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1、内部控制与国有非住宅房产业务管理内部控制与国有非住宅房产业务管理：未知 摘要：公房是我国历史发展的必然产物，如何强化非住宅公房管理关系到国有资产的盘活和可持续发展，一直潜默的国有非住宅房产管理问题必须得到重视，虽然这部分房产由于各种社会原因正在逐步被“蚕食”，但尚存的这部分房产的价值和可能引发的社会矛盾引起了社会各方的关注，尤其是如何通过内部控制对国有资产进行保值增值，同时有效提升非住宅公房管理水平，值得认真探讨和研究。关键词：内部控制；国有非住宅房产；管理一、国有非住宅房产的概念国有非住宅房产是指由政府房管部门直接经管的非居民居住房产，其来源为解放初期罚没的敌伪房产、公私合营、单位及个人上交
2、，以及政府自建的产权属于国家所有的房产。普遍分布在各个行业和领域，包括事业单位、国营或非国营工业、商业企业、政府机关团体、以及居委会甚至个人承租或占用的生产、仓储、服务性和办公用的公产房屋。二、国有非住宅房产的管理现状计划经济时期政府对非住宅公房的租金直接定价，租金通常由银行从承租单位划拨到房产管理单位账户，或直接由管理人员收取现金，所收租金为非税收入，全部上缴财政，实行收支两条线管理。由于业务单一，单位机构设置仅有房管科、财务科和办公室三个业务科室。与房产相关的收租、维修、资产管理业务全部由房管科负责。改革开放后，国有非住宅房产租金不再由政府统一规定，转变为根据市场行情来确定的协议租金，非税
3、收入成为应税收入，收支两条线管理转变成自收自支的资金管理模式。原来的责权不分，缺乏制衡和监督的管理模式不再适用，且存在极大的潜在风险。三、内部控制在国有非住宅公房业务领域的意义一是合理保证单位经济活动合法合规，避免违法违规行为发生；二是合理保证国有非住宅房产安全和有效租用，非住宅公房本身价值巨大，产生的收益较高，存在被侵占、转租、贪污、破坏的风险，必须加强管控；三是能合理保证国有非住宅房产信息及财务信息的真实完整，保障国有非住宅房产不被侵吞和随意处置；四是非住宅公房能直接产生较大经济收益，由于监督不力等各种原因，舞弊和贪污腐败行为极有可能发生，内部控制能有效起到防范舞弊和预防腐败的作用。四、国
4、有非住宅房产业务风险和内部控制措施（一）分解业务，科学设置租金市场化使协议租金的确定成为影响非住宅收益和承租变更等一系列问题的关键点，多项业务由一个主体完成不符合内部控制的要求，职责不明确，权力过于集中会造成监督的失控，无法通过制衡机制达到规避风险的目的，因此目前的机构设置存在极大隐患。必须打破权力集中的格局，分权分责，建立制衡机制。通过梳理各种业务流程对业务进行细分，将原来的一个权力部门进行分解，即设立招租定价签订租赁合同的经营部；设立管理房屋实物资产的资产部，管理房产起租、停租、变更等业务；设立工程维修部，负责对房屋进行维修、养护和安全工作。从而建立起财会、租赁、房管、维修等部门或岗位之间
5、的制衡、协调和沟通机制，确保内部控制在日常工作中得到实施，并发挥其监管的作用。（二）风险分析及关键控制措施1.资产管理控制（1）资产管理的主要风险岗位职责权限不清，要求不明确，容易导致相互推诿扯皮，形成房产毁损或流失的风险；房产变更依据不充分，变更流程设置不科学，办理变更手续不及时甚至不作变更，导致舞弊、房产流失、信息失真、账实不符等风险；对房产的巡查没有制定明确的制度，管理人员长期未巡查房产或巡查不到位，造成房产被非法侵占、恶意破坏、修缮不及时、流失、承租人使用不当引起纠纷等风险。（2）关键控制环节和控制措施明确岗位职责，落实管理责任，严格设置管理权限和审批程序。设定科学的变更流程，明确变更
6、依据，建立部门和岗位之间的沟通协调机制，严禁违反制度使变更滞后或缺失。建立房产台账和管理员手册等管理制度，财务和房产管理部门应当定期对账，一旦发现不符，应及时查明原因，根据单位的相关规定和调整程序尽快解决问题。加强沟通，明细责任，对房产巡查做出时间上的要求，发现问题必须第一时间通知单位领导、维修部门及其他相关部门。2.经营业务控制（1）经营业务主要风险不公开、合理定价，协议租金低于市场标准，造成舞弊、恶意转租的风险；租赁期限过长导致管理被动、产生纠纷、诉讼等风险；租赁衔接不紧凑，造成空租期造成收益减少的风险；违法违规签订租赁合同导致不可预测后果的风险。（2）制定关键控制措施?市场调查后，应首选
7、公开招租、竞租模式，通过公开、公平、公正的交易方式取得理想效果，从而带来较好的收益。由政府相关部门出台非住宅租赁指导价，再使用比较法结合房产具体情况在适当范围内进行调整。公开选取专门的评估机构评估定价。有特殊情况的，须经过核查档案、重新评估等程序，经集体讨论确定租赁价格并公示。租赁期限要根据实际使用情况合理确定，租期较长的，要在租赁合同中增加调租的具体条款。签订租赁合同要遵循法律法规，明确双方权利义务，必要时由法律顾问把关，减少不良后果。3.收租业务控制（1）收租业务主要风险不按合同约定收租，未经审核调整租金或交租期限，导致违规收租，财会核算无依据的风险；业务部门和个人未经批准直接收租，而不是
8、由财务部统一办理收支业务，可能导致钱款未及时到账、私自挪用公款、贪污等风险；财务部未取得租赁合同，无法掌握所有应收房租的租金标准、交款时间、租赁保证金等重要依据，造成应收未收或延迟收费，对单位利益造成损害风险； 票据和印章的管控不规范，未严格执行相关制度，可能导致票据和印章失管、被钻空子发生错误或贪污的风险。（2）制定关键控制措施收租必须按照有效合同条款执行，如有调整应当及时签订补充条款，严禁未经授权擅自调整。明确由财务部归口管理收租并进行会计核算，业务部门严格履行程序，在租赁合同签订后及时将变更申请、承租户详情和租赁合同等资料提交财务部。财务部每收取一笔房租都应当与合同核对，尤其是承租人、金
9、额和租期是否与合同相符；定期对应收未收房租进行统计，及时与业务部门进行沟通，落实催收责任。建立健全票据和印章管理制度。严格按照国家票据管理规定，对确需携带票据外出收租的，要由专门人员提前办理票据借用手续，严禁未经批准擅自出借票据。4.房产维修维护控制（1）维修维护业务风险实地勘察不认真，缺乏真实的维修依据，审核审批程序不合理，对维修标准没有明确要求，导致维修不到位或过度整修甚至装修，浪费资金并留下隐患的风险；维修项目方案设计不合理，预算与实际相脱离，维修工作无法开展和落实，导致维修质量存在隐患、维修资金失控以及后期维护成本过高等风险；维修项目变更频繁，不履行程序，审核不严，可能导致预算超支、工
10、期延误造成在汛期仍不能消除房屋安全隐患，甚至带来人身财产安全问题等风险；价款结算管理不严格，结算不及时，竣工验收不规范、把关不严，导致工程进度延迟或中断、资金损失、工程交付使用后存在重大隐患的风险；长期安排系统内部人员进行维修，未建立公开招投标机制，导致维修质量不能保证、私自改扩建且不进行资产登记、营私舞弊、侵吞国家财物的风险。（2）制定关键控制措施维修立项要经各相关业务部门共同勘察确定，严禁任何个人单独决策或者擅自改变集体决定。经有经验的专业人员编制预算，建立相关审核机制，按照批准的预算专款专用。财会部门应当准确掌握维修进度，加强款项支付审核。如无特殊原因，未履行程序批准不得对维修项目进行调
11、整和突破，实际工作中应于上年汛期结束后对房屋进行大排查，据实立项，第二年汛期之前按计划开展维修，如遇防汛抢险等特殊状况确需调整，应当按照单位有关规定报经批准；紧急情况特事特办，事后将资料补充记录完整归档。维修项目竣工后，应当组织专业人员进行决算和验收，并按规定办理档案和资产移交等工作。必要时聘请独立的第三方机构进行监理。对于大额维修项目要采用公?_招投标方式选择施工单位，小额项目或日常维护对施工单位的选择要注重其资质、信誉，并通过签订合同、收取保证金等方式对其进行约束。五、结束语内部控制应用到国有非住宅房产管理领域意义重大，必须与实际相结合，对于重要业务事项和高风险领域应该特别关注，建立完善的制衡机制，设计科学的管理流程，采取更为严格的控制措施。同时强化全员内部控制的意识，按期开展内部控制自我评价，从而确保国有非住宅房产的有效管理和良性发展。参考文献：1财政部会计资格评价中心.高级会计实务，2018，3.
