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1、-二手房买卖营业税的正当性分析2005年，建设部、发改委、财政部、国土资源部、央行、税务总局、银监会联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定从2005年6月1日起，针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税；2006年，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，规定从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；2008年底，财政部、税务局发通知说明，针对购买不足2年内出售的房屋差额收取营业税，优惠执行日期为2009年1月1日至2009年12月31日；2009年底，财政部、国家税
2、务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知 规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。可以看出，近年来中央政府在二手房买卖上，不断通过调整营业税征收办法，实施各种政策，采取各种措施企图取得稳定住房价格的成效。从2005年开始，政府便开始从政策方面进行调控，2006年力度加大，但是2008年却出现了缓和和优惠，称为“救市政策”，这使得一系列调控政策出现了中断性的调和
3、。这是因为2008年下半年由美国次贷危机引发的全球性金融经济危机开始蔓延，中国也受到很大影响。在出口受挫，就业和经济增长率持续下滑之时，政府出台了一系列刺激经济的政策，意在通过拉动内需来拯救危机。“救市政策”将原来的购买5年内全额征税改为购买2年内差额征税，降低了房屋交易成本，供给量增多，符合更多消费需求，能够刺激消费。但是，这个过程中却同时也伴随着价格的大幅上涨。这是因为一部分投机分子利用政策的优惠，在二手房买卖过程中制造交易，本来应该反映二手房需求情况的价格，反映的却是整个二手房市场的交易情况。正常情形下，自住型需求量受价格影响，但是投机性需求介入后，使整个二手房交易市场的需求量剧增，当超
4、过供给的幅度时就会造成供小于求，从而引起价格上涨。当房价过高时，自住型需求便受到抑制不能满足，与政府出台政策的本意相悖。所以，2009年之后，在帮助渡过金融危机后，政府必定对此现象要作出政策上的调整，取消营业税的优惠政策，从2010年1月1日期重新恢复到对购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。政府出台这一政策的目的就是向社会发出信号要控制房价，调整后的营业税增加了二手房的交易成本，在价格不变的情况下会限制供给，供给下降后又会引起价格的上升，价格上升便会造成需求量的下降，从而冷静交易市场。但是不断调整后的现行政策影响最大的是2年至5年期购买年限的二手房：2年至5年期购买年限普通住房的营业税多
5、了5.5万元，2年以下普通住房的营业税多了3.3万元；对非普通住房而言，只有2年至5年期购买年限的二手房受到影响，政策调整后营业税多了3.3万元。如果转让收入更高，免除的税费也更高。可以看出，二手房买卖营业税政策增加了炒房者的投资成本，对短期的炒房投机起到抑制作用，能够打击炒房团、打压投机。但是同时也存在不少问题。第一，房源紧张，购房更难。营业税政策使二手房买卖的成本增加，手里有现房的房主会因为突增的几万元营业税而考虑是否进行房屋买卖。有的房主考虑现在政策打压房价力度已经这么大，趁还没有更严厉的政策出台前将房屋转让，否则如果今后有更严厉的新政施行承担的营业税可能比今天的突增几万元更多。也有的房
6、主认为现行的营业税政策对稳定房价起不到多大作用，今后还有回温的可能性，现在草草转让掉二手房只会损失几万元营业税，持先观望后决定的态度。从现实情况来看，持后者观念的人数更多。且不论今后政策怎样，人们普遍觉得房价将持续上涨，现在突增的几万元税费难以接受而干脆拒绝出售。这就造成了二手房房源的紧张。而对于本来就计划好买房的购房者而言，一手房价格下降困难，二手房房源日趋紧张，购房显得更为艰难。第二，房价间接上涨，买方负担加重。政府的二手房买卖营业税政策本来是针对卖方征收营业税，但是这几万元的税费促使卖方将税费转移到购房款中。虽然二手房房源有可能紧张，但是不代表二手房交易市场因此而衰落。只要有交易便有税费
7、，有税费卖方就有可能通过提高交易价格来达到转移税费的承担。所以看似营业税政策是针对卖方，而实际上为突增的营业税买单的其实是买方。可以说二手房买卖营业税政策间接导致了房价的上涨，使二手房交易价格到达了比之前更高的一个阶段。对于买方而言，购房价格上涨，再加上二手房房源的紧张，负担逐渐加重。第三，新政实行初期，新增营业税由谁买单。在新政实行前的短暂时间里，出现了抢搭“末班车”的现象。政府的政策是从2009年的优惠政策直接过渡到2010年的严厉政策，为了避免多交几万元的新增营业税，买卖双方联合赶签合同，在新的营业税政策实行前搭上优惠政策的末班车。但是这其中仍然存在不尽如人意的地方，新政实行前签订的合同
8、，实行后办理房屋产权证书，应以哪个时间为准？新增的这几万元营业税由谁来买单？若以合同日期为准，将造成许多欺诈行为泛滥，买卖双方极有可能联合将签订合同的日期提前到新政实行前，而这种行为房屋管理部门是无法查明的；若以办理房屋产权证书的日期为准，将使许多不知情或因为客观原因没能及时办理过户的购房者难以面对多出的几万元税费。首先，新的营业税政策规定的营业税征收时间应以房屋买卖合同在房管部门登记的时间为准，买卖双方签订合同后应持合同到房管部门登记备案，办理房屋过户手续。由于当事人自身原因未能及时办理过户手续的，应该由当事人自己承担增交营业税。这是为了避免当事人任意假定合同签订时间，但也似乎对由于客观因素
9、未能按时间办理过户手续的当事人不公平。法律保护大多数普遍人的利益，对特定的因为自身原因没能履行义务的人应该由自己承担义务。其次，由于买卖合同不存在问题，房屋价格在合同中明码标价，买卖双方都要求严格按合同中规定的价格收取和支付，而合同中又没有对“突如其来”的营业税的承担进行约定，买卖双方很难达成一致意见，产权过户手续的办理无法进行。一种情况是，国家政策属于不可抗力，民法通则上不可抗力指“不能预见、不能克服、不能避免的客观情况”，可以主张由于不可抗力解除合同。但是，房屋买卖一般涉及定金的支付，如果解除合同将造成所交定金不退。动则几十万几百万的房子定金也在几万元以上，这和新增营业税将存在一个取舍问题
10、。另一种情况是，合同约定了何时送件，由于合同一方当事人没有履行合同导致未能及时送件，多交的营业税应有违约方承担。如果合同在新政实行日前签订，且合同中明确说明了办理过户手续应由买卖双方中哪一方具体负责，但是由于履行义务一方没有及时履行义务，导致过户手续推后于新的营业税政策实行日，那么应该由具有履行义务但违反合同约定的一方承担新增的营业税。如果均不属于上述情况或未做上述选择，买卖双方互不相让，较真起来应该由卖方承担。因为按法律规定，承担营业税的法定主体是卖方，在现实中买卖双方经常自行约定由买家承担或者提高购房款由卖方从购房款中拿出部分缴纳营业税，这样做也符合法律规定。所以可得出以下结论：新政前需要
11、缴纳的差额营业税按合同约定由买方承担没有异议，法律予以认可；双方没有具体约定但因国家政策导致的营业税的增加按法律法规办，由卖方承担。由上可知，合同中没有具体的约定会使面对政策变动等特殊状况时造成各方的困扰，如果二手房买卖合同当中对可能出现的因政策变动而导致的税费变化进行了详细的约定，那么直接按照合同约定执行将避免许多麻烦。对二手房买卖营业税政策应理性评价，虽然存在许多问题，但其正当性也不容忽视：1、对房价。2010年新的营业税政策的目标就是控制房价，虽然二手房买卖营业税政策间接导致房价有所上涨，但从整体来看，新增的营业税对于买卖双方而言都是不小的一笔开支，双方面对新政时处于观望状态，谁的不愿意
12、成为第一个下手的人。这样造成了二手房交易市场一定时间内的低迷，如果市场持续成交清淡，价格有可能会出现松动。对5年以上普通住房免征营业税，旨在满足改善性居住需求；5年以内普通住房、5年以上非普通住房，按差额征收营业税，仍在适当鼓励房地产投资；而对5年以内的非普通住房全额征收营业税，则表明政府要严格抑制市场投机行为。这次政策对明年房价的影响，认为上涨和没有影响的人均占35%，认为下降的较少，为30%。可见业内人士大多不看好这次房价调控。要看这次调控的效果，关键是投机性需求是否得到抑制。2010年新的营业税最明显的改变就是5年以内的非普通住房全额征收营业税，“普通住房”指单套建筑面积在144平方米以
13、下；住宅小区建筑容积率在1.0以上；实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。非普通住房就是普通住房以外的房屋，通俗理解为豪宅。此条意在抑制投机行为，如果市场整体需求稳定，政府的政策将得到有效实行，投机性需求将会得到抑制，在此基础上房价也会随之得到进一步稳定。但是，投机性需求并不是影响房价的唯一因素，整个房价概念还包括包括一手房市场，二手房房价即使下降，但投机性需求转向一手房，到时房价必然不会受到太大影响，甚至会上升。因此，政府要想调控房价，必须以组合拳的形式出击，单项政策较难实现目标。所以限购令等相关政策，结合二手房买卖营业税政策，在稳定房价方面联合出击，应该会起到较为明显
14、的作用。2、对二手房供给。新的二手房买卖营业税政策会增加二手房的交易成本，从理论上来说会减少二手房的供给，如果不是非卖不可的房子，考虑到一套几万块的营业税，即使提高售房价格也不会从很大幅度上提高卖房收入，手里有房的人会惜售。而不少房产处于交通便利、商圈成熟的二手房业主不愿降价销售，开始考虑将自己的房产由出售改为租赁，变短线投资为长线投资，以增加收益。国家统计局公布的70个大中城市房价统计显示，今年前4个月，二手住宅价格环比下跌的城市逐渐增多，从2月份起，存量房价出现调整的城市数量反超了新盘调整的城市。据调查，北京市房地产交易管理网数据显示，今年5月份北京二手房交易量仅为8067套，为28个月以
15、来的历史新低，比4月二手房9310套的成交量下降约13.35%。此外，北京楼市住宅库存总量在5月底冲到101291套的高位。再加上限购令等一系列抑制需求的调控政策出台后，购房者大多持观望态度，这使二手房市场成交量继续萎缩。但是，随着房价下跌的预期逐步加强，部分业主出售房屋的心态也愈发急迫。此外，部分改善型购房者在置业升级过程中也释放出了不少房源，房源在快速增长。另外，根据实际情况，部分业主在增加的交易成本小于房价上升带来的利益的情况下，仍然会增加供给。同时，这次政策调整对3年到5年期的二手房影响较大。从调查数据来看，中介公司3年到5年期的二手房所占比例大多集中在50%-70%之间，理论上会在年
16、底有大幅度的抛售，但是调查结果却是60%的人认为不会形成恐慌性抛售，而认为会形成抛售的人只占5%。所以二手房的供给是多方面的，二手房买卖营业税政策在抑制一部分二手房供给的情况下，二手房房源将从其他各方面、各途径再补充上。但是不可否定的是，二手房买卖营业税对二手房的供给起到很大作用。3、对购买决策。从调查结果来看，50%的人认为二手房营业税政策的调整对购买决策有较大影响，40%的人认为有较小的影响，只有10%的人认为没有影响。即有影响的人占到了90%。营业税调整产生较大影响的消费者大多为投机性需求的消费者，而刚性需求消费者大多尽管有税费转嫁，但是对于其购房决策仍然没有太大影响，如果一个购买者具有买房的决心和资本，能够接受几万元的税费转嫁，他不会改变购买决定。由此可以从另一个侧面推出二手房市场中投机性需求的消费者占比较多。由于投机性需求的消费者根本上不具有自住型需求消费者的自住追求，
