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1、土地登记代理人考试土地权利理论与方法之土地权利概述（9）二是要保障经济的可持续发展 土地是万物的基础。土地资源属性上的有限性，决定了经济属性上的稀缺性。土地分配与利用是否适当，直接或间接地影响了经济和社会的可持续发展，因此土地权利的设置，应当有利于促进经济社会的可持续发展。土地资源属性上的有限性，决定了经济属性上的稀缺性。其法律作为上层建筑，要保障经济的可持续发展，必须立足于经济生活来构建其权利体系。马克思在批评黑格尔的法哲学时指出：“法的关系正像国家的形式一样，既不能从它们本身来理解，也不能从所谓人类精神一般发展来理解，相反，他们根植于物质的生活条件”。这就要求，土地资源的配置和利用必须从客
2、观物质生活条件出发，构建我国的土地法律体系。 我国现在的客观物质生活条件是，一方面在建立社会主义市场经济的同时，对资源的需求越来越大；另一方面，由于立法的不完善，资源的无续利用现象越来越严重。自改革开放以来，我们开始背负人多地少的压力，自然资源（包括土地）的破坏和浪费的现象日趋严重，经济的可持续发展提上日程，对资源的永续利用是保障经济可持续发展的物质基础。资源的可持续利用的前提是立法的完善和执法的严格。 我国现行的土地立法还不够完善，现行的土地法建立在以行政管理为核心的思想体系之上，行政机关在土地法律关系中具有统领地位，一方面行政机关制定土地利用规划，并对土地利用活动行使管理权、监督权；另一方
3、面行政机关还行使土地利用中的违法行为的处罚权。可见，行政执法是土地资源开发利用的至关重要的因素。但是，在受传统国家本位观念的影响，在土地法中没有规定行政机关的权利和义务，以及违法行为应承担的法律责任，这些规定的匮乏直接影响了土地执法的效果。我们在强调行政机关在资源利用中的地位同时，不能夸大其在资源利用中的作用。立法应将政府和市场的作用恰当地确定在各自的范围，既不能在自由放任和政府干预之间任选其一或相互替代。 还有的学者对我国现行的土地权利体系进行了分析，认为我国土地权利的设置必须尊重和服从以下条件：一是必须符合建立市场经济机制的根本要求。所设计的土地权利体系，必须能够满足社会主义市场经济发展的
4、需要。二是必须符合国情。要充分考虑我国人多地少，特别是耕地紧缺的特点。三是土地权利应当与不动产物权体系密切连接。土地权利的设置应当遵从民法物权法的基本思想。 上面的几种看法都有道理。进一步概括，我们认为土地权利设置的宗旨从根本上说就是耍促进土地的合理利用，促进土地利用的整体效益（包括经济效益、社会效益和生态效益）化。 首先，土地权利的设置要坚持土地利用有较好的经济效益。土地权利设置的根本目的之一，是要规范和理顺经济生活中与利用土地有关的各种经济关系，所设置的土地权利体系要有利于维护土地的归属，保障土地利用的秩序，有利于充分利用土地，努力实现较大的经济效益。如我国的土地使用制度改革，从土地所有权
5、中分离出土地使用权，规定土地使用权可以转让，这使土地的配置趋于合理，土地价值得以体现出来，土地的经济效益越来越大；再比如土地使用权抵押权的规定，使得通过土地获得资金融通成为可能，极大地提高了我国经济运行的效率。上述土地权利的设置，都是与坚持土地利用经济效益的化的宗旨相一致的。 其次，土地权利的设置要坚持土地利用有较好的社会效益。土地的利用具有很强的社会性；一块土地如何利用，由谁利用，不仅仅影响它周边的土地和环境，而且影响到社会的发展和稳定。坚持土地利用要有较好的社会效益，最根本的一点，就是要限度地维持土地配置和利用的社会公平。例如，作为重要的生产资料，许多国家都限制个人拥有土地的数量，从权利上
6、加以限制。我国之所以废除几千年的土地私有制，实行土地公有制，其根本目的也在于努力实现土地配置和利用的社会公平。 再次，土地权利的设置要坚持土地利用有较好的生态效益。随着经济和社会的发展，生态环境问题越来越提上了议事日程，良好的生态环境成为全人类共同追求的目标。这就要求我们在设置土地权利时，不仅要关注其对土地利用经济效益和社会效益的影响，而且还要关注其对生态效益的影响和可能带来的变化，要尽可能促进土地利用达到较好的生态效益。 事实上，即使土地权利的设置非常合理，其对土地利用的影响，要使经济效益、社会效益和生态效益同时达到化，也往往是不现实的。这就要求我们在设置土地权利时，要注意综合考虑土地合理利用的这三项指标，努力从中寻找一个契合点，只要这三项效益的总和即整体效益达到就可以了。
