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1、1 2018 全国房地产经纪人考试交易制度政策必考知识点总结 全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策 房地产业 是从事房地产投资 开发 经营 服务和管理的行业 包括 房地产开发经营 房地产中介服务 物业管理和其他房地产活动 房地产业关联度高 带动力强 是经济发展的 基础性 先导性 产业 是我国新的发展阶段的一个重要支柱 产业 房地产业与建筑业的关系 建筑业是物质生产部门 属于第二产业 房地产业兼有生产 开发 经营 服务和管理等多种性质 属于第三产业 房地产业的地位和作用 1 可以为国民经济发展提供重要的物质条件 2 房地产业关联度高 带动力强 可以带动建筑 建材 化工 轻工 电器等
2、相关产业的 发展 促进国民经济持续快速健康增长 3 可以改善人民的住房条件和生活环境 4 可以加快旧城改造和城市基础设施建设 5 有利于优化产业结构 6 可以扩大就业 7 可以增加政府财政收入 房地产业的行业细分 物业管理业 劳动密集和知识密集 对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养 护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序 并提供相关服务 物业承接查验制度 查验协议签订后 日内办理务业交接手续 物业服务企业和建设单位按照合同的约定 共同对物业共享部分 共享设施设备进行检查 和验收的活动 住宅专项维修资金制度 1 专项用于住宅共享部位 共享设施设备
3、保修期满后的维修和更新 改造的资金 2 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有 公有住房售房款中提取的住宅维修基金属于公有住房的售房单位所有 3 商品住宅 非住宅业主 按所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 每平方米建筑面积交存首期资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价5 8 4 出售公有住房交存资金标准为 业主 按每平方米建筑面积交存首期住宅资金数额为当地房改成本价2 售房单位 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 2 1 多层住宅不低于售房款的20 2 高层住宅不低于售房款的30 房地产咨询业 顾问服务 包括市场调查 投资可研 项目策划等 由估价机构和经纪机构及估价是或经 纪人承担
4、 房地产估价业 知识密集 评估房地产的价值 为土地使用权出让 转让和房地产买卖 抵押 征收征用补偿 损害 赔偿 课税 等提供价值参考 房地产经纪业 劳动密集和知识密集 1 帮助房地产出售者 出租人寻找到房地产的购买者 承租人或者帮助房地产的购买者 承租人寻找到其欲购买 承租的房地产 2 在 成熟房地产市场 房地产经纪业居房地产主体地位 房地产咨询业 房地产估价业和房地产经纪业合称为 房地产中介服务业 目前 我国房地产业 中占主体地位的是 房地产开发经营 业 我国城镇住房制度改革经历了三个阶段 试点探索阶段 全面推进阶段 深化改革阶段 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 决定
5、 从 1998 年下半年 开始 全国城 镇停止住房实物分配 实行住房分配货币化 房地产法律的调整对象 调整的是与房地产开发 交易和管理有关的各种社会关系 房地产开发关系 获得建设用地使用权 开发过程中产生的关系 包括两方面内容 1 获得建筑用地使用权 2 在获得建筑用地使用权的土地上建造房屋 3 房地产交易关系 买卖 租赁 抵押等交易行为中产生的关系 物业管理关系 修缮 养护 保管 看管等产生的法律关系 行政管理关 系 实施管理 监督 检查时发生的法律关系 住房保障法律关系 保障性住房中双方发生的法律关系 住房保障法律关系中涉及的重点问题 1 保障对象 住房困难且收入 财产等符合条件的城镇常住
6、家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员 2 保障方式 配租 配售保障性住房 发放租赁补贴 3 房源筹集 建设 收购 租赁 受赠 政府投资 社会力量投资 4 租赁型保障房运作模式 市场租金 分档补贴的运作模式 5 产权型保障房运作模式 共有产权的运作模式 满足条件的前提下才可以上市交易 6 准入 退出 不符合条件或违规时退出 可诉请法院强制执行 典型特征是其主体法律地位不平等的房地产法调整对象是 房地产行政管理关系 房地产法的调整对象中 房地产开发关系 是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设 建造房屋 过程中产生的法律关系 房地产法规政策体系 由房地产法律 行政法规 部门规章 地方性法规 地
7、方性规章构成 宪法 国家根本大法 房地产法律 人大颁布 仅次于宪法 城市房地产管理法 物权法 土地管理法 城乡规划法 民法通则 合同法 担保法 资产评估法 房地产行政法规 是以 国务院令颁布 的 主要有 城市房地产开发经营管理条例 国有土地上房屋征收与补偿条例 物业管理条例 中华人民共和国土地管理法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 住房公积金管理条例 等 地方性法规 指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法 法律和行政法规的规定 行政 部门 规章和规范性文件 1 行政规章 包括 国务院部委 制定的 部门规章 和有立法权的地方政府制定的政府规章 房地产开发企业资质管理办法
8、 城市商品房预售管理办法 商品房销售管理办法 商 品房屋租赁管理办法 城市房地产抵押管理办法 闲置土地处置办法 注册房地产估价师管理办法 城市危险房屋管理规定 建设部关于纳入国务院决定的15 项行政许可的条件的规定等 2 规范性文件 是指 行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件 具有约束和规范人们行 为的性质 规范性文件 房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定 房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法 国有 4 土地上房屋征收评估办法 技术规范 房地产估价规范 房地产估价基本术语标准 房地产登记技术规程 最高人民法院的司法解释 最高人民法院在审理房地产案件中 会对房地产领域的有关问题进行解释 或
9、者对疑难问题进行研究并 就此 发布指导性文件 房屋登记办法 属于 行政规章 全国人民代表大会及其常务委员会颁布的非专门法律即相关的法律有 民法通则 城乡规划法 合同法 担保法 专门法律 城市房地产管理法 房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章 具体包括 城市商品房预售管理办法 城市房地产转让管理规定 城市房地产抵押管理办法 城市房屋租赁管 理办法 城市房地产管理法 规定 国家依法实行国有土地有偿 有限期使用制度 但是 国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外 无偿 无使用期限 房地产成交价格申报制度 法定义务 房地产成交价格关系着当事人之间的财产权益 也关系
10、着国家的税费收益 成交价格明 显低于正常市场价格的 以评估价格作为缴纳税费的依据 通过对房地产成交价格进行申报管理 既防止房地产交易价格失真 又能有效防止交易 双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报 保证国家的税费不流失 城市房地产管理法 规定 国家实行房地产价格评估制度 房地产价格评估 应当遵循公正 公平 公开的原则 按照国家规定的技术标准和评估 程序 以 基准地价 标定地价和 各类房屋的重置价格为基础 参照 当地的市场价格进行评 估 基准地价 标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布 具体办法由国务院规定 土地使用权和房屋所有权登记发证制度 由 国土资源部负责指导监督全国土地 房屋 草原
11、 林地 海域等不动产统一登记职责 基本做到 登记机构 登记簿册 登记依据和信息平台 四统一 房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设 房地产 部门承担 房地产交易管理 是指政府及其房地产交易管理部门 其他相关部门以法律的 行政的 经济的手段 对房地产交易活动 行使的指导 监督等管理活动 是房地产市场管理的重要内容 通过对房地产成交价格进行 申报 管理 既防止房地产交易价格失真又能保证国家的税费不流失 根据 房屋登记办法 的规定 直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门 是法定的房屋登记和发证 机关 5 房地产权利的种类 房地产所有权和房地产他项权 房地产权利的种类中 属于用益物权的是 土
12、地承包经营权 房地产所有权 房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有 使用 收益和处分的权利 占有 使用 收益和处分四项基本权能 构成所有权完整的权能结构 所有权是一级权能 其他四项为二级权能 具有相对的独立性 它们在一定的条件下 同一级权能相分离时 一级权能不会因此而丧失 其条件是拥有二级权能者对所有权 人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人 房地产所有权的特性 完全性 房地产所有权是房地产为一般支配的完全权 整体性 单一性 不能在内容或者时间上加以分割 恒久性 其存在没有存续期间 不因时效而消灭 弹力性 当房地产被他人非法占有时 无论被任何人或任何组织控制 房地产所
13、有权人有权索回 绝对性 与债权相比 所有权不待他人积极作用而实现 而债权的行使必须以债务人的积极协助 即履行债 务 为条件 房地产所有权的种类 单独所有 一个单位或个人享有所有权 共有 两个以上单位或个人共同享有所有权 包括按份共有和共同共有 6 建筑物区分所有 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 是一种复合性的权利 房地产所有权具体有土地使用权和房屋所有权 1 土地所有权 只有国家所有权和集体所有权两种 2 房屋所有权 则有国家所有权 集体所有权和私人所有权三种 房地产所有权的特性有 A 完全性 B 整体性 C 恒久性 D
14、 弹力性 房地产所有权分类不包括 家庭所有 房地产他项权利 建设用地使用权 1 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有 使用和收益的权利 有权利用该土地建造建筑物 构筑物及其附属设施 2 取得方式 出让 划拨 租赁 作价出资 入股 和授权经营 没有转让 宅基地使用权 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利 有权依法利用该土地建造住宅及其附属 设施 土地承包经营权 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地 林地 草地等享有占有 使用和收益的权利 有权从事种 植业 林业 畜牧业等农业生产 地役权 房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产 以提高自己的房地产效益的
15、权利 包括通行地役权 排水地役权 眺望地役权 采光地役权 支撑地役权 排污地役权等 1 地役权人 房地产所有权人或土地使用权人 2 供役地 他人的房地产 3 需役地 自己的房地产 抵押权 债务人或者第三人不移转房地产的占有 将该房地产作为履行债务的担保 债务人不履行到期债务或 者发生当事人约定的实现抵押权的情形 债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖 变 卖该房地产所得的价款优先受偿 1 抵押人 债务人或者第三人 2 抵押权人 债权人 3 抵押房地产 用于担保债务履行的房地产 租赁权 以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利 下列各项中 不属于房地产
16、他项权利的有 农业用地使用权 房屋所有制 城镇房屋所有制 按所有制结构划分 7 全民所有制房产 国家授权国家机关 人民团体 企事业单位和军队管理 集体所有制房产 社会主义劳动群众集体组织所有的房地产 私人所有房产 国家保护私人房产 商品房 保障性住房 已购公有住房 军产房等 外资及中外合资房产 外国政府 企业 团体和侨民所有 我国企业或私人同外国企业 私人合资经营的房产 其他房产如宗教房产 私营股份公司房产 城镇房屋所有制 按产权占有形式划分 单独所有房产 共有 公民个人共有房产 公民与集体 国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产 3 建筑物区分所有权 1 对专有部分的所有权 2 对建筑区划内的共有部分享有共有权 3 对共有部分享有共同管理的权利 农村房屋所有制 我国农村房屋实行农民自建 自用并以农民私有为主的制度 农民对宅基地拥有使用权 对在宅基地上建造的房屋拥有所有权 小产权房 由乡村集体 乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后 在集体土地上自行开发建设并向社 会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房 属于违法建设和销售 不受国家法律保 护 房屋所有权的
