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1、从HFF看美国商业地产资本服务 在美国，房地产行业的金融主体具有多元化性质，各种类型金融机构或个人都有兴趣参与到房地产开发和经营这个充满机遇和挑战的动态过程中，并在此进行债务或权益投资。正是这里聚集了不同的投资主体，由此就带来了不同性质和模式的融资方式，拓展了多样的融资渠道。Holliday Fenoglio Fowler公司（以下简称HFF）是美国一家全能房地产投资经济公司，其主要业务是为美国各类商业地产交易提供一站式中介服务，包括债务配售、结构融资、代理销售、投行业务和咨询服务等等。目前，HFF已经成为了美国商业地产资本服务领域的领军企业之一，通过多样化业务平台，为各类地产物业提供专业化金
2、融服务。 平台化商业模式 HFF的最大优势在于该公司向客户提供了一个房地产投资全流程服务的平台。在资金提供端，通过与银行、保险、私募的合作往来，可以为投资者提供债权、股权融资；在资金投资使用端，通过代理房地产出售转让，为投资者提供一个交易平台，并通过分析、估值、咨询等服务提高投资者的融资和投资决策效率，提升投资回报。通过这种平台服务模式，HFF客户可能在不同的交易项目中充当不同角色。在一笔交易中的资金融出方，可能成为另一交易的资产购买者。通过对客户的双边服务，HFF在一笔交易中可收取两端的服务佣金，同时又积攒下了更多的客户资源。 “一站式”商业地产和资本 市场服务 HFF作为一家领先的综合房地
3、产投融资服务商，可以提供给客户“一站式”的房地产投融资解决方案。在美国激烈的商业地产和资本市场中，HFF显著优势在于构建了完备的综合资本市场服务平台，这个平台横跨买方和卖方。HFF既能提供各种类型的商业地产分析与估值，又能对各种形式的股权、债权融资给出综合分析、建议乃至直接参与运作，这极大地满足了客户在不动产投资整个运作流程上的各环节需求。许多商业地产和资本市场的回头客也因此与HFF建立了长期牢固的合作关系。在每一笔交易中，HFF往往能够既服务于商业地产的卖家，也服务需要并购融资的买家，并且这种双重甚至多重的收益机会贯穿商业地产投资的整个过程，给HFF创造了巨大的交易量，从而带来可观的佣金收入
4、。 债权融资和房地产投资代理出售业务一直是HFF的核心业务。HFF通过其房地产投资代理出售平台为投资者客户提供房产进行投资，同时可通过债权融资的形式为投资者解决资金头寸的问题。虽然HFF的交易规模在金融危机后迅速衰减80%，但是近年来随着美国经济的缓慢复苏，HFF各项业务的交易量又回到了金融危机前的水平。 债权融资和股权融资 债权融资是HFF最大的业务线，可以提供给客户一系列的债权融资工具，包括建设贷款、浮动/固定利率抵押债券、实体抵押债券、可转债、远期交割贷款、免税融资和出售/售后回租融资。其客户范围从拥有单一房产的个人到最大的房地产基金，到涉足全世界投资的房地产机构。 HFF通过设立的具有
5、证券承销资格的子公司HFFS为房地产企业提供股权融资服务。该公司与养老基金、人保基金、银行和保险公司建立的长期资本业务往来，使他们更为了解机构投资者的决策过程、法律上关注的问题和融资结构偏好。通过HHF在地产行业的经验，为地产公司提供项目和公司股权融资、地产基金融资等。 房地产投资代理出售咨询服务 房地产投资代理出售是HFF第二大业务线。HFF向商业地产拥有者提供房地产代理出售服务，帮助他们出售房产和相关权益。与此同时，HFF拥有行业经验和专业背景丰富的咨询团队，他们分别来自于投行、商业银行、保险公司、贷款服务机构、法律、会计、金融和工程等领域。每一个咨询项目都会配备一个综合定制的团队，包括资
6、本市场专家和某种物业类型的专家。同时，HFF的高级顾问会有一个业内背景深厚的分析师团队和交易团队来支持。2012年，HFF的结构化融资和咨询服务营业额达到25亿美元，比2011年增加27.2%。但与债权融资和招商出售业务相比，其营业收入所占比重仍然较小。 债权转让出售 此外，HFF还通过其广泛的客户基础帮助客户出售转让商业地产债权凭证，为债权持有者提供流动性。为了避免潜在的利益冲突，HFF的交易人员并不直接从交易额中提取佣金，以此避免了对不同规模项目的差别对待。他们的提成由总公司按分公司团队的业绩来定，同时最初促成交易的项目经理将会协同公司的专项团队对这笔债权和基础抵押资产进行跟踪监控，以保证
7、资产的质量。 房地产金融经纪公司在美国已经较为普遍，如提供全方位房地产投资管理服务的CBRE，“房地产投资银行”Eastdil Secured等。HFF采用的投资模式是美国房地产投资领域的资源整合商业模式。通过与广泛金融机构的长期合作，拥有多重融资渠道的运作能力，加上对各种地产类型投资运作的丰富经验，将其客户资源逐渐积累，形成庞大的客户群体，能为客户提供房地产投资全方位“一站式”服务，成为吸引客户借助其平台进行投资的重要原因。 虽然国际房地产顾问“五大行”进入中国市场较早，主要服务对象是公司，以高端的住宅、写字楼和商业的出租、物业服务以及项目咨询为主，并提供商业项目的整体出售中介服务，在资本领域几乎尚未涉及，一般都是卖家或者买家自行解决资金问题。内资以及港资房地产服务公司，例如链接地产、中原地产，目前还以针对个人用户的出租和出售服务为主。但在市场上，内资的中介公司已经在个人买卖融资贷款方面有所涉及，但还处于初级阶段。这也是国内房地产领域服务与国外完善的服务之间的差异，在未来，中国市场上更需要这些完善的服务，在租赁和买卖磋商之外，资金安排的咨询和顾问服务将是一个重要的市场环节。（作者单位：万通控股研究中心）
