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1、产业地产课题研究 报告导图 总部基地 产业综合体 商务花园 案例研究 规律性总结 产业地产概念解析 产业地产历程前景 产业地产发展现状 产业地产限制条件 产业地产商业模式 概念解析 产业地产是工业地产发展的升级和换代 是指围绕着微笑曲线 构建的产业价值链一体化平台 以产业为依托 地产为载体 实现土地的整体开发与运营 传统的工业地产开发模式问题 产业地产为工业地产发展的趋势 投资大回报周期长操作难度大典型的项目开发模式 难以形成综合开发效益 产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的开发模式从单一的工业地产项目开发向复合型开发转型的开发模式本质是对土地资源的利用方式 产业微笑曲线 研发 售后服务
2、 中间品 模块 组装 营销 产业链中 附加值更多体现在微笑嘴型曲线的两端 即研发和市场 处于中间环节的制造业附加值最低 发展历程 从发展历程来看 产业地产以产业为主导 产品构成及运营模式更符合地方政府期望 有利于实现产业转型和升级 发展前景 前景一 新兴产业的崛起成为产业地产的推动力量 战略性新兴产业崛起 推动产业地产发展 节能环保产业高效节能产业先进环保产业资源循环利用产业节能环保综合管理服务新一代信息技术产业下一代信息网络产业电子核心基础产业高端软件和新型信息技术服务生物产业新能源汽车新能源汽车整车制造新能源汽车装置 配件制造新能源汽车相关设施及服务 生物科技生物制品制造产业生物工程设备制
3、造产业生物技术应用产业生物研究与服务新能源产业核电产业风能产业太阳能产业生物质能及其他新能源产业智能电网产业新能源产业工程及研究技术服务 高端装备制造产业航空装备产业卫星及应用产业轨道交通装备产业海洋工程装备产业智能制造装备产业新材料产业新型功能材料产业先进结构材料产业高性能复合材料产业前沿新材料产业新材料研究与技术服务 发展前景 前景二 政府的政策扶持力度加大 主要在于推进土地出让制度改革和加强土地的集约化利用 产业地产面临相对宽松的宏观政策环境 发展前景 前景三 市场环境催生产业地产成为下一个投资热点 国内品牌开发商也纷纷涉足 前景看好 随着住宅市场调控的 常态化 传统住宅开发进入低利润增
4、长期 让房企转型势在必行 2014年下半年以来 尽管限购解除 限贷松绑 央行降息等一些列针对房地产行业的利好政策 但并未真正扭转楼市进入下半场的 低迷 局面 一些预感到传统住宅市场即将进入 寒冬 的开发商开始积极寻找 过冬 之道 迫使商业地产 产业地产等投资领域 异军突起 新常态下 产业地产或成房企发展新 蓝海 据悉 除传统产业地产商外 目前国内排名前20的房地产商中 有一半以上涉足于产业地产 并成立了专门的市场研发部门 据不完全统计 传统房企中包括万科 绿地 万达 富力等大开发商在内 均已涉足产业园区运营领域 抢占先机 报告导图 联东总部基地 产业综合体 商务花园 案例研究 规律性总结 产业
5、地产概念解析 产业地产历程前景 产业地产发展现状 产业地产限制条件 产业地产商业模式 发展现状 产品形式 产业功能型物业主要包括生产类和办公类产品 同时根据园区需求配建住宅及商业配套 产业功能型物业 生产类 办公类 标准厂房 定制厂房 独栋写字楼 高层办公楼 中试研发楼 生活功能型物业 居住类 商业类 住宅社区 酒店 公寓 员工宿舍 综合会所 底商 集中商业 低层独栋 高层办公 厂房 住宅社区 员工宿舍 综合会所 底层商业 发展现状 产品打造 区别于传统工业地产的厂房堆砌 产业地产产品打造更趋向于个性化和生态化 太阳镁业循环经济工业园 八里街工业园区 传统工业地产以各类型厂房为主 形式单一 整
6、体形象较差 业态单一 居住商务配套稀缺 入夜即为 死城 产业类型偏重工业 污染较严重 园区绿化一般 位处城市偏远地区 产业地产从单一的工业厂房和物流基地的开发 向研发 办公 展示用房等产品类型升级 涵盖研发办公 住宅 商业等多种产品类型 整体形象提升 实现多方促进共赢局面 园区为员工提供办公 生活及商务环境 园区人气提升 优化居住氛围及商务环境 拒绝化工及重污染类型产业 提高增体绿化率 设计上保障景观价值最大化 建筑设计更具个性化 体现节能低碳环保理念 天安数码城 非中心 商务花园 发展现状 开发主体 目前还是以政府为主导 本次研究以市场方向为主 将重点探讨企业为主导的产业地产 开发模式 产业
7、园区开发模式 主体企业引导模式 产业地产商模式 综合运作模式 以政府为主导 根据城市规划发展的需要 基于社会经济发展等因素 经招商引资 土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目 以地产为载体 产业项目为依托 实现城市功能建设的开发模式 是目前我国最常见的产业地产开发模式 代表企业 华夏幸福基业 在特定产业领域内具有强大实力的企业 获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区 并在自身入驻园区且占主导地位的情况下 借助其在产业中的强大号召力 以出售 出租等方式吸引同类企业的集聚 最终实现整个产业链完善的开发模式 代表企业 中兴 海尔 地产开发商在工业园区或其它地方获取土地 建设基础设施及厂
8、房 仓库 研发楼等 然后以租赁 转让或合资等方式进行项目经营和管理 最后获取开发利润的开发模式 代表企业 招商 万通 绿地 富力 合生创展等 产业园区开发模式 主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式 政府提供土地 税收等优惠政策 并成立管委会负责行政管理事务 地产商投资开发建设并提供相应的园区服务 龙头企业入驻发挥产业号召力 多方合力推进产业园区开发和经营 代表企业 天安数码城 联东U谷 发展现状 盈利模式 产业地产开发通过三种运营模式获取利润 实现项目价值 其中最主要的是项目出租和出售收益 产业地产盈利模式 非市场主流模式 市场主流模式 未来市场主流模式 以土地溢价增值而获取利润
9、投资开发商在完成项目基础设施建设后 进行项目主题包装与概念推广 实现项目中部分土地或整体土地的转让 出让房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商 通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商 或独立 或联合 进行项目的整体开发 通过已建成房地产项目出租 出售或租售结合等方式 实现项目的收益 通过与工业企业联合 按需定制地产开发模式获利开发主体获得工业用地后 确定主题并进行项目包装与宣传 通过与确定主题产业的企业联合 按需定制开发产业地产 实现低风险收益 产业地产REITS对于产业地产和商业地产盈利模式 近来出现了一些新的探索 厂房信托 仓储信托等 将成熟物业打包为信托投资基金 REITs
10、 再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金 eg 快鹿产业港产权式REITs 限制条件 限制一 前期投入较大 回收周期较长 限制二 交易税费用较高 目标购买群体限制大 限制三 开发难度较大 对开发商要求较高 产业地产的投资规模 前期投入范围从十几个亿到几十个亿 招商 管理运营等方面的投入也高得惊人 对开发商的资金实力要求较高 这样才能保证前期开发区所需的资金投入 产业地产资金占用周期较长 投资回收期则有的长达十几年 大于住宅地产与商业地产 资金实力稍有不足 就会出现资金断链的情况 这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛 工业用地各项交易税费较高 包括土地增值税 营业税 企业所得税 印花
11、税 契税等 且需要按照国家明确规定进行转让 不可随便交易 限制条件较多 目标购买群体主要来自同区域企业及产业链上下游企业 具有一定的限制性 受区域产业环境影响较大 生产型项目是产业地产的 钢筋铁骨 缺少支柱产业的支撑 产业地产将是无本之木 近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势 开发商除了需要专业化的厂房 办公等硬件配套 还需为投资者搭建综合服务平台 提供各种专业化咨询服务 提升软实力 帮助投资者解决审批手续 融资渠道等问题 此外 产业地产的规划设计须与招商引资同步 根据市场需求因地制宜地来进行业态的调研与定位 对开发商的招商运营能力要求较高 商业模式 借鉴
12、先进产业园商业模式 产业地产商业模式主要包括开发主体 主题设计 规划设计 一二级联动 开发进程把控及风险控制六个要点 产业地产的商业模式通过统筹组织区域内的经济活动 产业 地产 和生活方式 达到对土地更高利用效率的目的 并使相关利益者都从中获益 这个组织的过程和方式等各种因素的总和就是商业模式 产业地产商业模式要点 1 开发主体主导方利益相关方及其影响 4 一二级联动一二级开发参与程度参与方式参与时机 2 主题设计战略定位产业定位 3 规划设计用地配比功能分区产业招商 6 风险控制市场风险协议风险政策风险 5 开发进程把控开发次序关键节点 报告导图 总部基地 产业综合体 商务花园 案例研究 规
13、律性总结 总部基地 总部基地就是集成了低密度总部 研发中试楼 标准厂房 公寓 商业等多业态的产业地产群体 并在各业态之间建立一种相互依存 相互助益的上下游链接关系 特征 设立于一 二线城市的开发区或产业新区 重点支持区域发展第二 三产业 发展高端制造 研发中试和总部经济 产业综合体为中小 微型企业提供一种载体 它不仅提供了企业的发展空间 通过企业的聚集效应为企业提供了金融 投资 律师 知识产权 实验平台 产学研服务 产品类别 总部基地 总部基地产品形态主要有标准厂房 中试研发 总部办公 满足不同企业办公及生产需求 标准厂房 中试研发 总部办公 标准厂房 独栋 总面积在1500 3000 不等
14、8m以上柱距 满足大多数客户的生产要求建筑面积 1556 层数 3层层高 一层6米 二层4 5米 三层4 5米柱网 8 1m 8m 标准厂房 双拼 双拼结构 可自由组合 单套1200 大规模企业可整套购买中间打通 满足日常生产需求 建筑面积 2400 层数 3层层高 一层5 1米 二层4 2米 三层3 6米柱网 8m 8m 生产型中试研发面积 1000 1300 层高 首层4 5m 2 3层3 6m外立面 朴实 简单售价 与标准厂房差别不大 单价高于厂房10 目标客群 对于层高要求不高 需求较小面积的顾客 办公型中试研发面积 600 1000 层高 首层4 5m 2 3层3 6m外立面 豪华
15、现代售价 接近总部办公售价 单价高于厂房50 目标客群 对面积要求较小 又因厂房面积大总价高 而选择此类产品 总部办公 独栋 总面积较小 适合刚刚起步的微小企业办公使用 拥有独栋空间 私密性强 并可冠名企业LOGO建筑面积 1556 层数 3层层高 一层6米 二层4 5米 三层4 5米柱网 8 1m 8m 总部办公 双拼 双拼结构 可自由组合 单套1200 大规模企业可整套购买中间打通 满足日常生产需求 建筑面积 2400 层数 3层层高 一层5 1米 二层4 2米 三层3 6米柱网 8m 8m 案例分析 下面将选取以下总部基地案例进行详细解析 北京金桥产业园 沈阳沈北产业园 南上海国际企业港
16、 开发商 北京联东投资集团有限公司运营商 北京联东金桥置业有限责任公司 联动集团旗下子公司 规模 项目投资25亿元 占地1300亩 规划建筑面积100万平米 可容纳500家企业入驻 年产值可达300亿元人民币 税收30亿元以上 解决就业员工近5万人地理位置 位于亦庄新城核心 北京中关村科技园区金桥科技产业基地内 与北京经济技术开发区 CBD 相连 交通便利 距北京通州物流基地1公距南四环3 5公里里距南三环7公里距市中心天安门广场16 5公里距三环路15公里距CBD中心18公里距首都国际机场30公里距北京火车站22公里 北京亦庄新城核心 距CBD中心18公里 是中关村科技园区 一区多园多基地 重要组成部分 北京金桥产业园 区位概况 京津城际走廊上的京津城际发展走廊上的新技术产业和科技研发基地 中关村科技园区产业升级示范地 位于亦庄新城产业发展核心区域 亦庄新城定位为高新技术产业中心 高端产业服务基地 国际宜居新城 联东U谷 北京 临近区域主要产业 生物技术与新医药 光机电一体化 电子信息 软件 新材料与新能源 利用区域产业集群优势 因地制宜筛选生物医药 电子信息 精密机械 能源环保等产
