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1、经济师考试中级房地产精讲：第一讲(1)第1讲第一节区位理论一、区位和区位理论(一)区位的含义区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。区位除了解释为某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。(二)区位的特征(综合性，确定性，层次性，历史性)1.区位的综合性区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位，社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。区位的种类：(1)天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬3957东经 11679(2)自
2、然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴;江河以北为阳，江河以南为阴。含有阴阳两字的地名大都与自然地理区位有关。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。(3)经济区位：也称为经济地理区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。 例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。(4)文化区位：也称为文化地理区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。(5)政治区位：也称为政治地理区位、地缘政治区，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。
3、政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。2.区位的确定性方位和距离决定区位的性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。3.区位的层次性区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度大小，大体有下列四个层次：(1)大位置。 (人事考试教育网2)小位置。(3)地址。(4)微位置。4.区位的历史性地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。(三)房地产区位的含义房地产区位是指一
4、宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层。一宗房地产的交通，是指进出该宗房地产的方便程度通达性，用“可及性”表达由“外”到“内”“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”“出去”的方便程度。一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。一宗房地产的外部配套设施，是指
5、该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部的配套设施，则属于该宗房地产的实物因素。基础设施一般是指道路、供水、排水(雨水、污水)、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共服务设施一般是指教育(如 幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。(四)区位理论的概念区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经 济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。区位理论主要有农业区位理论、工业区位
6、理论、中心地理论和城市空间结构理论。例题1：下列( )属于自然区位.A.经济区位 B.天文区位 C.文化区位 D.自然地理区位 E.政治区位答案：BD例题2：下列（）属于社会区位.A.经济区位 B.天文区位 C.文化区位 D.自然地理区位 E.政治区位答案：ACE例题3：北京市位于北纬3957，东经11679，表示的是北京市的( )区位。A.自然 B.生态 C.天文 D.经济答案：C例题4：下列（）属于区位的特性A.位置 B.距离 C.历史性 D.层次性 E.确定性答案：CDE解析：区位的特征包括：综合性, 确定性,层次性, 历史性例题5：河流改道可引起自然地理区位的变更，这是区位的（）。 A
7、.综合性 B.确定性 C.层次性 D.历史性答案：D例题6：交通技术革新、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。这是区位的（）。 A.综合性 B.确定性 C.层次性 D.历史性答案：D例题7：区位主体在空间区位中的相互运行关系称为（）试题)A.区位关系 B.区位空间关系C.区位关联度 D.区位运行度答案：C解析：区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度(教材概念)例题8：区位是（）在空间地域上有机结合的具体表现。(试题)A.自然地理区位 B.文化地理区位C.经济地理区位 D.交通地理区位E.政治地理区位答案：ACD解析：文化地理区位、政治地理区位不属于空间地域范畴。 -二、农业区位
8、理论 农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，他于1826年出版的孤立国同农业和国民经济的关系(简称孤立国)一书，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。 (一)杜能“孤立国”理论的前提 (1)存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同。 (2)城市是孤立国中农产品的销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 (3)孤立国内的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的交通工具，运费按马车运价计算。 (4)农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。 (5)农业经营者以获取利润为
9、目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。 (二)杜能农业区位理论的主要内容 1.杜能区位理论的基本经济分析 P=V-(E+T) 市场价格-成本-费用=利润 P+T=V-E=K 利润加运费等于市场价格-成本等于一个常数。只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至。通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而限度地增加利润。 2.“杜能圈” 第圈为自由农作区、第二圈林业区、第三圈谷物轮作区、第四圈草田轮作区、第五圈为三圃农作制区，第六圈为畜牧业区。 例题1：农业区位理论的创始人是德国古典经济学家（）。A.韦伯B.杜能C.克里斯塔勒D.伯吉斯 答案：B 解析：农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能 例
10、题2：杜能“孤立国”理论的前提包括（）。 A.存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原B.城市是孤立国中农产品的销售市场C.孤立国内的交通工具是马车D.农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比E农业经营者以获取利润为目的 答案：ABCDE 解析：(1)存在一个与外界隔绝的孤立国，它是一个天然均质的大平原。在孤立国内只有一个城市，且位于平原中央，城市周围是农村和农业用地。各地农业发展的土壤、气候等自然条件都相同。 (2)城市是孤立国中农产品的销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 (3)孤立国内的交通工具是马车，它是城市与农村间联系的交通工具，运费按马车运价计算。 (4)农产品的运费与其重量及从产地到市场的距离成正比。 (5)农业经营者以获取利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。 例题3：“杜能圈”第三圈是（）。A.圈林业区B.自由农作区C.谷物轮作区D.草田轮作区E.畜牧业区 答案：C 解析：第圈为自由农作区、第二圈林业区、第三圈谷物轮作区、第四圈草田轮作区、第五圈为三圃农作制区，第六圈为畜牧业区。 例题4：按杜能理论的假设前提，（）之和等于一个常数。(试题) A.成本、运费B.运费、利润 C.利润、成本D.价格、利润 答案：B 解析：利润加运费等于一个常数。
