市场研究与调研方法-房地产培训

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1、 市场研究与调研方法 P1 2014 08 课程开发目标 Objective 课程目标 1 培训对象 策划专员 策划助理2 课程目标 熟练掌握针对城市概况 整体市场 区域市场 竞争市场的调研内容 了解常用的调研方法 并掌握基础的调研技巧 了解各类数据的一般获取途径 并根据所在城市的实际情况 熟练掌握各项数据来源及获取方法 P2 什么是房地产市场调研 市场调研工作的意义是什么 1 定义 所谓房地产市场调查与研究 就是以房地产为特定的商品对象 运用科学的方法 有目的 有计划 系统地收集房地产市场方面的各种情报资料 通过对相关的市场信息收集 整理 记录和分析 对房地产市场进行研究与预测 P4 房地产

2、市场调研 定义 2 特征 内容广泛宏观市场 中观市场 微观市场客户背景 物理属性 客户行为 精神属性 客户需求针对性强营销的不同阶段的内容不同 实施调研需要具体问题具体分析 房地产项目调研对地域性 时效性要求高 如销售率 价格等动态营销信息的调研 时间发生变化 动态营销信息也会发生改变 方法多样电话调研 实地调研 座谈会等 P5 房地产市场调研 特征 通过市场研究及调研 更彻底了解房地产市场的变动趋势及规律 把握市场发展方向 寻找项目潜在市场机会及市场需求 制定产品规划 为项目推售 推广等营销策略提供参考与建议 加深对开发商产品战略的了解 对尚未形成产品系的开发商 帮助其建立产品体系 意义 项

3、目可研支持 项目定位支持 前期策略参考 营销执行参考 房地产市场调研 意义 3 P6 课程目录 一 房地产市场调研的内容二 市场调研的方法及流程三 市场调研数据收集途径 P7 房地产市场调研 内容 基本内容 城市概况 整体市场 区域市场 目的 目的 目的 分析市场特征研究未来走势 寻求市场共性锁定竞争半径 认知市场特点预判市场发展潜力 竞争市场 目的 P8 寻求市场机会点寻找潜在客户群 基本内容 城市概况 整体市场 区域市场 目的 目的 目的 分析市场特征研究未来走势 寻求市场共性锁定竞争半径 认知市场特点预判市场发展潜力 竞争市场 目的 P9 寻求市场机会点寻找潜在客户群 房地产市场调研 内

4、容 内容分类解析 城市概况 城市规划 经济水平 历史人文 人口状况 产业支撑 房地产市场调研 内容 P10 规划创造价值 卖房也是卖梦调研内容 与项目相关的各项规划 区域 城市规划 环渤海 两轴两带多中心 功能区规划 CBD 中关村西区 WSD新城规划 房山新城 通州新城产业规划 产业园区规划交通规划 轨道交通规划 重点道路规划 P11 城市概况 城市规划 GDP增速与房地产发展的关系 P12 人均GDP与房地产发展的关系 了解当地经济发展水平 房地产开发水平 城市概况 经济水平 房地产市场预警预报指标体系 P13 城市概况 经济水平 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数 食物支

5、出金额 总支出金额 P14 2013年我国各主要城市的恩格尔系数 了解当地居民生活水平 城市概况 经济水平 P15 44 00 60 00 70 00 82 00 81 00 89 10 82 50 100 00 80 00 60 00 40 00 20 00 0 00 2010年城市化水平比较 城市化水平 世界平均城市化水平 2010年我国的城市化率约为44 低于世界平均水平 距发达国家80 的标准差距更大 数据来源 国家统计局 世界银行 城市化率 城市概况 经济水平 可以整容 但整不了基因调研内容 社会对项目区域的固有认知 P16 东富 西贵 南贱 北贫昌平城区居民的 东西 选择 城市概况

6、 历史人文 发展才是硬道理 产业是支撑更是客群 中关村科技园区昌平园 永丰产业基地 上地信息产业园 未来科技城 沙河高教园区 P17 调研内容 项目周边的产业分布 产业园 大企业 重点写字楼 知名院校 科研单位 政府机关 军队机关 城市概况 产业支撑 轻松一下 看个案例 吧 城市概况 案例 P18 房地产市场调研 内容 调研基本内容 城市概况 整体市场 区域市场 目的 目的 目的 分析市场特征研究未来走势 寻求市场共性锁定竞争半径 认知市场特点预判市场发展潜力 竞争市场 目的 P19 寻求市场机会点寻找潜在客户群 整体市场 一级市场供需分析 二级市场供需分析 二级市场成交分析 房地产市场政策分

7、析 一级市场成交分析 内容分类解析 P20 房地产市场调研 内容 大形势政策 国十条 京十五条 国五条市场规范政策 公示要求销售相关政策 限购 贷款比例 顺天时 知己命调研内容 近期房地产市场相关政策 整体市场 政策 P21 看大盘 知走势调研内容 近期房地产整体市场走势 633 620 586 1165 421 388 758 519 930 292 0 500 1000 1500 09年上半年 10年上半年 11年上半年 图 2009年 2011年6月北京住宅土地供求走势 09年下半年供应规划建筑面积 万 10年下半年成交规划建筑面积 万 P22 整体市场 一级市场 寻地脉 知未来调研内容

8、 区域内成交土地情况 宗地位置用地性质 P23 建设用地面积规划建筑面积 成交价受让单位配建保障性住房情况 可以直接读出的信息需要计算得到的信息 楼面地价容积率溢价率 整体市场 一级市场 没了解透 没关系 P24 整体市场 案例 基本内容 城市概况 整体市场 区域市场 目的 目的 目的 分析市场特征研究未来走势 寻求市场共性锁定竞争半径 认知市场特点预判市场发展潜力 竞争市场 目的 P25 寻求市场机会点寻找潜在客户群 房地产市场调研 内容 内容分类解析 区域市场 市场板块特征 区域规划配套 供需走势分析 项目竞争板块 要点 板块特点 项目共性 客户概况 竞争板块划定标准 内容 产业状况 交通

9、及生活配套等 关注 供需分析 成交价量分析等 内容 房地产市场调研 内容 P26 区域配套都有哪些调研内容 区域市场 配套 P27 教育配套 托幼 小学 中学 级别 口碑 划片情况 入学条件 口碑 人文积淀 园林景观 大学 区域市场 配套 P28 医疗配套医疗机构的等级 口碑及重点科室 区域市场 配套 P29 商业配套 附近商圈 重点商业项目超市 品牌商场 入驻品牌 包含业态知名餐饮金融 邮政网点 区域市场 配套 P30 娱乐休闲配套 景点 古迹 游乐场 公园 影院 运动健身场馆 区域市场 配套 P31 交通配套各种途径的来访动线道路交通 临近主路 立交 高速 出口 轨道交通 站点 出口 公共

10、交通 站点 线路 区域市场 配套 P32 基本内容 城市概况 整体市场 区域市场 目的 目的 目的 分析市场特征研究未来走势 寻求市场共性锁定竞争半径 认知市场特点预判市场发展潜力 竞争市场 目的 P33 寻求市场机会点寻找潜在客户群 房地产市场调研 内容 内容分类解析 竞争市场 竞争项目选取 客户共性分析 竞争项目分析 区域竞品 产品竞争 规模竞争 价格竞争 基本资料 规划信息 产品规划 销售情况 推广方式等 客户物理属性 精神属性 需求分析 房地产市场调研 内容 P34 房地产市场调研 内容 P35 基本资料预查数据 实地核实调研目标 区域 位置 开发商 物业类型 建筑类型占地 体量 住宅

11、体量 分产品线体量 容积率 建筑密度 绿化率位置图 P36 竞争市场 基本资料 规划信息 竞品项目的来龙去脉 调研目标 规划分期 每期产品配比 推出时间 配套设施 商业 会所 规划图 竞争市场 规划信息 P37 产品信息力求了解每一个细节调研目标 园林风格 立面材质及风格 装修状况及风格 层高 得房率 在售户型配比 主力户型及面积区间 户型分布 入住时间户型图 样板间 P38 竞争市场 产品信息 销售情况客户的选择最有说服力调研目标 报价 装修报价及最新成交价 对应产品 已售体量 开盘去化情况 强销期去化情况当期存量及产品 后续供应及产品 后续供应推出时间 剩下哪些房源 反应哪些问题 P39

12、竞争市场 销售情况 客户特征以竞品为鉴 了解客户调研目标 来源 年龄 职业 置业特征 关注点 置业目的 付款方式 竞争市场 客户特征 P40 推广方式 客户被怎样吸引 调研目标 推广方式主诉求 竞争市场 推广方式 P41 课程目录 一 房地产市场调研的内容二 市场调研的方法及流程三 市场调研数据收集途径 P42 1 网络调研 北京住建委网站 原北京市房地产交易管理网 搜房 焦点等专业地产网站 房地产市场调研 方法 P43 2 电话调研是由调查人员通过电话向被调查者询问有关问题的一种方法 调查人员可以通过手工或 计算机辅助调查系统来完成记录 房地产市场调研 方法 P44 3 问卷调研就是调查人员

13、根据事先设计好的结构式或半结构式问卷 与被调查者面对面的访谈而获 得的资料的方法 问卷设计是否合理是面对面访谈能够能够的关键 调研问卷 P45 房地产市场调研 方法 4 观察法是调查者在现场对被调查者的情况直接观察记录 以取得市场信息的一种调研方法 长阳半岛开盘 P46 房地产市场调研 方法 P47 5 实地调研在网络 电话等调研无法满足调研目的 收集资料不够及时准确时 就需要适时地进 行实地调研来解决问题 取得第一手的资料和情报 使调研工作有效顺利地开展 所谓实地调研 就是指对第一手资料的调查活动 明调暗 调 房地产市场调研 方法 调研准备 工作分配 实地调研 汇总讨论 形成成果 P48 房

14、地产市场调研 流程 房地产调研流程以实地调研的工作流程为例 确定调研目标划定调研范围 流程 调研准备 调研准备 工作分配 实地调研 汇总讨论 形成成果 P49 如何确定竞品项目和调研范围 普宅项目 区域维度 同区域在售 待售项目产品维度 周边区域 相同动线 高速 轨道交通 的同类产品高端项目 别墅项目 跳出板块寻找典型项目或类似项目 P50 流程 调研准备 确定调研目标划定调研范围预先收集资料准备调研表格 网络 配套 竞品基本信息 竞品网站 竞品网站 拿来主义 流程 调研准备 调研准备 工作分配 实地调研 汇总讨论 形成成果 P52 表格只是工具 根据项目情况进行调整 P53 流程 调研准备

15、小组分工相互支持 流程 工作分配 调研准备 工作分配 实地调研 汇总讨论 形成成果 P54 明暗结合结交朋友 调研准备 工作分配 实地调研 汇总讨论 形成成果 流程 实地调研 P55 调研准备 工作分配 实地调研 汇总讨论 形成成果 流程 汇总讨论 P56 手绘区域图整理调研表讨论 区域 项目 完全手绘清晰明了标明竞品 配套等各项调研成果 P57 流程 汇总讨论 区域图调研表 竞品户型图 定期更新 流程 形成成果 调研准备 工作分配 实地调研 汇总讨论 形成成果 P58 P59 课程目录 一 房地产市场调研的内容二 市场调研的方法及流程三 市场调研数据收集途径 P60 房地产市场调研 数据收集

16、途径 P61 我们经常在报告中看到这样的图表 P62 宏观经济数据主要有哪些呢 数据收集途径 宏观经济 报告中常用的宏观数据指标有 P63 数据收集途径 宏观经济 渠道一 统计信息网 统计公报 数据收集途径 宏观经济 P64 渠道二 央行网站 数据收集途径 宏观经济 P65 报告中注明的宏观数据来源 XX 北京 统计局 XX 北京 统计信息网 央行 P66 数据收集途径 宏观经济 我们的报告中经常出现这样的介绍 这些规划信息哪里能找到 数据收集途径 规划信息 P67 数据查询渠道 规划委网站 北京规划委 数据收集途径 规划信息 P68 数据查询渠道 区域重点规划园区网站 区域标杆项目网站 P69 数据收集途径 规划信息 一级市场分析多以这样的形式在报告中出现 一级市场数据主要有哪些 数据收集途径 一级市场 P70 报告中常用的一级市场数据有 P71 数据收集途径 一级市场 渠道一 北京土地市场 数据收集途径 一级市场 P72 渠道二 外地土地市场 P73 数据收集途径 一级市场 现有的可用数据 P74 报告中注明的一级市场数据来源 XX 北京 国土资源局 XX 北京 土地储备中心 数据