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1、-关于重组首旅建国酒店管理有限公司为中外合资企业的可行性论证报告梁主任： 因我们领导昨天都在开会，所以今天才给您发邮件。根据审计局审查我集团可行性报告的情况看，我们认为可行性报告还需要补充说明如下内容： 1、我方为什么要转让股权给外方Polaris Hotels Limited，请进一步介绍一下该外方情况。 2、转股价格是如何确定的，我方将股权转让给外方的收益是什么，并提供财务分析。 3、我方转让股权有无风险性，如何避免。4、详细说明转股后，首旅建国的经营管理、市场营销等方面与先前相比，会有哪些改善。 如有问题，可随时与我联系。 顺颂商祺！ 管理部杨春光 2006年8月16日 一、背景分析1.
2、国际饭店业发展的趋势与管理公司运行的基本规律国际饭店发展的双重驱动因素：资产权的集中与管理权的分离。国际饭店业的发展已经步入成熟阶段，特别是在欧美发达国家，饭店的集中化程度很高，这成为国际饭店业发展的必然趋势。在美国，属于某一饭店集团的饭店数已占全美饭店总数的60%以上。全美排名前十位的饭店集团拥有客房数总计约219万间，占全美客房总数的56%，拥有饭店2万家，相当于全美饭店总数的39%。近年来，收购、兼并、联合等行为越来越多地发生在饭店行业，直接导致了大型饭店集团的不断增加，这些迹象表明饭店业正朝着集中化的趋势发展。随着饭店业的发展与成熟，饭店业主专注于投资和资产经营，更倾向于专业的饭店管理
3、公司负责饭店的日常运作，业主的资产权与管理权逐渐分离。在今后的发展中，饭店所有权与管理权的开放程度会越来越高，产权与管理的分离会越来越明显。管理公司的影响力越来越大，品牌的价值越来越高。从目前世界饭店业的发展趋势来看，单体饭店的生存空间越来越小，饭店间的互相兼并、转让、联合已成大势，对于组建后的饭店集团来说，专业化的管理不可缺少，对饭店管理公司需求越来越多，而饭店管理公司的影响力却越来越大。随着市场经济的日益完善和消费者的日益成熟，饭店之间的竞争将更多地表现为品牌的竞争。消费者对于饭店品牌的忠诚度越来越高，即品牌对于消费者的吸引力越来越大。国外饭店集团的发展，往往都是依靠其雄厚的品牌实力，来开
4、展全球化经营。他们都十分重视品牌建设，在制定企业的总体发展战略中，把宣传和扩大品牌作为运作的核心，这主要表现在世界市场的竞争力方面。强势品牌的市场占有率集中度越来越高，目前像雅高、香格里拉、万豪、希尔顿、喜来登纷纷抢滩中国，市场集中度进一步提高，多层次的品牌竞争将会越来越剧烈。是否拥有著名的饭店品牌，将直接决定着饭店的生存和发展。因此，品牌的价值将越来越高，仅我国的本土商标“锦江”，其品牌价值114.89亿元，更不用说像洲际、万豪、雅高等国际品牌了。2.中国饭店产业发展格局及运行特征当前，中国饭店供给结构还是呈现出非常明显的新一轮的产业重组和集团化冲动。与上一个世纪的集团化进程相比，非传统旅游
5、产业运行主体，特别是民航、能源和外贸系统的饭店产业集群众则居于集团化运动的绝对主导地位。而从国有资产系统来说，地方政府在争夺区域竞争优势框架下的强强合并已经使得中央国有饭店资产处于相对弱化的地位。而在资本市场的介入和推动下，无论是国有资产的运营者，还是外资与民营资本的拥有者；无论传统的旅游企业集团，还是一些民航、铁路、能源、粮油等大型企业集团；无论是豪华等的饭店运行商，还是经济型的旅游住宿业态创新者，他们在取得了资产重组的初步成效之后，都不约而同地把产业整合和泛区域扩张放到一个极其重要的战略层面上进行考虑，以谋求更大范围的市场影响力和产业话语权。受资本意志和品牌经营两个方面的共同推动与交互作用
6、，中国的饭店产业在近两年继续呈总体上竞争加剧和区域细分市场集中化并存的运行态势，特别是高端和低端两个领域已经感觉到品牌生长发育的现实影响力，那些拥有强势品牌的饭店集团正在借助资本、技术、市场的力量，谋求更高层面、更大范围的产业话语权。可以说，中国饭店产业的发展格局对管理公司和品牌建设提出了更高的要求。3.国内主要饭店管理公司竞争主体及战略走向目前，国内饭店管理公司的主要竞争主体大体上可以分为三类：以洲际、万豪和雅高等为代表的跨国公司，以锦江、岭南花园、香港中旅维景和天津泰达等为代表的国有主流运营商，以及以浙江开元和杭州世贸为代表的民营企业。下面重点分析与北京首旅建国酒店管理有限公司（以下简称“
7、首旅建国公司”）处于同一竞争层面的几家国有和民营的饭店管理公司及其战略要点。锦江国际酒店管理有限公司锦江国际集团在美国HOTELS杂志的排名为2004年第29位。到2005年6月30日，锦江国际集团的饭店规模已发展到175家，客房总数3.6万间套，分布区域拓展到23个省市。其中，经济型品牌锦江之星实现超常规发展，发展到100家，客房13000多间，连锁店遍布全国19个省市、37个大中城市。锦江国际对其饭店以独资或者控股的形式经营，抛弃“带资管理”传统做法，除少量旗舰店，其他70以上的锦江品牌饭店都由锦江国际酒店管理有限公司通过管理合同、特许经营等形式进行经营的。以上海为中心，向其他经济发达、商
8、务活动活跃的城市辐射。锦江集团按照“在保证国有资产保值增值的前提下，逐年减持国有股”的总体战略要求，围绕整体上市整合内部资源。其发展目标是，用五年的时间，通过收购、兼并、股权置换、参股、带资管理和吸纳加盟等多种形式，实现在全国各地的快速“膨胀”，使新进入集团的企业达到300家，其中200家为“锦江之星”经济型酒店，另外100家为三星级至五星级饭店，总投资规模超过40亿元。在股权安排上则力图通过“聚变多元上市”的改革计划，用三年时间实现股权多元化的目标。而在具体的运作策略上则实施“旗舰”带动和区域发展的品牌推广战略，即有选择性地在若干区域建立旗舰酒店，以加大“锦江”品牌的辐射效应；以若干家“旗舰
9、”酒店引领、带动饭店业的批量布点，形成饭店加盟的快速发展。这一战略将在锦江集团旗下的六大地区性管理公司同时实施。岭南花园酒店管理公司岭南花园酒店管理公司为广州岭南（国际）企业集团绝对控股的企业。岭南国际以集团众多名牌企业和产品为核心，整合了集团内关联企业的资源，以品牌拓展市场，建立以专业连锁经营为基础的“住、食、行、游、购、娱”的联动体系，总资产近百亿元。岭南国际将实施品牌带动战略，发展有规模的连锁经营，如以花园酒店、中国大酒店为主体，发展覆盖高、中、低不同档次市场需求的饭店旅业连锁企业。岭南国际的发展目标是：2年内完成资产、业务流程重组；3年左右实现集团龙头企业上市；5年内实现集团核心品牌知
10、名度显著提高，将集团发展成为具有相当国际竞争力的大型商旅企业集团。香港中旅酒店管理有限公司香港中旅酒店管理有限公司全权负责港中旅集团属下饭店的经营管理，并向国内外发展饭店业务，承担投资策划、建设改造、酒店管理、咨询顾问、人才培训及物品供应等业务。2003年香港中旅酒店管理有限公司被评为中国饭店集团20强之一。美国HOTELS杂志2005年7月的将其排名为国际饭店管理公司第222位。中酒公司立足香港，依托内地，面向海外，积极拓展业务，建立了有中旅特色的管理模式。该公司曾于1999年创立京华品牌饭店，蔚青接任总经理后，将品牌推广重点调整为“维景大酒店”。曾先后在港澳地区和国内各地参与20多家饭店的
11、筹建、开业及管理工作。目前公司拥有管理权的集团独资、合资、合作酒店以及接受委托管理或顾问管理的饭店21家，航行于长江三峡的扬子江锦绣中华游船亦属公司管理项目，共有5,000多间客房。其母公司香港中旅集团在香港、澳门特区有39家旅行社，在国外14个国家设有分社及订房中心，每年向国内输送百多万人次的客源，在国内外饭店同行中具有极大的竞争能力。港中旅集团未来的发展目标就是用五年或稍长的时间，把港中旅集团建成符合现代企业制度要求，主业突出、管理先进、国内领先，并具国际竞争能力、持续发展能力和创新能力的大型企业集团，成为中国驶向世界旅游市场的“航空母舰”。由于企业自身具有“做大做强”的强烈愿望，与其他几
12、家中央旅游企业相比，其资产规模较大，在行业内的竞争能力较强，正在试图争夺中央企业系统国有饭店产业重组的主导权。天津泰达酒店管理有限公司2004年底，泰达酒店管理有限公司已全资或控股拥有华厦国际酒店集团有限公司，上海泰达锦派酒店管理有限公司和TEDA（北京）酒店管理有限公司等营运子公司，并在中国大陆范围内共管理了26家三星级以上的饭店，房间4100间。美国HOTELS杂志2005年7月的排名为第206位。泰达国际借助泰达旅游的海外上市公司，进行了一系列的重组与并购，并逐步实施“知己知彼、扬长避短、内外兼顾、突出个性”的竞争策略，以及“资本纽带+品牌纽带+网络纽带的三带合一”式发展模式。其产业发展
13、战略为：在未来三年里逐步实施“集团化、信息化、国际化”的发展方针。争取在2008年把泰达酒店打造成一个跨部门、跨行业、跨国界的旅游服务、经营与管理集团，其远景目标是跻身世界饭店管理集团50强。开元国际酒店管理有限公司开元旅业集团总资产逾25亿元，为浙江省最大的旅游集团之一，是中国饭店集团中唯一一家民营企业。开元旅业集团酒店产业为“中国饭店业集团20强”之一，并被评为“中国旅游知名品牌”和“中国酒店品牌先锋”。开元秉承“以服务为基础，以品牌为核心，以市场为先导，以连锁为模式，以人本为宗旨，以文化为风骨”的理念，推行饭店连锁发展战略，争取跻身卓越饭店集团的行列。开元正在不断的寻求投资项目，希望以参
14、股的方式进入全国酒店市场，计划在2007年前开业的有：北京歌华开元酒店和上海、徐州的开元名都大酒店；预计2008年管理公司拥有和管理的饭店总数超过30家，总客房数近1万间，跻身“世界饭店集团300强”。开元酒店将拿出一两家五星级饭店与国际饭店集团进行管理方面的合作。目前在建的宁波开元名都酒店与英国艾美酒店管理公司草签了合作协议。开元的战略目标是：进一步培育高星级饭店管理的核心能力，建设产业旗舰饭店，完善连锁管理平台和体系，拓展管理输出业务，成为中国饭店业领先的管理公司。二、北京首旅建国酒店管理有限公司的战略态势1.优势：首旅集团的强大背景、美好前景及品牌优势实力强大的北京首都旅游集团有限责任公
15、司（以下简称“首旅集团”）为首旅建国公司提供了有力的背景支持。首旅集团经营业务广（见附件图13），涵盖了旅游主业的食、住、行、游、购、娱六大要素；首旅集团所控制的总资产量超过183亿元，其资产总量、经济实力、经营成果等主要经济指标均居全国旅游企业前列。首旅集团旗下有众多知名企业，首旅建国公司，是我国最著名的饭店管理品牌之一；首旅股份作为首旅集团控股的上市公司，在旅游板块业绩卓然；首旅集团所属四家大型全资质旅行社中国康辉旅行社、神舟国旅、中国海洋国际旅行社和中国民族旅行社；首旅集团控股的“首汽股份”是中国最大的旅游汽车公司之一；首旅集团所属的北京展览馆，是北京最早的大型多功能展览馆；北京饭店则享有北京市甚至是中央政府的“国宾馆”声誉。目前首旅集团投资及管理的饭店总数超过150家，包括由凯燕等品牌管理的近10家五星级高档饭店、以首旅建国为品牌管理的56家三、四星级中档饭店、以如家和欣燕为品牌管理的45家经济型饭店（见附件表12、图14）。首旅集团的大好前景为首旅建国公司提供了良好发展机遇。首旅集团围绕着资产“三个翻一番”的五年发展规划将为首旅建国公司的发展起到指引作用。目前，首旅集团总资产已超过183亿元，预计到2008年总资产达到400亿元，经营收入总额为240亿元，利
