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1、 可行性研究报告江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷（生态养生养老）建设项目可行性研究报告书项目建设单位：江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司项目编制单位：江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司编制日期：2015年04月20日目 录1 总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目承办单位11.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍11.1.4 项目建设规模与目标11.1.5 项目投资资金及效益情况21.1.6 承担可行性研究工作的单位31.2 研究工作概况31.3 编制依据41.4 可行性研究结论52 项目背景、市场预测与分析72.1 项目背景72.1.1 政策背景72.1.2 项目建设的重要性和必
2、要性102.1.3 项目的由来122.2 项目市场预测与分析142.2.1 养老产业背景142.2.2 国内外养老产业模式152.2.3 生态旅游概述212.2.4 现有基本游客结构222.2.5市场趋势分析222.2.6项目建成时市场容量与游客结构222.3项目发展优势232.3.1独特的市场卖点232.3.2资源优势252.3.3政府的大力支持262.4 投资必要性263 建设项目选址273.1 场址位置273.2 项目区的建设条件273.2.1 项目区地理位置273.2.2 自然条件273.2.3 社会经济状况283.2.4交通运输情况323.3 项目选址意见334 项目总体方案设计35
3、4.1 项目建设总体方案354.2项目定位、建设理念及目标354.3 总平面布置39 4.4工程建设方案424.4.1主体工程建设424.4.2配套工程建设435 环境保护445.1 项目主要污染源和污染物评价分析445.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析445.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析465.2 项目拟采用的环境保护标准495.3 环境保护措施495.3.1 施工期环境保护措施495.3.2 运行期环境保护措施515.3.3节能措施545.3.4节水措施555.3.5消防工程556项目的组织管理576.1工程项目管理576.2组织机构596.3人力资源596.4
4、员工培训596.5管理机构和设置606.6劳动定员607 项目施工条件和进度计划617.1 施工条件617.2 进度计划618 项目投资估算和资金筹措639 项目招标759.1项目招标范围759.2招标单位资质要求759.3发包方式759.4项目招标的组织形式769.5项目招标方式769.6评标组织、原则及评标7610 项目经济评价7711 项目经济效益、社会效益和生态效益8212 项目主要风险分析8212.1 政策风险8212.2 市场风险8312.3 财务风险8312.4 社会风险8412.5 经营风险8413 结论851 总论1.1 项目背景一、项目概要1.1.1 项目名称江苏永鸿巴布洛
5、智慧生态农业谷（生态养生养老）。1.1.2 项目承办单位江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司1.1.3 项目拟建地址、地点及区域介绍江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷位于南京市六合区竹镇镇，该项目规划用地10000亩,其中星级国际生态养老用地500亩区域介绍：竹镇镇位于六合区西北部，与安徽省天长、来安两市县接壤，镇域面积209平方公里，辖17个村、1个社区和2个国有林场，国土面积80%以上属低山丘陵地貌。户籍人口5.6万人，有少数民族18个，1.2万人，其中回族6500人，是江苏省回族人口集聚地之一，是南京市唯一享受民族乡待遇的镇。2010年被市政府确定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇，现代农业实验区。竹
6、镇镇是革命老区，生态环境宜人，风景独特优美，是江苏省空气质量监测对照区1.1.4 项目建设规模与目标项目建设单位介绍项目建设单位为江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司，注册资金20000万元。公司建的“南京巴布洛生态谷”项目，位于南京市六合区竹镇镇。根据项目的总体规划，通过3-5年的努力奋斗，将永鸿巴布洛智慧生态农业谷建设成为具有“工厂化、都市化、国际化”特色的，集看、玩、吃、住、购为一体的现代化农业综合体。园区内规划有三大产业板块：现代旅游观光葡萄产业（含生态养生养老中心）、现代农业文化体验产业、现代都市牧场科技产业。将引进国内外一流的高科技农业项目落户园区，开展园区加农户的方式带动周边农民共同发
7、展农业产业，同时打造优质农产品品牌，解决项目区农民务工问题，带动项目区农民持续稳定的增收。形成真正的示范平台和技术交易平台。永鸿巴布洛智慧生态农业谷的建设，始终坚持以“市场导向，科技主导，企业运作，产业经营”为运营理念，计划2年内在园区孵化培育10余个新兴农业科技企业，5年内将园区打造成为国家级智慧生态农业园区。在推进现代高效农业建设的同时，也将领会贯彻南京市委关于加快推进全域统筹 建设城乡一体化发展的新南京行动纲要（宁委发201029号）精神，积极参与城乡统筹建设，推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式的一体化转变。江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷，规划用地10000亩，投资约150.1亿
8、元人民币，1.1.5 项目投资资金及效益情况 项目总投资约人民币 150.1 亿元，其中养老投资约人民币110亿元项目建成后产值 509214.44 万元/年，解决就业人口 2000人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 5 年，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。1.1.6 承担可行性研究工作的单位 江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司1.2 研究工作概况该项目经南京市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集南京市六合区竹镇镇及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2015 年
9、4 月 上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。1.3 编制依据1、政策性依据 （一）国家依据 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国老年人权益保障法 3、中华人民共和国建筑法 4、中华人民共和国环境保护法 5、中华人民共和国城市规划法 （二）地方依据（1）江苏省社会福利机构管理实施细则（2）南京市社会养老机构管理实施办法（3）南京市城市总体规划 （三）其它有关标准1.4 可行性研究结论本项目以生态养生养老为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合
10、国家开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快南京市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复
11、和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。1162 项目背景、市场预测与分析2.1 项目背景2.1.1 政策背景1、养老产业相关政策背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿，超过了总人口的11。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄
12、化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见、 江苏省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、南京市社会养老机构管理实施办法等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：（1）十八大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共
13、服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明
14、确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。（4）国家发展和改革委员会负责人透露2015年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次
