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1、土地登记代理人案例分析习题：划拨土地上的商品房如何转让-案例： 赵某1997年购买了一套87平方米的商品房，一直没有办理国有土地使用证。，赵某要将此房产出售，到国土资源管理部门补办手续，发现自己手中的国有土地使用证上标注的土地使用权类型是划拨，而且没有年限限制，而一般商品房的国有土地使用证标注的土地类型是出让，有出让年限限制。 疑惑： 1、商品房建设用地的划拨和出让有什么区别? 2、赵某能够转让划拨土地上的商品房吗? 分析： 本案主要涉及两方面的内容：划拨土地使用权与出让土地使用权的区别，以及划拨土地使用权的转让。 在我国取得建设用地主要有两种方式，出让（包括招标、拍卖、挂牌和协议四种形式）和
2、划拨，因而取得的划拨土地使用权和出让土地使用权主要有以下区别：一是适用范围不同。土地管理法第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”二是取得的对价不同。土地使用者只需支付土地补偿费和安置补助费后从政府取得土地。出让则是土地使用者以市场价支付足额的土地出让金从政府手中购得土地。三是使用期限不同。划拨土地使用权没有使用年限的限制，出让土地使用权有使
3、用年限限制。四是转让条件不同。划拨土地使用权的转让、出租和抵押依法受到限制必须经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，符合一定得条件才可以转让、出租和抵押。而出让土地使用权的转让则完全不受上述限制。 ，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号，以下简称“11号令”），对商品住宅等各类经营性用地提出明确要求，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对11号令施行前以协议方式出让的经营性土地，作为历史遗留问题也做出了处理决定。十届全国人大五次会议通过并与10月1日即将施行的物权法对设立经营性建设用地使用权做出了更加严格的规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经
4、营性用地以及同一土地有两个以上用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。至此，商品住宅用地必须以招标拍卖挂牌的有偿方式取得，原有划拨土地必须经过有批准权的人民政府批准，补缴出让金，才能进行商品房的开发建设。 由于划拨土地是土地使用权人无偿取得，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，划拨土地使用权，除规定的四种情况外，不得转让、出租、抵押。可以转让的情形主要有以下几种：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；4、依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地
5、使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 综上所述，由于赵某的商品房建设用地利用的是划拨土地，而商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。如果以划拨方式取得的建设用地使用权，转让房地产时，必须经国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。赵某转让划拨土地上的商品房时，必须补缴土地使用权出让金或者以转让所得收益抵交土地使用权出让金才能办理土地使用权的变更登记。 划拨土地使用权补办出让手续审核 1、审批依据： 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国城市房地产管理法； 城镇国
6、有土地使用权出让和转让暂行条例。 2、审批条件： 领有国有土地使用证、地上建筑物、其他附着物产权明晰，签订了国有土地使用权出让合同，补交了国有土地使用权出让金。 3、需提供的资料： 补办出让申请； 土地使用证、用地批复文件； 地上附着物产权证明； 土地估价报告； 宗地平面图及位置图； 企业法人营业执照、法人身份证复印件； 改变用途的要有规划部门出具 的建设用地规划许可证。 注：以上资料均一式五份用A4纸，带原件。 4、审批程序： 用地户提出补办出让申请，提交有关资料； 行政服务局受理审核，国土资源局现场勘查； 收回划拨土地使用权； 审核土地评估报告及有关资料，确定地价，核定土地出让金； 签订土地出让合同； 国土资源局办件； 报市政府审批。 5、办理时限： 15个工作日。 6、收费标准： 土地出让金：按国家土地局（1992）第1号令划拨土地使用权管理暂行办法及山东省国土资源厅鲁国土资发70号文规定执行； 契税（协助财政收取）。
