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1、资产评估学 第二章资产评估的基本方法 第一节成本法 第二节收益法 第三节市场比较法 第四节资产评估方法的选择 第一节成本法 Thecostmethod 一 概念 指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法 二 成本法的评估思路评估值 重置成本 各项损耗 实体性功能性经济性 一 成本法的基本原理 三 成本法的前提被评估资产处于继续使用状态或被假设处于继续使用状态 应当具备可利用的历史资料 形成资产价值的耗费是必须的 二 成本法的基本计算公式及其指标 基本公式 资产评资产的实体性功能性经济性 估价值重置成本贬值贬值贬值 重置成本 成新率 一 资产的重置成本
2、 复原重置成本 在评估基准日 采用与评估对象相同材料 建筑或制造标准 设计 规格及技术等 以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 即复制资产的成本 更新重置成本 在评估基准日 采用新型材料 建筑或制造标准 设计 规格及技术等 以现行价格水平构建与评估对象具有相同的功能的全新资产所需要的费用 即全新资产的成本 二 资产的损耗价值 实体性贬值 亦称有形损耗 指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失 功能性贬值 由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产的价值损失 实体性贬值 由于外部条件的变化引起的资产闲置 收益下降等而造成的资产价
3、值的损失 三 成本法的评估程序 1 确定被评估资产 估算重置成本 2 确定使用年限和尚可使用年限 3 估算各项损耗 4 计算 确定评估价值 三 成本法各项指标的估算 1 重置核算法重置成本 直接成本 间接成本直接成本 直接可以构成资产成本的支出部分 购买支出 运输费 安装调试费等间接成本 为建造 购买资产而发生的费用 主要指企业管理费 培训费等 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价 该方法可用于计算复原重置成本 也可用于计算更新重置成本 一 重置成本 三法 间接成本计算方法 1 人工成本法 间接成本 人工成本总额 成本分配率2 单位价格法 间接成本 工作量 单位价格 工日
4、或工时 3 直接成本百分率法 间接成本 直接成本 间接成本占直接成本的百分率 例2 1 南岗公司重置构建生产设备一台 现行市场价格每台50000元 运杂费1000元 直接安装成本800元 其中原材料300元 人工成本500元 根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0 8元 试求该机器设备的重置成本是多少 解 直接成本51800元其中 买价50000元运杂费1000元安装成本800元其中 原材料300元人工500元间接成本400元 500 0 8 重置成本合计52200元 2 物价指数法 注 不能进行重置核算的才用此方法 算出的是复原重置成本 例2 2 某项被评估资产2000年构建
5、 账面原值为100000元 2008年进行评估 已知2000年和2008年该项资产定基物价指数分别为100 和150 试求被评估资产重置成本为多少 解 被评估资产重置成本 100000 150 100 150000 元 或 100000 1 50 150000 元 3 功能价值法 生产能力比例法 规模经济效益指数法 注 X是一个经验数据 称为规模经济效益指数 在美国 这个经验数据一般在0 4 1 0之间 加工工业一般为0 7 房地产行业一般为0 9 例2 3 南岗公司重置一台全新机器设备的价格为80000元 年产量为8000台 现知被评估资产年产量为6000台 由此可确定该资产的重置成本是多少
6、 解 被评估资产重置成本 6000 8000 80000 60000 元 二 实体性损耗及其计量 是由于使用和自然力形成的贬值计量方法 1 观察法被估资产的有形损耗 重置成本 1 成新率 2 使用年限法实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率对于经过更新改造的资产 需计算加权平均已使用年限 有形损耗率 实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率 例2 4 南岗公司的某资产于1998年2月购进 2008年2月评估时的名义已使用年限是10年 根据该资产技术指标 正常使用情况下 每天应工作8小时 该资产实际每天工作7 5小时 一年按360天计算 由此可以计算该资产的资产利用率为多少 解 至评估基准
7、日资产累计实际利用时间资产利用率 至评估基准日资产累计法定利用时间10 360 7 5 100 93 75 10 360 8 可确定出该资产的实际使用年限是10 93 75 9 4年 三 功能性损耗及其计量 1 功能性损耗的含义由于技术进步导致的资产贬值 是无形损耗的一种 体现在两方面 1 运营成本 物耗 能耗 工耗等 2 产出能力2 超额运营成本的计算步聚 1 计算年超额运营成本 2 计算年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本 1 所得税率 3 据资产的剩余寿命和收益率 折现率 将年净超额运营成本折现 功能性贬值额 年净超额运营成本 P A r n 或功能性贬值额 复原重置成本 更
8、新重置成本 例2 5 某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员 而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员 假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同 操作人员的年工资福利费为12000元 待评估资产还可以使用3年 所得税率为33 适用折现率为10 根据上述调查资料 待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值为多少 解 被评估资产的年超额运营成本 6 4 12000 24000 元 被评估资产的年净超额运营成本 24000 1 33 16080 元 被评估资产的功能性贬值额 16080 P A 10 3 16080 2 4869 39989 元 四 经济性损耗及其计量1 经济性损耗的含义
9、因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题 2 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少 3 计算方式 1 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 重置全价 有形损耗 功能性损耗 经济性贬值率 2 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 年收益损失额 1 所得税率 P A r n 例2 5 某待评估手表生产线 重置成本为30万元 日生产能力为4500只 因市场出现替代产品 现时及今后趋势每日能生产3000只 如果n取0 6 则该手表生产线的经济性贬值是多少 解 经济性贬值额 经济性贬值率 重置成本 0 216 30 6 48 万元 三 对重置成本法的评价 1
10、 从成本耗费角度评估资产价值 2 运用中一般没有严格的前提条件 3 并非所有评估对象都适合采用成本法 作业 评估对象为南岗公司2006年购进的一条生产线 账面原值是250万元 2008年进行评估 经调查分析确定 该生产线的价格每年比上一年增长10 专业人员勘察估算认为 该资产还能使用6年 又知目前市场上出现功能更先进的资产 平被普遍运用 新设备与评估对象相比 可节省人员3人 每人的月工资水平为800元 此外 由于市场竞争的加剧 使该生产线开工不足 由此而造成的收益损失额为25万元 该企业所得税率为25 假定折现率为10 要求根据上述资料 采用成本法对该资产进行评估 第三节市场比较法 一 市场比
11、较法的基本原理 一 理论基础均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果 因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性 并通过替代原则来为被估资产定价 二 评估思路 三 运用的前提条件1 充分发育活跃的资产市场 2 参照物及其与被估资产可比较的指标 参数等资料均能搜集到 二 市场比较法的基本程序及有关指标 一 寻找参照物 1 成交价必须真实 2 至少三个交易案例 3 与被估资产相类似 大可替代 即功能相同 4 成交价是正常交易的结果 5 尽可能选择近期成交的交易案例 二 调整差异1 时间因素2 区域因素参照物所在区域比被估资产好 反之系数 1一般以被评资产为100 3 功能因素功能系数法4 成
12、新率因素5 交易情况调整 三 确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均 确定评估值 三 市场比较法的具体操作方法 一 直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异 例如 成新率 功能等 二 类比调整法参照物与被估资产大体相似 但仍在多方面存在差异 交易案例A的调整值 参照物A的成交价 时间因素系数 区域因素系数 功能因素系数 情况补正系数 例3 14 某商业用房 面积为600平方米 现因企业联营需要进行评估 评估基准日为2002年10月31日 评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例 具体情况如下表所示 单位 被评估商业用房与参照物商业
13、用房结构相似 新旧程度相近 故无需对功能因素和成新率因素进行调整 被评估商业用房所在区域的综合评分为100 三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好 综合评分分别为107 110和108 当时房产价格月上涨率为4 故参照物A的时间因素调整系数为 参照物B的时间因素调整系数 参照物C因在评估基准日当月交易 故无需调整 三个参照物成交价格的调整过程如下 单位 被评估资产单价 5 467 5 418 5 480 3 5 455被评估资产总价 5 455 600 3 273 000元 四 清算问题 清算价格属于非正常价格 一 清算价格的确定方法1 市价折扣法清算价格 公允市价 折扣率2 模拟
14、拍卖法 意向询价法 五 评价 1 最具客观性的评估方法 运用最广泛的方法2 该方法的运用需具备一定的前提条件 1 对市场成熟度的需求 2 对被估对象的要求 第四节资产评估方法的选择 一 资产评估方法的多样性和可选择性从理论上讲 在相对完善的市场中 对于可以在市场上公开交易的资产 如果资产的购建成本与效用是对称的 那么采用三种方法评估同一资产的公允市价 其评价结果不应存在太大差异 二 资产评估方法的最适选择由于市场总是存在一定的缺陷 不同的评估对象具有不同的特点 因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题 1 与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是 单项 整体 有形 无形 通用 专用 可复制 不可复制一般讲 2 受可搜集到的数据和信息资料的制约 成本法适宜评估 可复制的资产专用资产单项资产 收益法适宜评估 资源性资产无形资产整体资产 市场法 具有一定通用性能在公开市场出售的资产
