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1、 47 / 47第一部分 市场研究一 、武汉市宏观经济分析21、武汉市综合概况22、武汉市经济概况2二、 武汉市房地产宏观市场分析61、房地产总体市场分析62、武汉市房地产住宅市场分析10三、区域市场分析131、区域经济概况分析132、区域房地产市场分析14四、供给楼盘调研211、供给楼盘概况212、供给楼盘指标分析253、供给楼盘专项调研35五、需求调研分析371、需求问卷调研分析372、访谈分析39六、 市场竞争分析431、市场竞争项目归类列表432、武昌拟建、在建项目对本项目的影响44一 、武汉市宏观经济分析1、武汉市综合概况武汉位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是湖北省省会及华中
2、地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，素有“江城”的美誉。武汉版图面积为8467.11平方公里，平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明，夏季最长约130多天，春秋二季各约60天。武汉现辖9个城区，2个郊区，2个县。区县下辖92个街道办事处，59个镇，34个乡。辖区内交通网络发达，具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势。2002年末，全市户
3、籍人口总数为764万人。2、武汉市经济概况（1）、宏观经济运行表1-1 宏观经济指标比较（一）GDP人均GDP财政收入固定资产投资亿元变化元变化亿元变化亿元变化20021493.09 10.78%19611.00 9.53%196.54 30.87%570.43 12.19%20011347.80 11.68%17905.00 10.27%150.18 19.05%508.44 10.05%20001206.84 11.16%16238.00 9.92%126.15 12.40%462.00 7.13%19991085.68 8.36%14773.00 7.30%112.23 12.20%43
4、1.25 7.20% 图1-1 1995-2002GDP指标增长趋势图以上数据显示：1) GDP总量升幅稳定（保持在年增幅11左右），全社会经济总体运行良好； 2) 财政收入逐步增加，且2001-2002年增幅加快，这与城市经济结构调整过程中，第二、第三产业增加值增长较快有关，更显示企业经营状况逐步向好，企业技术改造力度增强，工业经济效益综合指数提高；3) 城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。（2）、居民收入与消费在经济总体健康运行的基础上，居民收入、消费取向呈现出不完全相同的趋势：一方面，职工平均工资及城区居民人
5、均可支配收入均保持了与总体经济发展较为紧密的相关性，相应指标增幅稳定；另一方面，居民消费在“量”增加的同时，价格总水平却止步不前，除2000年微幅上调外，其余各年度消费价格总水平均较前一年有所下降，2002年，这一趋势仍然延续。表1-2 居民收入与消费指标比较职工平均工资城区人均可支配收入消费价格总水平社会消费品零售总额（不含居民购置商品房）元变化元变化变化亿元变化200210039.0010.49%7820.007.05%-1.40%770.0812.42%20019086.0019.08%7305.058.01%-0.50%685.0013.04%20007630.007.60%6763.
6、008.21%0.50%606.0011.40%19996250.00-3.90%544.00可以看出：1) 宏观经济、人均收入的持续增长，带来居民购买能力的增强；2) 从消费价格总水平来看武汉市民习惯于在一种稳定、朴实的固有环境和方式下生活。消费观念与生活方式上相对保守、严谨的态度，在一定程度制约了武汉整体经济水平的快速发展。随着沿海经济及新观念的冲击及投资对总体经济、消费的拉动效应的逐步显现，武汉市民的消费观念将会进一步改善。（3）、经济外向性需要引起一定注意的是，武汉经济的外向性仍然不够明显，尽管在历史上有“九省通衢”的辉煌，但其现状外资、外贸均未能出现大幅增长的情况（且进出口总额增幅逐
7、步减缓），其工业基础、人才等多方面的优势均未能充分发挥，这样的城市活力将较大程度上影响武汉经济在较短时间内取得较大提升的期望。 表1-3 经济外向性指标进出口总额实际利用外资亿美元变化亿美元变化200222.02 2.13%15.76 10.06%200121.56 6.00%14.32 9.90%200020.34 13.38%13.03 11.75%199917.94 4.10%11.66 10.42%近年来，武汉市经济的外向性得到了持续的发展，但基数较低，增幅较小，参考2002年其它兄弟城市的经济外向性指标水平如下：图1-2 不同城市经济外向性指标对比武汉经济的外向性从规模、发展势头上看
8、均有较大的提升空间。（4）、城市其它主要宏观指标对比武汉市作为老的工业城市、华中重镇，其历史、地理地位十分重要。然而近年来，武汉市的经济发展显示出一定的滞后，与沿海、甚至内地的部分城市相比，差距较为明显。 表1-4 不同城市的主要宏观指标对比GDP（亿元）固定资产投资（亿元）城区人均可支配收入（元）社会消费品零售总额（亿元）武汉1347.80508.447305.05685.82北京2817.601530.5011578.001593.50上海4950.841984.3112884.001861.30深圳1908.15673.3723544.00609.26广州2684.8311964.081
9、4416.001243.90天津1826.67705.108959.00832.70重庆1749.75801.826721.00699.33成都1491.00582.208126.00627.50沈阳1238.00302.806386.00623.50宁波1310.58470.3011991.00414.18杭州1568.00628.2310896.00458.82大连1235.60305.107418.00534.20南京1154.44464.918848.00465.83青岛1316.00384.408731.00352.90备注：上表为2001年数据可见，“大武汉”的经济发展规模（GDP
10、）、固定资产投资规模均小于内地城市重庆、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三；同时，其社会消费品零售总额却排名第六，显示其商业相对发达，居民的消费较为积极。持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是房地产行业健康发展的基础。（5）、发展潜力尽管武汉市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距，甚至与内地部分兄弟城市相比时也未见明显优势，但其经济的综合发展潜力非常巨大，后劲很足。1) 武汉具备无可比拟的地理位置优势。武汉扼水路、陆路交通的要害，作为华中片区最具规模的中心城市，在经济发展由沿海地区
11、向内地逐步渗透的过程中，其经济核心、辐射中心的位置无可替代，其核心的地位将逐步显现；同时，由于华中片区的特殊性，武汉完全有机会成为包括上海、北京、广州、西安、成都、沈阳等城市在内的国内各区域中心的核心，成为连接东西、纵贯南北的纽带。2) 武汉的工业基础雄厚，在加工业势必逐步成为未来一定时期内中国对外经济的主要的比较优势时，其完备的基础设施设备、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势。实际上，武汉是一个拥有优良的工业传统的城市，在世界经济全球化日益显著的今天，随着武汉为自身定位的进一步清晰，其优势的焕发将会为包括其它产业的共同发展打下坚实的基础。“大武
12、汉”应当选择一条与“大上海”不同的二次发展之路，以工业（加工业）为基础的外向型经济将会为武汉的综合发展加入有效的催化剂。3) 武汉是国内为数不多的高等院校聚集的城市，这为其技术支持、科技创新、高级人才储备打下了扎实的基础，而这样一个良好的环境更可以为城市的发展源源不断地输送动力，使其快速进入良性循环的轨道，以自身具备的优势超越兄弟省市。随着武汉城市建设的进一步完善，投资环境的进一步提高，武汉经济的发展潜力将十分巨大，而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的。二、 武汉市房地产宏观市场分析1、房地产总体市场分析（1）、市场特征及环境分析1）市场特征武汉的房地产市场特征明显。由于社会、经济、历
13、史、人文等多方面的综合原因，武汉市的房地产市场较之发达地区的同类市场还存在一定的差距，当前总体上仍处于一个不断规范、市场化的过程中。其明显的特征表现在：u 区域化特征明显汉口、武昌、汉阳之间自成体系，跨区域购房只占到成交数量的极小比例，尽管近年此特征有逐步改变的趋势，一段较长的时间内，区域划分的存在将是市场的主流；u 房产二级市场的现状价格偏低包括重庆、沈阳、成都等在内的内地城市（人均可支配收入相差不大），房价均高于武汉；u 城市总体建设相对落后武汉市旧城改造几乎没有展开，居民居住条件较差，住房改善的潜在需求十分巨大,商品房市场消化速度缓慢；u 多种性质房产同时存在房改房、集资房、合作开发、经
14、济适用房、商品房等同时存在；u 企事业单位住房政策参差不齐部分国家机关仍有分房，部分事业单位采取住房一次补偿，部分单位与开发企业合作开发（商品房性质），部分单位完全市场化等；u 大多数市民对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上，对居住品质尚没有清晰的认识；2）、市场环境武汉市的总体市场环境在近年来呈现出一些可喜的变化，如： 存量房买卖交易额增加、市场日趋活跃；2002年，存量房成交55622套，面积为524.10万平方米，金额62.29亿元，分别同比增长8、26、39；而这样的增长，是在2001年较2000年分别增长20、18、24的基础上取得的，市场的发展十分迅速。 个人成为住房市场消费主体：99年以后达到87以上； 住房金融支持力度加大2002年，公积金全年发放8亿元，增长27%；个人商业贷款发放总额57.41亿元
