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1、威海乳山智盈项目发展提案 目录 第一部分城市概况 第二部分乳山商业概述 第三部分项目发展思路 1 1地理位置1 2区域交通1 3人口状况1 4宏观经济1 5人文历史1 6城市规划 2 1区域商业分布2 2主流商业概况 3 1项目价值解析3 2项目发展困境3 3项目运作思路3 4运营思路详解 1 1地理位置1 2区域交通1 3人口状况1 4宏观经济1 5人文历史1 6城市规划 乳山市位于山东半岛东南部 地处北纬36 41 至37 08 东经121 11 至121 51 东邻文登市 西毗海阳市 北接烟台市牟平区 南濒黄海 乳山市地处胶东半岛中心地带 是连接青岛 烟台 威海的中间枢纽 随着轻轨规划及
2、胶东半岛一小时经济圈的形成 乳山市必将迎来发展新的契机 公路 309国道 省道207 青威高速 机场 威海机场 开通了北京 上海以及韩国首尔 釜山的多条线路 港口 国家一类开放港口 乳山港 乳山市辖省级乳山经济开发区和省级银滩旅游度假区 14个镇 1个街道办事处 共601个行政村 常住人口总数为57 25万人 总户数213240户 户均人口2 68人 出生率5 11 死亡率8 78 人口自然增长率 3 67 人口继续老龄化 乳山市60岁以上老年人口12万人 占全市总人口的20 9 比上年增加0 6个百分点 根据 威海蓝色经济区建设总体规划 乳山市将重点规划建设海产品养殖加工区 临港产业区 休闲
3、旅游度假区 绿色能源产业聚集区和海湾科技开发新区五大产业功能区 2012年完成国内生产总值382 5亿元 比上年增长8 5 第一产业完成增加值30 56亿元 增长3 3 第二产业完成增加值220 1亿元 增长13 75 第三产业完成增加值131 84亿元 增长13 7 产业结构进一步优化 第一 第二 第三产业增加值占国内生产总值的比例分别为8 1 54 37 9 人均国内生产总值达56026元 增长11 39 2012年财政总收入20亿元 增长15 8 其中 地方财政收入13 29亿元 增长10 1 金融机构期末存款余额182 49亿元 增长30 18 社会消费总额152 4亿元 增长16 城
4、镇人均可支配收入 2 5万元 农民人均纯收入1 2万元 城乡居民存款余额121 2亿元 增长17 88 2012年乳山GDP环比增长8 5 胶州宏观经济高速发展 房地产行业处高速发展阶段 房地产发展阶段与人均GDP关系标准标明 不同的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段 2012年胶州市人均GDP近10000美元 房地产处于快速发展阶段 生存改善需求兼有 但发展过程中较为强调发展速度及数量 对品质要求较低 人均GDP与房地产发展关系 1945年置乳山县 因大乳山得名 乳山历史悠久 据境内古文化遗址出土文物考证和史籍记载 远在新石器时代中期 境内就有人类聚居 汉高祖元年 前206年 境
5、内置育犁县 东汉建武五年 29年 育犁县并入东牟县 此后 境域先后属文登县 观阳县 牟平县 清雍正十三年 1735年 境域分属海阳县 宁海州 1914年改称牟平县 数千年来 先民们用自己的智慧和汗水创造着文明 唐时 乳山口已成为与外埠进行物资交流的重要口岸 明时 缫丝 制盐 酿造 食品等手工业已较发达 至清末 夏村 乳山口等地已成为规模较大的商贸之地 威海市总体规划发展分析 2011年 威海市蓝色经济区发展规划 出炉 确定 一核一带三组团 的总体发展格局 一幅 蓝色威海 由点及面的恢弘蓝图走进人们的视线 打造核心蓝区坚持一体发展 一核 是指威海市中心城市 包括环翠区 高区 经区 工业新区 作为
6、全市蓝色经济区建设的核心区 优化海洋空间合理开发利用 一带 是指海洋开发保护带 自海岸线向外的带状区域 培育三个组团壮大区域中心 三组团 是指荣成市 文登市 乳山市与中心城市的产业发展和基础设施建设相互衔接 形成以成山片区 荣成市区 石岛城区 文登市区 南海新区 乳山市区 银滩旅游度假区为区域中心的组合型城镇集群和产业发展 城区 开发区 金海湾工业园区 银滩旅游区 大乳山旅游区 威海整体产业发展规划布局 奠定了乳山市沿海发展的大趋势 乳山市未来城市总体规划南向发展趋势明显 开发区将逐步成为乳山城市次中心 城市的扩张 环城工业园区将逐步融合 银滩与大乳山旅游景区仍将发挥自身优势 成为吸引外来人口
7、度假休闲消费的特色区域 城市概况小结 随着环黄渤海经济圈的崛起和半岛加工制造业基地 山东旅游黄金海岸线的规划建设 乳山将承接周边辐射 经济发展和扩张的空间更为广阔 随着半岛城市群的加快形成和山东省城市布局的大整合 大调整 乳山 区域次中心城市 的区位优势更为突出 为加快发展提供了更好的外部条件和现实可能 通过以城带园 城园并进 催生起以特色园区为轴心的环城工业隆起带 带动了传统板块与新兴板块齐头并进 工业支柱产业更加鲜明 拉动效应更加突出 积累了跨越发展的强大能量 以优异自然资源为起点的特色旅游经济的兴盛 将带动第三产业的繁盛 城市服务配套将日益完善 经济的繁荣将带来人民生活水平的提高 消费观
8、念和意识也将逐步提升 投资性物业及特色主题消费迎来机遇 城市逐步向南方向扩张 区域产业逐步融合 世纪大道成为未来城市商业发展轴线 乳山城区商圈 乳山市为县级市 常驻人口约为57万 在这样一个小巧玲珑的城市中 商业规模不可能太大 其主要的商业都集中在约2公里的商业街上 主要的综合百货类项目有 利群商厦 振华商场 金帝商都 综合市场类 金丰广场 大世界 银滩商圈 由于银滩属于新兴的旅游规划城区 并且常驻人口比较少 因此没有形成规模性的商业圈 目前居住银滩的人的生活配套依靠海阳所镇的门市 超市以及各自项目所带底商来满足日常需求 购物中心 利群商厦项目介绍 2005年4月开业 商厦为3层 地下1层 营
9、业面积 总营业面积约为22000平方米经营业态 1F经营烟酒茶叶 食品百货 海鲜 水果蔬菜 日用品 美味快餐 1F经营化妆品 黄金珠宝 玉器 家电 通讯数码 2F经营运动休闲 箱包皮具 3F为男女服装 床上用品 童装童鞋 玩具 进驻品牌 花花公子 皮尔卡丹 宝姿 老人头 九牧王 耐克 阿迪达斯 综合配套 中央空调 扶梯 餐饮经营档次 中档偏高受众群体 乳山市大众消费者 综合百货 振华商场项目介绍 2000年开业 商厦为2层 地下1层 建筑面积 总建筑面积约为1 3万平方米经营业态 1F经营床上用品 儿童玩具 西裤 男女服饰 男女鞋 1F经营数码 手表 化妆品 鞋帽 超市2F经营女装 男装 儿童
10、服饰 休闲服饰 进驻品牌 米奇 乔丹 骆驼 361度 奥康 以纯 阿迪 李宁 综合配套 中央空调 扶梯经营档次 中档偏低经营状况 较好受众群体 乳山市大众消费者 较认可 综合百货 金帝商都项目介绍 2004年11月开业 商厦为4层 地下1层 营业面积 总营业面积约为1 4万平方米经营业态 1F家家悦超市 1F经营通讯 数码 文化手表 化妆品2F经营男女品牌服装 精品饰品 3F为高档羊毛衫 品牌裤装 运动系列 男女皮鞋 4F经营家居饰品 童装童鞋 特卖场进驻品牌 皮尔卡丹 鳄鱼 艾登堡 老人头综合配套 中央空调 扶梯 经营档次 中低档经营状况 一般受众群体 乳山市大众消费者 专业店 乳山苏宁电器
11、项目介绍 2011年9月开业 商厦为3层 营业面积 总营业面积约为1 5万平方米经营业态 1F为手机 数码 电脑等时尚家电 2F为小家电 冰洗专区 3F为彩电 空调等传统家电 进驻品牌 海信 海尔 美得等国内外常见品牌 综合配套 中央空调 扶梯 该店还设置3C维修中心 VIP服务中心 培训教室 以旧换新专区 顾客休息区等配套设施经营档次 产品定位为中高端精品经营状况 一般受众群体 乳山市大众消费者 九九发国际商贸城经营目标 拟建成中国北方乃至半岛最著名的商品商贸中心项目规划 总建筑面积70平方米 规划内容包括14栋商贸批发市场 4栋配套的功能楼 一套酒店配套 该项目共分三期进行开发 第一期为6
12、栋商贸城 该项目供容纳客户2万多家规划面积 每栋商贸楼面积约4万 商铺的面积10 60 公寓的户型面积在40 80 之间经营商品 达20多种业态等特色商品区域营销策略 1 利用功能分区保证3层的人流量 2 全国推广宣传 吸引众多外地商户和投资群体 乳山商业小结 商业片区发展不均衡 城区现有商业基本能够满足当地消费者需求 但银滩商业明显滞后 制约了银滩居住的舒适度 掣肘银滩房地产的高速发展 城区主要商场规划布局相似 无主题性 无特色 以满足消费者基本需求为主 经营档次偏低 地区商业发展缓慢 在城市的南向发展趋势中 未能起到消费 人流方向的引导 降低了城市开发区居住的舒适度 影响到本地消费者对开发
13、区居住信心不足 随着消费者生活水平及生活条件的提高 更高的消费需求难以满足 为特色主题性较强更具有时尚感更能够带来更高消费体验的商业奠定潜在市场 3 1项目价值解析3 2项目发展困境3 3项目运作思路3 4运营思路详解 银滩旅游区 大乳山旅游区 乳山市区 乳山市世纪大道308号 扼守老城区 滨海新区 银滩旅游度假区 大乳山风景区 经济开发区 乳山港 紧邻青威高速入口 乳山汽车站 乳山港 乳山市经济开发区政府 项目北侧还规划有2014年即将动工的青烟威城际铁路 轻轨车站 属于黄金三角核心区 完全具备城市副中心条件 区位交通价值 开发区 项目是乳山市产业布局升级的重点招商引资旅游项目 承接城市南向
14、发展趋势 属于地区旅游经济的有力补充 项目对面是乳山汽车站 距海边仅2公里 2013年开发区政府正式迁入 华东数控 南京中电电气 青岛科技大产业孵化园 长沙远大可建装配建筑产业园区等重点项目已落户开发区 城市发展价值 项目规划价值 总建筑面积40000平米 规划为一栋地上16层四星级产权商务酒店和2 4层不等的自由街区商铺组成的商业综合体 项目在乳山市场首先推出了产权酒店物业 新颖的投资形式更容易受到消费市场关注 多类型沿街商铺 不同面积 不同组合形式能够满足不同经营需求 为多业态融合发展提供良好的空间 项目业态组合价值 以四星级产权商务酒店为中轴 搭配休闲健身 特色餐饮 时尚娱乐等业态 打造
15、乳山首个吃喝玩乐住体验式 休闲 娱乐 文化 旅游商业项目 打造成乳山不夜城 新城市客厅 便利的交通条件 也使得项目有机会成为当地旅游休闲文化的有力补充 项目启动价值 2011年3 18日建国饭店与智盈置业在威海建国饭店正式签约 项目四星级产权商务酒店面积22000 拥有乳山第一家无柱500人宴会厅及标准客房178间 委托山东省第一家海文化主题五星级酒店 威海海悦建国大酒店全权管理 知名酒店委托管理 将为酒店产权式运作奠定良好的基础 也为坚定消费市场信心 更有利于凸显项目价值 连接城市内外的交通价值 抢占城市未来发展优势区域 超前的商业业态规划 多类型商业产品集合 品牌联手保障 准现铺市场形象
16、市场层面 乳山 外流型城市 老龄化人口结构 普遍对投资理财认知有限 理财观念传统 保守 偏重储蓄 消费理念保守 以自身需求为重 观念保守 对新事物接受较慢 社会收入相对较低 风险意识强 常驻外来人口少 侧重度假居住类物业投资 消费趋众倾向明显 喜跟从 区域层面 位置偏离主城区 对当地消费人群吸引力低 汽车站世纪大道人员流动性大 难形成人群集中 区域无知名商业运营示范 市场消费信心不足 周边常驻人口少 区域缺乏商业氛围 城市发展缓慢 区域价值挖掘未得到市场认可 项目层面 半封闭街区 人流动线不畅 项目周边多空地 荒凉感 缺乏持续价值宣传和挖掘 项目自身引导展示性不足 业态定位缺乏特色 主题性 单薄的商业氛围影响经营信心 综述 从市场 区域 项目 商业经营角度构建运作思路 市场层面 乳山 外流型城市 老龄化人口结构 普遍对投资理财认知有限 理财观念传统 保守 偏重储蓄 消费理念保守 以自身需求为重 观念保守 对新事物接受较慢 社会收入相对较低 风险意识强 消费趋众倾向明显 喜跟从 策略 1 树形象 2 巧引导 政府重点引资项目及强强品牌联合运营为出发点 树立项目对于乳山城市的影响和意义 宣
