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1、房产中介门店管理纲要门店管理纲要是针对各门店日常业务开展及门店建设的一个指导性文件。本纲要涵盖门店管理计划、组织、控制、协调四大管理要素并进行深入分解后，制定相关政策与规定。营销控制制度及现场操作流程是本纲要的两大核心内容，希望通过本纲要的严格贯彻实施，真正以制度规范各门店所属人员的日常行为. 一、 门店销售组织工作依据公司对各门店的两大基本要求：提高销售业绩，完善部门建设，制定市场营销部销售组织形态。以服务性功能划分 销售销售服务（狭义销售） 客户及行政服务 该划分均围绕一个中心， 即通过明确的服务功能划分，在部门统一指挥下取得优秀销售业绩。销售服务人员组成：各门店销售主管、销售人员客户及行
2、政服务人员组成：客服人员以行政管理条线划分 总经理 门店A 门店B（同A） 门店 签约中心 门店经理 客服人员 销售员 该划分是希望通过合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。上述两种划分在实际组织中可得到相应的统一。客户及行政服务人员隶属于客户签约中心，日常可分散安排在各门店中，承担相应岗位所要求的工作。A ： 关于门店门店是公司进行销售工作的基本组织形态。销售任务由各门店承担，各门店的计划与目标由各门店实施并完成，公司根据发展战略，对各门店下辖人员依据能力绩效评定的原则进行合理有效的组合，并指定业务操作与管理能力双强者为门店主管，全权负责对门店现场销售工作的综合管理，并根据阶段总体工
3、作要求，以现有人力资源为基础，指定人员担任不同工作岗位。同样依据能力绩效考评原则，对所有门店员工作进行评估，奖勤奖能，对不合适不合格成员及时调整下岗，重新培训后视进步成果决定是否再上岗。所有岗位名称的设定，仅仅是从服务功能性出发，并不代表实际的行政级别。B： 关于客户（行政）服务客户（行政）服务是销售工作取得完美销售质量的基础依赖，是销售服务的后续有效补充，涵盖公司内部行政服务与售后服务两大功能，以现有客服人员组成签约中心，由能力最强者牵头，作为各门店下辖的一个服务单位，为门店提供完整的售后服务，人员工作安排与管理仍由各门店主管统一负责，仍然保持直线型的垂直管理模式。二、 门店销售计划工作门店
4、销售的工作计划性向来较为薄弱，为了使工作开展富有条理与时效控制性，有必要在各门店中加强计划概念，经过分解认为下列计划是工作正常稳健开展所必不可少的。 开业准备计划 门店开业计划 房源拓展进度计划 售后服务计划 计划 月度工作计划 结合门店月度计划（业务计划） 结合部门日常管理工作（管理工作） 人力资源配置、储备计划 人力资源计划 核心干部培养计划 全员普训计划（一）门店开业计划 门店开业计划包括开业准备计划、房源拓展进度计划、售后服务计划。 开业准备计划为门店内部计划，由总经理与门店主管共同制定。当门店拓展可行性研究完成后，立即制定。 房源拓展进度计划：由门店主管制定，即按门店辐射范围内房源存
5、量情况编编制房源拓展进度计划，并于开业前制定完成。 售后服务计划：由签约中心制订，除按照常规现场操作流程展开正常工作之外，需针对特定项目的特殊要求制定具体实施计划，本计划应于项目开盘销售前完成，并于开盘后依据项目营销反馈特点，调整并完善。（二）月度工作计划 业务计划： 市场营销部经理、专案主管应按公司规定于月底提交下月工作计划，针对上月销售实际情况提出下月销售情况预测，并提供现场战术执行意见，下月工作应按计划严格实施。 管理计划 ：市场营销部经理、专案主管应按公司规定于下月提交管理计划，发掘上月管理问题，提出下月管理目标，说明将要采用的有效管理手段，对公司的相关资源服务部门提出适当建议。 业务
6、计划和管理计划可合并在总的月度计划之内。（三）部门建设计划 由市场营销部经理提出部门建设计划，协调行政人事部、公司高层决策者共同讨论，并决策制定。内容包括1.人力资源配置、储备计划根据阶段性需求向行政人事部提交人力资源需求表及年度综合计划。2.核心干部培养计划确定部门核心人员的人选，合理安排培养方向及具体培养手段。3.全员培训计划与行政人事部协调制定销售部全体员工一年的基本素质、业务能力培训计划，并纳入公司的总体培训计划。市场营销部经理在年度中应根据工作发展阶段不同需求，提出合理的部门建设思路，不断充实高素质复合型人才，提高部门整体销售能力。三、市场营销部营销控制工作 市场营销部的营销控制工作
7、根据效果 执行手段 组织 人员的条线进行设计，由销售需求导出销售流程，在适用的流程基础上确定岗位，再由岗位特性决定岗位职责要求，最后将合适的人员安排至合适的岗位。 营销控制工作 A 现场操作流程 B 岗位人员职责要求 A1现场操作流程 A2各项具体事务规定及表单 AA1现场操作流程（一）资料准备 责任人 监督人销售文件与资料 专案秘书 专案主管公司（部门）文件 专案秘书 专案主管1、专案秘书（销售助理）需事先准备相关销售文件，如：预售许可证、施工图、贷款流程与说明、退税办法、退房确认与处理意见书、换房单、折扣表等，存放于固定文件夹内，以便查找，并负责保管。（如有适当条件，可将销售许可证明等悬挂
8、于明显之处）文件的准备应充分，齐备。销售资料如楼书、海报、单片、价目表、付款方式等需提前准备每日补充，整齐排放于销售总台，防止出现供应不足及人为损坏。2、专案秘书（销售助理）需将与公司其他部门的往来文件或公司正式文件指示专门存放于固定文件夹中，专案秘书应负责合理分类，保存。防止遗失或缺损，以便查有实据。（二）售前服务 责任人 监督人 客户接待 礼仪人员（销售代表） 专案主管（专案秘书） 销售资料递呈 礼仪人员（销售代表） 专案主管（专案秘书） 电话接听 专案组各成员（销售代表） 专案主管（专案秘书） 1、客户迎送接待 礼仪人员（销售代表）专职工作，客户进门致问候辞引导入场，安排就座，茶水招待，
9、整个过程应体现得体自然亲切的态度。 2、销售资料递呈 礼仪人员（销售代表）应及时准确地将楼盘资料送至客户就座处，并开始接待工作。 3、电话接听记录 专案组全体成员均有责任及时文明地接听电话，铃响三声之内必须接听，以正确、明朗的声音报出案名，同时注意接听仪态与合理用语，对客户电话需按简要征询表（客户接洽反馈表）内容细致填写，实际接听人未在时，应登记于专门的留言本，并负责转告，不得以私事占用电话三分钟以上。 （三）洽谈成交 责任人 监督人 楼盘情况介绍 销售代表 专案主管 带客看房 销售代表 专案主管 客户心理判定 销售代表 专案主管 深度推介、疑难解答 销售代表 专案主管 适时劝购 销售代表 专
10、案主管 订购确认 销售代表 专案主管 正式签订 销售代表 专案主管 订购单复核 专案主管 部门经理 收款及交付相应单据 出纳（专案秘书） 专案主管 销控更新 专案秘书 专案主管 寒暄送客 销售代表（礼仪人员） 专案主管 资料、钱款转移 出纳（专案秘书） 专案主管 客户跟踪 销售代表 专案主管1. 楼盘情况介绍销售代表应熟练掌握楼盘基本情况，深刻体会企划意图，有条理有技巧地按即定销售说辞向客户介绍楼盘情况，不得对不熟悉情况作简单的承诺，或不负责任的说明。专案主管应随时了解情况，及时纠正错误。专案组应根据现场道具布置预先设定解说路径与内容，保证全面规范地进行楼盘情况介绍。2.带客看房销售代表有责任
11、积极带客看房，根据客户具体需求设计看房过程，注重看房过程中销售技巧的合理运用，视看房过程为掌握客户的开端，有效引导客户产生订购需求，并努力激发。3.客户购买心理判定销售代表应仔细分析客户心理活动状态，作出合理推断，界定客户的有效性，调整接待客户的程序与介绍深度。选择重点客户加强接待介绍力度。4.深度推介、疑难解答销售代表根据客户具体情况，选择合适的房位进行重点介绍，激发客户购买欲望 ，并负责解答客户相关疑难问题，替客户设计合理的问题解决方案。 5.适时劝购抓住时机，利用合理正确的销售手段组合，引导客户明确购买意向，坚定客户的购买信心。6.订购确认通过现场呼叫系统，在洽谈桌上与销售总台取得联系，以价目表所标房位与总台确认房位当前状态，同时当面与客户确认价格、付款方式、签约时间及其他细节问题，在授权范围内进行谈判，不作越权承诺，遇到成交障碍时应主动征询专案主管意见，专案主管应根据实际情况与手中的
