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1、企业法律顾问：土地管理法三三、集体土地使用权（一）概述集体土地使用权是符合法律规定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。1、集体土地使用权的特征：(1)主体的特定性。农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡 (镇)、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权。集体土地使用权主体一般为特殊主体，对其身份资格多有限制，主要由农村集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织担当，只有法律规定允许的个别情况下，才可由农村集体经济组织以外的单位和个人担当。这与现行法禁止或限制非农集体土地使用权流转是一个问题的两个方面。因
2、此，从总体上来讲，集体土地使用权是静态的权利，集体土地使用权人对集体土地所有者一般具有身份上的归属性或依赖性。中华考试论坛(2)用途、取得与权利内容的相关性。集体土地使用权按用途划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。关于权利的分类，集体土地使用权与国有土地使用权有所不同。后者主要以权利的取得方式进行分类，在分类中土地用途并不起决定性作用；但前者从现行制度来看主要以上地用途做分类基础，不同用途的土地，其使用权采用不同方式取得，进而具有不同的权利内容。集体土地所有者及其代表可依法通过承包、分配、投资、拨付等方式向符合法律规定的用地者提供集体土地使用权。按土地用途
3、进行分类的各项集体土地使用权可以分别对应有不同的取得方式。如农用地使用权的取得方式为承包(因此又被称为“土地承包经营权”)，其中主要采用带有社会保障性质的与集体经济组织内部成员身份密切相关的家庭承包方式，此外也可采用招标、拍卖及公开协商等承包方式；宅基地使用权的取得方式为分配；非农经营用地使用权的取得方式为投资；非农公益用地使用权的取得方式为拨付。(3)权利交易的受限制性。国家为保护耕地及垄断建设用地一级市场，限制非农业性集体土地使用权交易。土地管理法规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土
4、地使用权依法发生转移的除外。2、集体土地使用权的确认。集体土地使用权经登记确认，分两种情况：(1)土地承包经营权。农村土地承包法规定：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。(2)非农用地使用权。土地管理法规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。3、集体土地使用权的内容与限制。集体土地使用权人对土地享有占有权、使用权是不言而喻的。但不同的集体土地使用权人在对土地行使收益权、处分权方面存在很大差异。相比较而言，土地承包经营权人的权利内容最充分；而非农公益用地使用权人的权利内容
5、最欠缺，其对土地只享有占有权、使用权，几乎不拥有收益权、处分权。因此，一般而言，集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权，依土地用途之不同及权利取得方式之不同享有不同的收益权、处分权。但对依法或依约定不属于集体土地使用权客体的土地空间范围和物，不得行使上述权利。4、集体土地使用权的终止。依据土地管理法的规定，集体土地使用权因下列情形而终止：(1)国家征用集体所有土地（此种情形终止集体土地使用权的，集体经济组织应将其获得的征地补偿安置费，按照有关法律、行政法规的规定支付给原集体土地使用权人作为补偿，或者以其他方式对原集体土地使用权人进行补偿安置。）；(2)乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要
6、收回集体土地使用权的（此种情形终止集体土地使用权的，由农村集体经济组织对原集体土地使用权人给予适当的补偿）；(3)用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的；(4)用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。例如，依据土地管理法第37条的规定，承包土地的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。土地承包经营权的终止情形及法律后果，还应依据农村土地承包法的规定确定。（二）土地承包经营权土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。1、土地承包经营权的主体
7、。土地承包经营权可由本农村集体经济组织成员依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得。2、土地承包经营权的取得。土地承包经营权通过承包方式取得。本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的，其承包年限为：（a）耕地的承包期限为30年；（b）草地的承包期限为30-50年；（c）林地的承包期限为30-70年。土地承包方案必须经村民会议23以上成员或者23以上村民代表同意。本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，必须经村民会议23以上成员或者23以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。3、土地承包经营权的内容与限制。土地承包经营权人
8、在承包期限内，对土地享有占有权、使用权、收益权。土地承包经营权人可将其享有的土地权利转包、出租、互换、转让或以其他方式流转。当承包地被依法征用、占用时，土地承包经营权人有权依法获得相应的补偿。土地承包经营权人不得擅自改变权利取得时确定的农业土地用途，不得擅自将农用地转变为非农用地。农、林、牧、渔业用地之间用途的转变，依有关法律规定，并不得违反承包合同的约定。4、土地承包经营权收回、调整与保护。承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。承包期内，发包方一般不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地
9、做个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意并须经乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。承包合同约定不得调整的，按照其约定。 （三）宅基地使用权宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地使用权。1、宅基地使用权的主体。农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得宅基地使用权。2、宅基地使用权的取得。农村村民申请住宅用地，应经依法审批。经依法审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。3、宅基地使用
10、权的内容与限制。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。（四）非农经营用地使用权非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。1、非农经营用地使用权的主体。农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。农村集体经济组织可通过以符合乡(镇)土地利
11、用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用由该企业享有。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。其应依法申请取得或者继受取得国有土地使用权。2、非农经营用地使用权的取得。申请取得非农经营用地使用权，应经依法审批。土地使用权作价金额参照国家建设征用集体土地的标准确定。3、非农经营用地使用权的内容与限制。非农经营用地使用权人对土地享有占有权、使用权，其收益权按照有关公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。非农经营用地使用权不得转让、出租，但因
12、企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押。设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。抵押权实现拍卖，变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余
13、额依担保法规定处置。（五）非农公益用地使用权非农公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织，对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。1、非农公益用地使用权的主体。农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权，农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。2、非农公益用地使用权的取得。（a）乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用集体所有土地的，应经依法审批。（b）依法审批后，经农村集体经济组织拨付，用地申请人取得非农公益性用地使用权。（c）用地申请人为农村集体经济组织的，不经拨付径自取得非农公益用地使用权。3、非农公益用地使用权的内容与限制。非农公益用地使用权人对土地享有占有权和使用权。非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将士地用于经营活动，不得将土地使用权转让、出租或抵押。
