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1、-房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题 中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆医疗器械公司房屋租赁合同纠纷上诉案裁判主旨：自1999年10月1日起施行的合同法第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。在该法施行前签订的租赁合同超过20年的部分效力认定，应当适用当时的法律。房屋租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关键词：租赁合同期限；合同解除；返还和补偿上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军84916部队，住所地：陕西省西安市长乐中路3
2、6号。负责人：张增群，该部队队长。委托代理人：朱振武，中国人民解放军总装备部法律顾问处律师。委托代理人：何俊，北京市华海律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：西安方圆大酒店有限公司，住所地：陕西省西安长乐中路36号。法定代表人：张静明，该酒店董事长。委托代理人：康凯，该酒店副总经理。委托代理人：王宝华，北京炜衡律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：西安华隆医疗器械公司，住所地：陕西省西安市金花饭店355号房。法定代表人：李周俭，该公司总经理。一、案件基本事实1994年7月3日，84916部队与华隆公司签订84916部队科训大楼租赁合同约定，将陕西省西安市长乐中路36号院内场地2000平
3、方米，科训大楼一栋12?000平方米(不含人防设施)租赁给华隆公司使用，具体位置、数量、质量及主要设备见附件一、二；租赁房地产用途，场地用作出入交通，科训大楼用作宾馆；出租房地产总价值核定为5000万元；华隆公司付给84916部队建设费2500万元，租金500万元，共计3000万元，付款方式为：签订之日华隆公司通过银行付给84916部队1000万元(含100万元定金)、大楼交付试用之日华隆公司通过银行付给84916部队1000万元，交付使用(不含两个月试用期)满一周年之日，华隆公司通过银行付给84916部队1000万元；84916部队不按合同规定时间、数量提供房地产，应每天付给华隆公司1万元违
4、约金，因华隆公司原因或不可抗力之因素造成的违约除外，因84916部队原因提前终止合同应付给华隆公司违约金。违约金按总金额的2倍加提前终止年限的银行利率赔偿。合同从1995年3月1日开始生效，使用期30年，分3次签约，届时终止。同日，双方又签订1份补充协议，一致认为第14条的正确表述应为，“合同从1995年3月1日开始生效至2025年4月30日终止，共计30年零两个月(含两个月试用期)”，双方确认租赁费和第3次付款时间为，华隆公司支付租赁费3000万元给84916部队，前两次付款按合同第6条执行，第3次付款延至1996年6月30日付清。在合同之后附有科训大楼总平面图复印件1份。上述合同签订后，华
5、隆公司于1994年7月7日向84916部队支付租金100万元，1994年7月8日，方圆酒店(股份制)成立，法定代表人为华隆公司总经理李周俭，华隆公司入股300万元。1995年1月24日，方圆酒店在工商登记机关办理了变更登记手续，华隆公司退出方圆酒店，法定代表人变更为张静明，并告知了84916部队。截至1995年10月16日，84916部队陆续收到租金1100万元(除第1笔100万元由华隆公司支付外，其余的款项均由方圆酒店或以其他股东的名义支付)。在工程建设期间，方圆酒店为工程垫资，按照合同约定改造三星级酒店的要求进行了装修装潢，84916部队与方圆酒店发生借款行为。1996年2月28日，849
6、16部队、方圆酒店和施工单位对科训大楼工程(除地下室)进行了交工，84916部队将正负零以上房门钥匙交予方圆酒店，科训大楼未进行竣工验收。1996年3月29日，方圆酒店正式开业经营。84916部队与方圆酒店一直未办理地下室交付手续。一审期间，经一审法院进行现场察看，方圆酒店已经启用地下室作为职工食堂、洗衣房等。1996年9月3日，84916部队向华隆公司发出通知，要求其交纳第二期租金及违约金。1996年12月16日，84916部队向华隆公司发出关于催付科训大楼租金的最后通知，同日，方圆酒店复函84916部队，愿意将酒店全部租金于1996年10月18日前一次付清，至此，双方不再追究彼此租金方面的
7、任何责任，方圆酒店为科训大楼的唯一承租方。1996年12月16日，84916部队又向华隆公司发出“关于催付科训大楼租金的最后通知”，要求华隆公司于同年12月25日前付清第二、三期全部租金，如不付清，将无偿收回科训大楼。方圆酒店于同年12月24日复函84916部队称：“（1）武汉某房地产开发公司与其联营3000万元资金，预计12月底前到位，若实施所欠租金一次付清；（2）新加坡吉宝财团与我方10月15日已达成协议，1997年1月10日来签合作合同，若按期实施，最迟1997年1月底归还所欠租金；（3）西安财源信用社准备元月初与我们洽谈合作，若成功，也不存在归还欠款一事；（4）若以上均不能实施，我方已
8、与省建行谈妥元月初贷一部分资金还偿租金；（5）所欠部队二期房租从交房之日起按银行利息计算，我方愿承担，直到归还之日止。以上5条如不能按期执行，希望部队返还我方投资方圆酒店的资金，我们无任何怨言自动退出。”后方圆酒店未能落实以上复函内容。1997年11月28日，84916部队与华隆公司法定代表人李周俭、方圆酒店法定代表人张静明签订会议纪要：（1）同意终止科训大楼租赁合同；（2）双方尽快清算账目；（3）双方共同选定审计部门审计；（4）双方认可审计结果；（5）审计费用共同承担；（6）与此同时，双方继续寻找合作伙伴，并为新的承租方提供方便条件。1998年2月19日双方再次签订会议纪要商定，在同年3月5
9、日前，方圆酒店筹资付清拖欠租金或寻找合作伙伴接手，若上述两种方法无果，双方同意执行解除原租赁合同，由84916部队收回科训大楼的租赁权。1998年3月16日，方圆酒店就支付租金计划致函84916部队称，于1998年3月18日支付100万元，同年3月30日支付500万元，剩余款项力争在3个月内全部支付清结，如有违约愿承担同期银行贷款利息。后方圆酒店未能支付所欠租金。1998年12月4日，84916部队提请西安仲裁委员会仲裁，仲裁期间，该仲裁委员会委托陕西省价格事务所对方圆酒店的固定资产投资进行了估价评估，评估结论为方圆酒店对酒店实际投入的、现存的、有形的实物(固定资产、固定资产改良支出)评估值为
10、11?888?665?69元(未减去方圆酒店垫资部分)；开办费为5?363?569?42元(经一审法院审查该开办费中有部分支出属固定资产，投资价值为1?527?938?62元)，估价报告确认方圆酒店总贷款开业前欠息，银行的为2?670?720?71元，私人的为270?030元，并认为根据有关规定，用借款进行的工程发生的借款利息，在固定资产未交付使用之前发生的，应计入固定资产成本。陕西省价格事务所在此估价的基础上对固定资产进行了折旧，基准日为1999年7月31日，折旧值为8?786?553?30元，但未对开办费中属于固定资产投资部分进行折旧。一审期间，经一审法院征询双方对陕西省价格事务所的估价报
11、告的意见，双方对该报告数据均表示无异议。西安仲裁委员会仲裁后，方圆酒店不服，以仲裁程序违法为由，向陕西省西安市中级人民法院申请撤销仲裁，该院以84916部队选定的仲裁员与其聘任的代理人系同一律师事务所律师应当回避而未回避导致仲裁程序违法为由，于1999年11月16日作出(1999)西经仲字第37号民事裁定，撤销了西安仲裁委员会西仲裁字(1998)第130号仲裁裁决。2000年3月30日，84916部队以请求解除科训大楼租赁合同、方圆酒店退回科训大楼使用权、华隆公司和方圆酒店承担违约责任赔偿3000万元为由，诉至陕西省高级人民法院。2000年5月8日，方圆酒店以要求84916部队承担支付不适当交
12、付租赁标的物的违约金1885万元、终止履行合同清偿投资并按合同约定赔偿损失以及负担全部诉讼费用等为由提出反诉。1994年9月15日，中国人民解放军总参谋部房地产管理处核发利用房地产开展经营活动许可证载明，84916部队申请将西安市长乐中路36号的房地产(基地面积2000平方米、建筑面积12，218平方米)出租给华隆公司作为办公使用。二、陕西省高级人民法院一审认定与判决一审法院经审理认为，84916部队与华隆公司签订的科训大楼租赁合同及补充合同，意思表示真实，内容合法，应为有效合同。因合同在履行中承租方实际已变更为方圆酒店，且84916部队是认可的，故方圆酒店是租赁合同的主体，应享有合同约定的权
13、利、履行合同约定的义务。根据合同第14条约定从1995年3月1日开始生效，此约定时间应为84916部队交付租赁标的物时间。因合同签订时，科训大楼尚在建设中，合同约定租赁期限30年，使用起算日期是从1995年3月1日开始的。当事人之间的往来信函以及会议纪要等也能证明租赁标的物交付时间为1995年3月1日。故应认定84916部队未能按合同约定的时间交付标的物属违约。另外84916部队未能与方圆酒店履行交付地下停车场手续，对地下停车场交付时间上与方圆酒店发生争议负有一定过错。方圆酒店在接收租赁物并正式使用、正常经营后，不能按约定时间交付租金亦属违约，并且在84916部队催付租金时，表示尽快筹措资金交
14、付租金，并未提出不交或缓交租金的抗辩事由，因此方圆酒店辩称没有拖欠租金的理由不能成立。鉴于双方都有过错，双方在审理中表示同意解除租赁合同，故双方违约行为可互不追究，租赁合同予以解除。方圆酒店应将租赁标的物完好返还84916部队，84916部队应将方圆酒店的固定资产投资以及多收取的租金返还方圆酒店。鉴于双方对陕西省价格事务所的估价报告无异议，该报告数据可作为处理本案的依据。该估价报告对固定资产折旧的基准日虽已过期，且开办费中属于固定资产投资的部分没有进行折旧，但该报告没有减去方圆酒店为84916部队垫资部分，故不再考虑对折旧基准日至一审审理期间重新折旧；对84916部队已收的租赁费，应按每年10
15、0万元租金计收，返还多收部分。综上，84916部队要求解除租赁合同的请求，予以支持，要求方圆酒店赔偿损失的请求不予支持。华隆公司关于其已不是租赁合同主体，不应承担责任的答辩理由成立。方圆酒店关于84916部队未向其交付2000平方米场地，应赔偿损失的反诉请求，不符合客观事实，经实地察看，合同约定的2000平方米场地，是泛指的84916部队基地面积，故不存在交付2000平方米场地的违约事实，方圆酒店的反诉请求，无事实根据，不予支持。据此判决：(1)84916部队与华隆公司签订的租赁合同及补充协议合法有效，合同予以解除。(2)方圆酒店在本判决生效后15日内将租赁标的物返还84916部队；84916
16、部队在判决生效后15日内返还方圆酒店多收取的租金650万元(租金计算至2000年9月29日)、返还方圆酒店的投资13，255，242?63元，返还方圆酒店借款8500元。(3)驳回84916部队的其他诉讼请求。(4)驳回方圆酒店的反诉请求，案件受理费160，000元，由84916部队承担80，000元，方圆酒店负担80，000元；反诉费104，260元，由方圆酒店负担。三、当事人上诉请求与答辩理由84916部队和方圆酒店均不服陕西省高级人民法院(2000)陕经一初字第7号民事判决，分别向最高人民法院提起上诉。84916部队上诉请求撤销一审判决第2、3项，依法改判方圆酒店赔偿损失，承担违约责任，承担本案全部诉讼费用。主要理由是：（1）合同生效日与合同履行日并非同一概念，一审判决将1995年3
