不见经传的单项开发公司，现在已经发展成为一家集房地产开发经营、工程建筑装饰、物业管理、酒店开发等行业于一体、具有房地产开发一级资质的综合性民营经济集团企业，目前是台州最大的专业房地产开发企业之一。2012年，玉宏集团正式进军上海房地产行业。作为一个地方性的房地产企业，能否走向全国，上海首战是否成功将是关键所在。许啸平认为在全国地产市场正处于严峻的时期，走向“高手”林立的上海房地产市场，需要的不仅是勇气，更
2、是对当前形势的把控和金融创新。许啸平认为地产企业必须要谈金融创新。“在国外，是将房地产行业定位为金融行业；在中国，房地产行业在大家的概念中相当于制造业，流程不过是买地、盖房子然后销售。而事实上，房地产行业的属性更像是金融行业，和资金的关系极为密切，国家对整个市场的资金的调控可以直接影响到房地产行业的动向，不仅是对房地产商资金的调控，对购房者信贷的调控也直接影响到消费需求。”因此许啸平坚持房地产行业，尤其是玉宏集团这样的中小房地产商，必须走一条“金融创新”之路，才能进行差异性竞争。“国内房地产行业走市场化道路还是走得比较彻底，加上前几年持续的上涨势头，使得很多房地产商日子过得都比较好。但是随着银
3、行流动性管理自发性的加强，使得对房地产投入愈加谨慎，房地产企业资金问题已经日益凸显。在恶劣的环境下能不能生存下来已经成为考验房地产企业的一个重要指标，越来越明显的两极分化使得房地产中小企业的生存空间越来越小。这就是为什么我认为房地产是金融行业的原因，一旦小房地产商对金融形势判断错误，就会带来致命的风险。”警惕杠杆的极限越是资金紧张，很多房地产企业就越是习惯于将资金杠杆放到极限，而这种极限的资金杠杆对于房地产业和银行业来说都存在着致命的风险。中国商业银行的资产负债表，在很大程度上与房地产完全捆绑在一起。中国商业银行的总贷款中，粗略估计有50%60%直接与房价、地价密切相关。那么，如果一个外生性或
4、内生性冲击导致全国平均地价与房价下跌15%，那么中国商业银行将会出现相对于总资产9%的损失，这意味着商业银行的自有资本金将消耗殆尽。许啸平在地产行业已经有七年时间，而这七年恰是中国房地产业最动荡的时期。许啸平在房地产行业资金最为紧张的2007年进入房地产行业，这种情况一直持续到2009年上半年，而他也因此几乎将全部精力都放在融资上。直到国家“四万亿”下来之后，才拿到第一笔地产项目的开发贷款，这让许啸平深刻感受到，保证资金的流动性是多么重要。“事实上，现在很多地产企业并没有吸取2008年金融危机的教训，依然不断放大资金杠杆。如果说住宅类企业凭借销售快、资金回笼快，还可以赌一下的话，那商业地产企业
5、这么做实在是风险太大了，商业地产的价格从现金流的角度来看，是永远不够覆盖投资的。从财务角度来看，这根本就是亏本的买卖，理论上是不能做的。可是为什么还有很多地产企业投入到商业地产中来，这和我们现在的融资环境有直接关系，比如价值两亿的商业地产项目，就可以评估到四亿左右，贷款额度就会比较高，对于地产企业来说虽然有利息压力，但是凭空多出来的这一倍的资金可以用于其他投资，一样可以获得不小的利润。当然这一切都是建立在商业地产持续上涨的模式之上，而现在商业地产已经趋于饱和，一旦有所下跌，后果就可想而知。” 许啸平表示，现在香港的知名商业地产商基本上都是用自有资金在做商业地产项目，并且花力气精雕细琢，耗时也比
6、较长，以保证项目的品质。探索3+1多赢模式基于对经济形势和企业自身发展状况的判断，玉宏集团打算在上海开启自己的地产创新之路。目前的房地产业主要是住宅类、商办类、工业类为主，在商办类中主要是大型商业中心和普通商办楼，在普通商办楼中有部分作为小面积出售的办公物业，此部分的业态，由于出售面积较小及产权的有限期（办公类物业使用期限50年，住宅类物业使用期限70年，且新物业法规定可以无限期延期，但没有涉及到办公类），导致此类的物业总价较低，因而还是受到市场的欢迎，于是很多开发商将此类住宅打造成准住宅类物业出售。许啸平认为这导致了运销模式大多雷同，结果倒反而违反了当时土地出让时的使用精神，其实此类物业主要
7、是用来办公，兼具住宅功能，至于出售还是出租没有统一的规定。当下玉宏集团在上海嘉定打造的南翔青年创业公馆项目提出了自己的创新想法。“玉宏集团有着20几年的住宅项目开发历史，刚刚进入上海，对于我们来说是一个尝试，我更多的精力是需要把所有的风险点找出来，并且找出应对策略。”对于进军上海，许啸平显得尤为谨慎。南翔青年创业公馆项目仅规划就花了了一年多时间，玉宏计划将创业公馆内的350余套公寓进行出售外，底商等商业物业将作为业主的配套服务自己来进行运营。“从财务角度来讲，350多套公寓的销售就已经可以收回成本，而其他物业的出租其利润非常低，所以我们索性全部自营为创业公馆的配套设施。而我们提出的3+1多赢模
8、式指的是三种物业持有方式+一种增值服务模式。”许啸平介绍道，这三种物业持有模式分别为：第一，创业者直接购买，获得物业。若创业者以所投资的企业为名购买，还能获得抵税（折旧抵企业所得税）的好处，同时还能进行抵押融资。第二，分期付款，创业者每年以12%的利率成本每月支付租金，连续支付240个月，到期后开放商无偿将物业转让到创业者名下。开发商以分期付款的方式售出的物业加上抵押融资实现了资金的回笼。而政府既可以获得开发商的双重税收，也可以长期留住创业者的公司。第三，共有产权模式，创业者和政府共同出资拥有物业，比例以1：9至2：8的比例，创业者拥有较大的比例部分，政府拥有较小的比例部分。在此种模式下开发商
9、可以立即回笼资金，创业者以低于市场10%20%的代价和政府共同拥有物业作为创业基地，创业者可以自由处置自己所持有的8090%部分物业（抵押或出售）。而前提是必须将创业的公司留在物业所在地，在规定的期限内用创业者公司所产生的税收或者其他资金来逐步赎回政府所拥有的部分产权。政府规定当市场下跌时，创业者必须以事前约定的政府所拥有的比例的价值赎回，政府相当于免费购买了一个看跌期权，当市场下跌时仍旧按原先约定的价格执行，以保护国家的资产不受市场下跌的影响；当市场上涨时，按市场价格计算的政府所持有的比例赎回，由于赎回的约定期限，所以无论将来市场怎样变化，创业者都会积极地尽早地赎回政府所持份额。 “一种增值
10、服务”则指的是开放商将物业的营销费用为项目的创业者提供创业、生活上的便利，开发商将一定比例的营销费用投入在上述项目的5000平方米的商业上，作为吸引创业者落户的优惠条件，同时开发商也能将5000平方米的商业做活，打造成一个优质的融资品。然而这种创新的落实需要开发商以及政府乃至银行共同推进的创新模式，启动起来也并不容易。许啸平为此做了大量的沟通工作，甚至已经为未来的创业者引入了几家风险投资机构。用许啸平自己的话说，“在整体项目和资金链上想得越多做得越多，成功机会就会越大。现在项目已经正式启动，如果南翔青年创业公馆项目可以成功，我们希望可以将这个模式复制到北京等一线城市，我们完全可以成为青年人创业
11、的孵化器。”延伸阅读“成也政策、败也政策”的地产业2003年至2013年10年的时间里，国务院先后出台10次房地产调控措施，期间全国房价涨幅达145%，全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%，京、沪、穗、深、杭等五个城市商品房价平均涨幅达220%，其中北京房价涨幅最高为259%，全国涌现出一批又一批的“地王”，土地出让金曾经最高占到地方财政收入的76%。2013年，房地产政策的核心定向为宏观稳、微观活。全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房
12、建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。2014年3月的召开，尤其是对住宅市场的政策导向，受到广泛关注。政府除重申继续加强对房地产住宅市场的调控之外，也强调进一步增加市场供应并加快保障性住房建设。主要政策包括：为满足中低收入者购房需求，政府计划增加保障住房以及自住型商品房的建设，计划2014年内分别向市场投放7万套保障性住房及5万套自住型商品房。北京、上海、深圳、成都、黄石及淮安六个城市成为共有产权房地产试点城市，合乎要求的购房者将按投资比例与政府共享房屋产权。作为受政策影响最深远的行业之一，房地产行业的生长受惠于政策却又受制于政策。在多重调控和经济转型的调和之
13、下，2014年的房地产市场遭遇了前所未有的“遇冷”。不过在这个行业浸染了多年的房地产商们，却不是那么悲观，有着自己的解读。对于2014年当地产市场的走向，首创集团董事长刘晓光认为，还是比较稳定的趋势。“房价是稳定的，增量也是稳定的，我估计有7%到9%左右的增速，应该是这样一个幅度。”华远集团总裁任志强也明确表示，受到人口结构、城镇化、消费水平等多方面因素的共同影响，中国的房地产市场，不管是今年，还是短期之内的三五年，还是中期的十年左右，发展趋势都不会发生太大的变化，房价不会下跌。泰禾集团董事长黄其森也认为，“房地产地位不会动摇，调控政策可进一步微调，中国房地产的黄金十年，才刚刚开始，特别百姓对改善的需求尤其强烈。”
