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1、ICS03.080Q 00SZDB/Z深 圳 市 标 准 化 指 导 性 技 术 文 件SZDB/Z 3252018绿色物业管理导则The Guide principle of Green Property Management2018-10-10 发布2018-11-01 实施深圳市市场和质量监督管理委员会发 布SZDB/Z 325-2018目次前言II1 范围12 规范性引用文件13 术语和定义14 总则35 基本构架及管理制度46 技术要求5参考文献11I前言本文件按照GB/T1.1-2009给出的规则起草。本文件由深圳市住房和建设局提出并归口。本文件起草单位：本文件主要起草人：本文件为
2、首次发布。II绿色物业管理导则1 范围本文件规定了绿色物业管理的总则、基本架构及管理制度、技术要求。本文件适用于深圳辖区内的绿色物业管理工作。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 5749-2006 生活饮用水卫生标准GB 17167-2006 用能单位能源计量器具配备和管理通则GB/T 16664-1996 企业供配电系统节能监测方法GB/T 24001-ISO14001 环境管理系统 应用指南规范GB/T 24915-2010 合同能源管理技术通则G
3、B/T 50378-2014 绿色建筑评价标准GB/T 51141-2015 既有建筑绿色改造评价标准CJ/T 164-2014 节水型生活用水器具标准SZDB/Z 152-2015 生活垃圾分类设施设备配置标准SZDB/Z 153-2015 住宅区生活垃圾分类操作规程SZDB/Z 173-2016 物业绿化养护管理规范SZDB/Z 287-2018 物业管理基础术语SJG 47-2018 绿色建筑评价标准SZJG 31-2010 建筑节能工程施工验收规范3 术语和定义3.1绿色物业管理 green property management业主和物业服务企业在保证物业管理和服务质量等基本要求的前
4、提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。3.2可再生能源 renewable energy风能、太阳能、水能、生物质能、地热能、海洋能等非化石能源的统称。3.3空气源热泵 air source heat pump13是利用逆卡诺原理，以极少的电能，吸收空气中大量的低温热能，通过压缩机的压缩变为高温热能来制取热水的技术。3.4电梯有源能量回馈器装置 elevator active energy feedback unit将电梯运行中的部分动能转换为电能，回馈至电梯供电系统的装置。3.5蓄冷空调 coo
5、l storage air-conditioning是指在夜间电力低谷时段开启制冷机系统，将冷量储存在蓄冷设备内，而在白天电力高峰时段再将所储存的冷量释放出来，以减少高峰用电时段电力负荷的空调。3.6合同能源管理 contract energy management节能服务公司与用能单位以合同形式约定节能项目的节能目标，节能服务公司为实现节能目标向用能单位提供必要的服务，用能单位以节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的节能服务机制。3.7冷凝水 condensation water水蒸汽受冷后凝结而成的水。3.8非传统水源non-traditional waste source不同于传统
6、地表水供水和地下水供水的水源，包括再生水、雨水、海水等。前款所称再生水，是指污水经处理后，达到规定水质标准、满足一定使用要求的非饮用水。3.9厨余垃圾 kitchen waste居民在家庭生活过程中产生的易腐性垃圾，包括剩菜剩饭、过期食品、蛋壳、菜梆菜叶、茶叶渣等。3.10餐厨垃圾 restaurant waste餐厨垃圾产生单位在食品生产经营活动中产生的食物残余、食品加工废料、过期食品和废弃食用油脂。前款所称餐厨垃圾产生单位，是指通过即时加工制作、商业销售和服务性劳动等手段，向消费者提供食品的生产经营单位，包括餐馆、小食店、快餐店、食堂及提供食品消费的商场、超市等。前款所称废弃食用油脂，是指
7、餐厨垃圾中的油脂、油水混合物和经油水分离器、隔油池等分离处理后产生的油脂。3.11中空玻璃 insulating glass两片平板玻璃中间充以干燥空气,四周用有机胶粘剂胶结等方法密封而制成的玻璃构件。3.12二次污染物 secondary pollutant排入环境中的一次污染物在物理、化学因素或生物的作用下发生变化，或与环境中的其他物质发生反应所形成的物理、化学性状与一次污染物不同的新污染物。3.13分项计量 itemized metering对建筑的机电系统安装分类、分项能耗计量仪表，从而得到建筑物的总能源消耗量和不同能源种类、不同功能系统分项消耗量。3.14缓释肥料 slow avai
8、lable fertilizers其含有养分的化合物在土壤中释放速度缓慢或者养分释放速度可得到一定程度的控制以供作物持续吸收利用的一种肥料。又称缓效肥料或控释肥料。3.15光污染 light pollution光干扰或过量的光辐射（含可见光、紫外和红外光辐射）对人、生态环境和天文观测等造成的负面影响的总称。4 总则4.1 绿色物业管理应符合国家的法律、法规及相关的服务标准规范，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。4.2 新建建筑在规划、设计和施工阶段，应充分考虑绿色物业管理的要求；业主和物业使用人可通过对既有物业的高耗能设备设施实施节能技术等绿色化改造，为绿色物业管理提供基础条件。4.3
9、物业服务企业需运用 ISO14001 等管理体系，将绿色物业管理有关内容分解到管理体系目标之中， 使绿色物业管理服务规范化、标准化。4.4 通过对不同类型物业能耗特点、水平和规律的把握，物业服务企业应在政策、技术、投融资方式、市场服务模式、宣传推广等方面，因地制宜地推行绿色物业管理新模式、新方法，创新绿色物业管理制度。4.5 发展和推广适合绿色物业管理的资源利用与环境保护的新设备、新技术和新工艺，推动绿色物业管理的技术进步。4.6 通过有关绿色建筑与建筑节能、可再生能源建筑应用、垃圾分类减量等方面知识的宣传普及，引导业主和物业使用人树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯，并积极支持和
10、主动参与绿色物业管理活动，共建低碳绿色家园。5 管理要求5.1 组织管理5.1.1 物业项目应建立绿色物业管理的管理体系，根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度与目标。5.1.2 物业项目应指定绿色物业管理的专责工作人员和监督人员。5.2 规划管理5.2.1 绿色物业管理应覆盖物业项目全寿命周期，应根据不同类型、不同寿命周期物业的特点，编制物业项目的绿色物业管理工作方案，明确物业项目节能和环保的重点对象及内容、目标。5.2.2 绿色物业管理方案应包括以下内容：a) 节能措施；b) 节水措施；c) 垃圾分类管理措施；d) 环境绿化措施；e) 污染防治措施。5.2.3 绿色物业管理方案应设定
11、以下目标：a) 量化目标。包括全年能耗量、单位面积能耗量、单位服务产品能耗量等绝对值目标；系统效率、节能率等相对值目标。以及重点耗能设备（照明、电梯、空调、水泵、锅炉等）分项目标，如全年空调耗电量、单位面积空调耗电量等。b) 财务目标。包括资源成本降低的百分比、节能减排和环保项目的投资回报率，以及实现节能减排项目的经费上限等。c) 时间目标。设置完成目标的期限和时间节点。d) 外部目标。特指和国内、国际或行业内某一评价标准进行对比，在同业中的排序位置等。5.2.4 物业项目绿色物业管理的具体内容应根据绿色物业管理目标进行分解，按照 5.2.2 所述五项技术措施设定。5.3 实施管理依照物业项目
12、的绿色物业管理工作方案，针对其不同时期的用能情况和环境特点，实行全面控制。即在项目的早期介入、承接查验、入住装修管理、日常管理等阶段全过程中实施全员工、全客户、全过程、全方位控制，最大限度覆盖软件和硬件两个层面及所有要素。5.4 评价管理5.4.1 进行绿色物业管理评价前，绿色物业管理监督人员应先对照本文件的技术要求，结合物业项目特点，对绿色物业管理的效果及采用的模式、方法、设备、技术等进行自评。自评后可向第三方评估机构申请评价。5.4.2 第三方评价机构应组织若干专家成立绿色物业管理专家评估小组，根据绿色物业管理评价标准中的各项指标内容，对物业项目绿色物业管理工作方案、实施过程及实施效果进行
13、综合评估，并对下一步绿色物业管理工作提出新的要求。5.5 培训宣传管理5.5.1 定期对物业项目工作人员进行绿色物业管理教育培训，增强绿色物业管理意识和能力。5.5.2 结合物业项目的类型特点和不同时点，项目工作人员应及时开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传，为业主和物业使用人提供相关专业资讯，引导广大业主和物业使用人主动支持和参与绿色物业管理，共同营造低碳、绿色，文明、和谐的温馨家园。5.5.3 定期向业主和使用人征集绿色物业管理的方案建议，提高业主、使用人参与绿色物业管理的积极性。6 技术要求6.1 节能6.1.1 管理节能6.1.1.1 通过分类计量表计，对电力、天然气、生物质
14、能、热力等能源消耗进行分类计量；并且定时统计重点能耗系统（如电梯、水泵、照明、中央空调系统等）的用电参数，及时分析和比较，制定合理有效的节能目标。6.1.1.2 有条件的物业服务企业应在物业项目中建立能源管理系统（EMS，Energy Management System），将物业的电力、天然气、生物质能、热力等能源用量进行分类计量，并对用能信息进行集中处理，从而实现物业设备设施用能的最优化，最大限度地提高能源利用效率。6.1.1.3 加强能源统计管理，主要包括以下内容：a) 认真做好能源消耗的原始记录、建立能源基础和历史数据的存储和统计资料档案，建立能耗台账；b) 制成各种形式的统计报表和曲线图；c) 分析能耗的使用趋势，进行能耗的纵向和横向比较。6.1.1.4 加强能源消耗定额管理，主要包括以下内容：a) 制定合理的设备运行方案，特别是三大能耗系统（中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统）的运行方案，合理安排、科学调度、严格执行。b) 严格执行巡回检查制度。在办公及公共场所通过文字提示和安装感应开关，做到人走灯灭， 检查不再
