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1、中房公司凭祥南站项目可行性研究报告第一章 项目发展条件分析一 项目概况1 项目地理位置本项目总占地约44亩，地形呈不规则的多边开，位于凭祥市南大路，与凭祥市火车站南站仅一地之隔。距市中心区约4公里。地块之上目前为原生状态，有水塘和一些农作物，如图： l 西面不邻市政道路，路对面为仓库群，村庄和一些单位群落。如图： l 南面有一市政路，道路对面为车站仓库l 东面紧邻火车南站货场，西北面为铁路宿舍区，南面为村庄。如图： 2 区位评价本项目的区位属城市边沿地带，路市中心约4公里，周边并无统一整洁的城市景观；周边人口居住密度不高，人群分布较为散乱，而且周边人群的文化及经济收入水平在凭祥市属中下水平。本
2、项目周边的生活配套设施还算完整，可以满足居民日常生活之需要3项目周边商业环境由于人口居住密度不高，人群经济收入属中低水平，加之距离城市中心尚有一段距离，因此本项目四周的没有商业氛围，周边的现有商铺均处于关门状态，说明附近没有消费支持资源。二、项目开发条件分析（一）有利条件1、城市经济发展对外贸易产业是凭祥城市经济的主要推动力，外贸的发展决定了城市发展的速度与方向，从2003年起，凭祥市外贸出现回升，2004年外贸比上年增加17.8%，增长强劲。自2000年后，凭祥市的外贸结构开始发生变化，国贸形式比例快速增加，小额贸易比重不断缩小，随着行业发展的成熟，凭祥市外贸经营行业也表现出一般行业成熟的现
3、象，即行业呈集中化发展，最后是几个大的外贸企业的销售收入占有行业总销售收入的大部份比例。 现凭祥市有外贸公司约170家，其中约20家知名度与实力较强。凭祥市外贸发展基础条件进一步得到改善和加强；东盟自由贸易区进入具体操作和形成阶段，2005年，按框架协议，原产地的部份产品将开始获得优惠的关税政策，约7000种商品的出口因此受益。再者，南宁与凭祥高速公路建成通车，使凭祥一举成为广西，仍至大西南进出东盟主要国家最便捷的通道。未来，凭祥市经济将获得比以前更好的发展条件与基础，依托于东盟自由贸易区的有力支持，凭祥市经济将进入下一高速增长期。经济的增长是居民收入增加及消费信心增长的基础，这将为本项目提供
4、良好的开发背景。2、城市规划凭祥市的城市发展定位为“现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市，在这一战略目标的指导下，未来凭祥市的城市空间将向南扩展和延伸，在目前的城市南面创建国家级开发区广西凭祥边境经济合作区，合作区的主要内容如下： 凭祥边境经济合作区以“以经贸带动物流，以物流带动产业”为理念，实施“一区多园”战略，合作区以进出口加工、组装、仓储为主，优先发展高新科技型、民营型、环保型产业。凭祥边境经济合作区将实行“一区三园”的管理理模式，一区即凭祥边境经济合作区的简称，三园，即一区辖下的南山工业园，夏石工业园（中国东盟凭祥出口加工区），林产工业园。目前凭祥市政府新址已经确定南迁至凭祥市水
5、泥厂北面，而水泥厂将另选新址，凭祥火车南站也已经重新进行装修凭祥市城市未来的发展将集中体现在边境经济合作区的建设上，而热占将表现城市的南面。本项目位于凭祥市南面，城市的南向扩张为本项目提供了最大的想象平台，也为项目的未来价值的提升提供了强有力的支持。3、政府优惠政策目前凭祥市的投资优惠政策主要为边境经济合作区的建设服务，政策主要内容有：l 用地政策l 财政扶持政策l 规划政策l 服务政策本项目是否可获得政府优惠政策的支持，还要依具体情况而定。4、房地产市场高速发展l 2005年作为凭祥市房地产行业现代发展的元年，表现出井喷式发展的特点，作为一个新兴的房地产市场，其发展的地方性规律及特点都在形成
6、和发育中，新兴市场一般具有如下一些特点l 不确定因素很多，并难以预料l 消费潜力有待进一步释放，但这种释放的条件取决于先期消费者的消费价值的示范作用l 市场需求将向细分化发展l 房地产产品也将跟据需求的多元化而向多样化发展。l 凭祥房地产市场的高速发展为本项目的发展提供了良好的机会和平台。5、项目区位条件本项目将具有如下有利的区位条件：l 交通便利，本项目位于凭祥火车南站，西面紧邻城市主要交通干道南大路，无论北去市中心或南往友谊关方向都十分便利。l 周边生活配套条件相对完善成就，项目周边人群居住密度不高，但还是处于城市区域范围内，而且与南站很近，这里多年来就一直存在一个完整的社区，基本的生活设
7、施很完善。l 周边的物流服务设施密集，凭祥火车南站是重要的货物流通平台，因此周边建设了大量的仓库。l 本项目的周边的生活配套设施完备，能为本项目的开发提供必须的条件。（二）不利条件1、市场供应量增加，使凭祥房地产的出了竞争状况2005年，城市房地产获得井喷式的发展，但在需求被扩大的同时，凭祥的房地产供应量也出现急剧扩大的情况，据设计统计，2005年除东盟国际港项目外还新出现了4个项目，而且3个项目在当年销售。凭祥2006年初在售楼盘统计名称占地(亩)总建筑面积()总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业港1730000住100商:400内:7000-8000,40002005年上半
8、年始售祥福花园6.311000住:110(三房:110-120)(四房:130-140)1300-1500(林业局旁)现售二期祥兴商业街40商住两房130-140商住两用(120)(商住2900)市政府旁商住;纯住福龙苑3640000住:(270)商:(15-20)(连排别墅10套),(二房:90)(三房120),(四房:130)未定价,预计1300以上南北大道(供电局对面)目前未售金源6.518700住:(40)商:(27)(楼中楼,四房:200),(三房:140)1400-1500北大路357号商14套已售完2、城市规模有限，2006年凭祥市房地产市场的竞争比2005年更激烈。凭祥市全市人
9、口仅10.5万，城区人口4.5万（含外来人口），城市规模属小城市级，目前已经在售的项目的土地总量约105.8亩，总供应量估计在15万平方米左右，虽然在20005年已经消化掉部份，但主要的供应量会集中在2006年，因此，2006年凭祥市房地产行业的竞争将比2005年激烈。本项目在开发定位上应考虑如何差异化，寻找市场的空白点。3、城市发展速度与项目开发商业开发周期不符本项目处于城市郊区，与城市成熟区相比，周边的生活、商业的支持力量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目的进行商业开发定位时,应注意风险。4、周边环境问题本项目周边城市环境形象较散乱，没有统一的观感，如向住宅高端开发将受不利影响。第二章
10、城市及房地产相关背景一、 城市概况（一）城市地理位置及未来发展1992年，国务院批准凭祥市为沿边对外开放城市，拥有国务院特区办批准的国家级开发区凭祥边境经济合作区，并赋予特殊的优惠政策。凭祥市地处广西壮族自治区西南端，素有中国“南大门”之称。境内有举世闻名的友谊关，是我国“九大名关”之一，也是唯一边关。凭祥市西面与越南接壤，边境线长97公里,市区中心与越南边界直线距离仅3公里，与越南谅山市、河内市的距离分别是32公里和187公里，与广西首府南宁市高速公路相距170公里。湘桂铁路和322国道纵贯全境，并在友谊关附近分别与越南铁路、公路对接，是欧州与东南亚洲际运输线的枢纽，是贯通欧亚的大陆桥。境内
11、有凭祥（铁路）、友谊关（公路）国家级口岸和平而关（公路兼水路）地方口岸和多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷的陆路通道，也是我国中越边境线上最大的口岸城市。 凭祥市发展定位为现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市。2004年5月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国越南“两廊一圈”的构想，得到了我国政府的积极响应，目前我国正积极构建 “两廊一圈”，即通过凭祥、云南通往东盟的两条经济走廊，一个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着“两廊一圈”的中心位置，是国家重点建设的中国东盟自由贸易区通道。2004年8月，在中国东南亚陆路通道经济发展（崇左）论坛上，专家们提出建泛亚公路中东线
12、（新加坡吉隆坡曼谷万象荣市河内凭祥崇左南宁）、泛亚铁路东线（新加坡吉隆坡曼谷万象河内凭祥崇左南宁）的设想并形成共识。 泛亚公路中线全长3460公里，泛亚铁路东线全长约3700公里，比云南新加坡的公路、铁路分别缩短了约490公里和450公里，这一路网建成后，通过凭祥的公路、铁路国际运输更为便利，营运里程大大缩短。在政策扶持及上述各种有利因素下，“中国南宁凭祥东盟”必将成为未来“中国东盟自由贸易区”物流、人流、财流的主要流线、黄金项链。而凭祥处于两大贸易区的焦点位置、拥有全方位交通设施，必将成为核心的交通枢纽，可谓黄金项链上的钻石。凭祥市对旅游优秀城市目标的追求，利用与越南为邻的区位优势，越南的旅
13、游资料优势融入自已的旅游价值体系中形成大旅游资料的整合。越南政府公布的七个可以接纳中国游客的出入境口岸中，有6个与我国广西接壤。在广西与越南绵延1020公里的边境线上，景点众多，有亚洲第一、世界第二的跨国大瀑布德天瀑布群、中国九大名关之一的友谊关等自然、历史、人文景点百余处，加上素有“海上桂林”之称的越南下龙湾，旅游资源甚是丰富。此外，南友高速公路通车后，南宁至友谊关只有160公里，友谊关至越南首府河内也是160公里，便利的交通是中越旅游合作的有利条件。在政策扶持及上述各种有利因素下，“中国南宁凭祥东盟”必将成为未来“中国东盟自由贸易区”物流、人流、财流的主要流线、黄金项链，而凭祥将是项链上最
14、明亮的宝石。如图：（二）凭祥市是最能吸引区内、区外投资的热点边境城市 在凭祥做贸易的机会比其它城市多，在贸易领域，凭祥吸引了全国各地的资金，在建的投资项目都与贸易相关，如：浦塞浙江人投资的“五金商贸城”，弄怀有广东商人投资的“弄怀边贸城”。2005年之后，投资领域扩大到城市房地产业，现凭祥市的房地产项目开发，都是外地资金和发展商。2006年凭祥将有更大的投资，如：由交通部，广西交通厅支持的万通国际物流园，计划投资10.8亿元，目前已经动工，该项目充分利用南友高速公路优势，发展一代物流产业，属全国重点项目。 总体上，凭祥的投资方向，主要投向与东盟贸易经济相关的基础设施，未来这种趋势的发展速度更快。（三）城市分区凭祥市总人口约10.5万人，其中城区人口约4.5万人，全市辖四个镇，分别是；上夏镇、夏石镇，友谊镇、凭祥镇；凭祥市区分为五个区：北大区，新化区，南大区，屏山区，狮山区，各区人口分布如表：凭祥市区居民状况区域市民户数单位居民人数居民户数新华区1400700700北大区29002500400南大区1588屏山区478狮山区14001000400小计57003566（四）城市经济发展背景凭祥市宏观经济简介凭祥市由于长期处于战备前沿，国民经济发展滞后，一、二、三产业的比重还是50：25
