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1、-1 看房注意事项1.1 购置二手房先做四查避风险一、查房屋产权查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进行查册，查询该物业产权的真实性。二、查水电等隐性问题对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。三、查户口问题不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入
2、户情况等有关事宜做谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。四、查市场价位在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。若买卖双方在决定交易后，先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，并于成功递件及成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方。1.2 首次看房1. 看房时随身携带卷尺，以便测量距离。2. 如果房主和租客同意，可以用手机或相机拍下照片。3. 不要随便在中介给服务协议上签字。可以自备纸笔给中介写个看房证明。4. 不要随便给中介交意向金，否则会非常被动。5. 碰上无良中介去建委投诉。北京房地产交易
3、管理网http:/210.75.213.164/public/tousu/index.asp1.3 看房清单1.年代：砖混得板楼基本上是90年以前的，塔楼，高板大多是90年之后的，看年代还可以看原来住户的窗户，要是铝合金/塑钢窗户，大多是接近两千年的。2.楼层：顶层比较晒，老楼还有可能漏雨，底层（塔楼的下三层，六层板楼的一层）一般会有阳光遮挡问题，而且底层下水道可能容易堵，阴天会有味道。3.朝向：最好是正向（包括东南西南），东向也可以。最好不考虑西/北向，朝向不好也不好出手4.产权：因为要贷款，尽量不考虑使用权的房子，有风险。5.营业税：一定要问清楚，中介有时候不会主动说。老房子有的可能转过手
4、，有的拿证晚，所以也可能有税。6.物业费 ：问清楚收费标准，一般在0.53.0元之间。7.采暖：有的房子是独立供暖,最好问清楚是不是集中供暖,每平米多少钱，一般在1630元之间.8.采光：每个卧室都看看,注意有无遮挡9.噪音：看房子的卧室是否临街,开了窗户听一听.10.房屋质量：基本上就是看看层高,房屋阳台有无裂缝,房顶有无漏水的痕迹.11.小区的环境：看完房自己走走,和周围的老头老太太聊聊天,顺便问问楼层的年代12.双气/单气：就是看看有没有管道天然气13房屋装修：要仔细检查一下精装修，自己有经验自己检测，不行的话找个懂装修的人看看。确实是精装修的可以加一些装修款。胡乱整整的看上去“精装修”
5、比毛坯还麻烦，要拆改还要去修补原来的问题。1.4 约见房主时需要确定的问题1)房主已婚未婚？房子是否共同所有2)写合同的补充条款，约定违约处罚3)定金要交给房主，并打收条4)确定首付和过户的时间5)贷款问题，包括贷款金额，如果贷款不成功如何6)房子会留下什么东西：如果有，一定要在补充协议中逐项写清楚，不要怕麻烦。7)户口迁出问题，权属问题,物业过户，各种费用8)房子内有租户的问题：要房主提供租户放弃优先购买权的证明9)房本是否有抵押，是否有未还完贷款10)房主面向如何，是否厚道11）如果是学区房，要确定上学名额是否已经被用掉。入住后，小孩是否有资格入学。12）跟卖家砍价时，千万别死劲说房子的不
6、好，要主动哭穷，这样碰到人性化的卖家可能有用。13）如果卖家的房子还抵押在银行，需要我的钱去解抵押不安全。解抵押的情况有两种处理方式： 1. 找担保公司解抵押；2. 找卖家贷款银行转按揭，需和卖家贷款银行联系2 购房注意事项2.1 中介的各种费用中介列出的费用：信息费2.5% 代书费0.5% 过户费3000 贷款服务费3000，甚至有无良中介说贷款30万以内的为3000，每多贷1万还要多交50元。 评估费1500 担保费3000 也有中介说是贷款额的千分之3或者千分之1.5 避税费用：所毙掉税费的10%，中介说是交给银行的。个人意见个人认为信息费、代书费、过户费、贷款服务费、担保费、避税费用都
7、是落在中介口袋里的，可以跟中介砍价，个人认为1.5%左右全包比较合适，但是现在中介费用好像非常不好砍价，可以采用跳单的方式找其他中介来减少费用。举例来说：我买的房子全价157万，信息费、代书费等所有费用中介2万全包（跳单的方式实现），评估费400。正常算来税费要9万多，但是中介按照接近最低指导价的重新做了网签，过户时一共交税不到1万4，2.2 二手房交易纳税详解http:/www.148- 购房签合同时注意事项1最好直接交定金，谈好中介费之后，同时签合同，合同中要注明定金情况。每交一笔钱都要写收条。如果一定要交意向金，要写清楚，无论任何理由，一旦自己不想买房子，一个工作日内全额退还意向金。在交
8、定金之前，强烈建议到区所在区房屋权属登记中心查验房产证有无抵押、查封等不能交易等情形（如果交了钱发现不能交易就麻烦了，这时很多中介会引用免责条款拒绝退付中介费）；向卖方及中介了解有无承租者信息，如有一定要让承租者出具放弃优先购买权的书面声明，并且妥善解决过户后承租者何时搬出等问题（法律规定，买卖不破租赁，且承租者在同等条件下有优先购买权，这一条非常重要）2.签合同前，检验房东身份证、房产证、户口本原件以及共有人同意出售协议原件，并保留相关复印件，在没有看到这几件东西之前，不交一分钱。3.首付款一定不能直接交给房主和中介，要在银行账户冻结。银行需要在见到过户后的契税发票和领新房本通知单才会解冻放
9、款，可以过户当天与贷款一起转入卖方账户。4.定金不超过交易价格的20%，一般不超过10%。5.相关费用：税费参见上节；评估费。中介费要分笔付款。6.合同要确定过户时间、物业交验时间和交钥匙时间，以及相关的违约责任，重点是违约金。7过户时需要先交契税才能办房产证，让业主交公共维修基金发票。8丈量房屋尺寸，检查房屋相关质量和配套情况。2.4 二手房首付支付协议（适用于防止贷款批不下了的情况）购房首付收款协议出售方：（以下简称甲方）买售方：（以下简称乙方）居间方：（以下简称丙方）北京链家房地产经纪有限公司根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律法规规定，甲、乙、丙三方经
10、友好协商，就甲方向乙方转让甲方房产“XXX”（房屋所有权证书证号为XXX号）买卖及乙方向甲方支付购房首付事宜达成一致，订立本协议：1、甲乙双方同意上述房产的交易价格为XXX万元整人民币，乙方向甲方支付此房产交易购房首付款XXX万元整人民币（包括2007年X月X日乙方支付甲方的X万元整人民币购房定金），甲方向乙方开具购房首付收据证明（由乙方保留），丙方作为见证方，见证此全过程。2、乙方支付甲方购房首付金额XX万元人民币整后，乙方申请商业银行贷款XX万元整人民币，作为剩余房款支付甲方。3、若商业银行批准乙方贷款，甲、乙双方应在商业银行批贷之日起两个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续，丙方应积
11、极配合完成此产权过户手续及过程。任何一方于约定期限内未积极配合或推迟办理此过户登记手续及过程，则视为违约方。4、若商业银行拒绝批准乙方贷款，甲方应在商业银行拒绝批贷之日起两个工作日内退还乙方购房首付金额XXX万整人民币，丙方有义务帮乙方向甲方追回此购房首付金额XXX万元整人民币。5、违约方每逾期一日应赔偿守约方相当于交易价格的万分之二的违约金。6、此协议上的印刷文字经双方签章确认后与居间合同、购房合同、补充协议（均于2007年X月XX日签署）正文条款具有同等效力。如与居间合同、购房合同正文条款有冲突，以此协议为准。如与补充协议正文条款有冲突，以补充协议为准。甲方：乙方：丙方：北京xx房地产经纪
12、有限公司经办人：20XX年XX月XX日2.5 购房补充协议补充协议出售方：（以下简称甲方）买售方：（以下简称乙方）居间方：（以下简称丙方）北京链家房地产经纪有限公司1、如果补充协议和居间合同冲突，以补充协议为准。2、丙方应保证该房屋产权无任何瑕疵、符合国家法律和法规交易条件，房屋无抵押、无贷款、无冻结、无查封、无任何质量问题、房屋共有人书面同意出售、房屋交易过程中的委托代理关系真实、合法、有效以及无其他导致交易失败的风险，保证该房屋不受合法追索，如因上述原因而导致本交易无法实现，丙方应及时通知乙方并在两个工作日内退还乙方全部付款（包括定金），丙方另支付乙方双倍定金，并按总房款的10%作为违约金
13、支付给乙方。3、本协议签订后，丙方应在2007年_月_日前办理完毕贷款手续，乙方予以协助，如因丙方原因而逾期，丙方向乙方支付违约金100元/天。贷款合同签订后，三个工作日内丙方安排甲乙双方办理完毕过户手续。丙方应在2007年_月_日前拿到交易房屋产权证，并交给乙方，如丙方原因而逾期，丙方向乙方支付违约金100元/天。逾期7个工作日，乙方可单方面解除本协议，乙方在送达丙方书面解除合同通知两个工作日内，丙方退还乙方已交全部房款及税金、交易费用及服务费用，丙方另支付乙方双倍定金，并按总房款的10%作为违约金支付给乙方。4、支付方式：过户费在过户当天办理完过户后交（法院冻结只有在过户时才能发现），至少
14、要交完契税以后5、甲方承诺该房产无产权争议，房屋所有共有人都愿意出售此房产。如出现产权争议或其他一切导致该房产无法正常过户的事项，到托管银行解除托管，将托管的资金归还乙方，甲方承担违约责任，支付乙方双倍定金，丙方负连带责任。如过户后的交易过程中或交易结束后该房产受合法追索，甲方应退还乙方全部房款，并赔偿乙方其他各项损失。甲方保证在过户前不再改变约定交易价格，若改变交易价格，甲方承担违约责任，支付乙方双倍定金，同时承担丙方所有费用。6、乙方不承担由政策引起的任何其它费用，否则解除合同，甲方和丙方两天内分别退还乙方已交付给甲方和丙方的全部款项。甲方和丙方中逾期方分别向乙方支付违约金100元/天。7、乙方首付_万元（乙方可根据房屋评估情况增加，但不超过_万元，甲方不能要求增加），其中两万元现已交付甲方，其余首付采用资金托管的方式，拿到契税发票才解除托管；贷款方式为商业贷款，贷款银行为_。如因政策变化影响本条约定，合同自动解除，甲方和丙方两天内分别退还乙方已交付给甲方的定金和丙方服务费用
