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1、 重庆洪崖洞 悬崖上的吊脚楼 记忆中的老重庆 案例研究 重庆洪崖洞 洪崖洞民俗风貌区集城市旅游景观 商务休闲景观和城市人文景观于一体 是解放碑的宴会客厅 重庆人的休闲胜区 老重庆的真实写照 重庆市最亮丽的城市名片 项目定位 集巴渝民俗文化和饮食娱乐为一体的商业与文化产业 旅游产业复合 满足一站式消费要求的综合商业街区 案例研究 重庆洪崖洞 历史沿革 洪崖洞拥有2300多年的历史 是老重庆 九开八闭 十七门中的闭门 也是古代巴国至明清时期的军事要塞和最早最发达的通商口岸 更是巴渝文化兴衰变迁的缩影 案例研究 重庆洪崖洞 长 江 嘉 陵 江 洪崖洞 项目概况 通过后期修缮改造 成为重庆巴渝文化的典
2、型代表 以文化为引擎 以休闲商业为载体的大型都市商旅项目 洪崖洞的文化背景 是站着的巴渝文化 洪崖洞反映了重庆人坚韧顽强的意志 是重庆历史文化的见证和重庆城市精神的象征 洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的 吊脚楼 形式 将巴渝文化 码头文化 山地民居建筑文化 并入现代的商业范畴 形成以休闲旅游为龙头 以餐饮娱乐为主体 以时尚商业为补充的商业联合体 项目基本信息 洪崖洞民俗风貌区 位于重庆市渝中区 是2005年重庆市政府 八大民心工程 之一 是重庆市重点景观工程和4A级重点旅游项目工程 项目沿江全长约600米 商业建筑总面积逾6万 历史上的洪崖洞 旧貌 案例研究 重庆洪崖洞 项目规划 规划打造 清明
3、上河图 顺应台阶地貌修房筑路 使建筑群保持原有山城居民特色 三级台阶筑繁荣街区 体现出建筑群良好的视觉形象 沧白路 城市阳台 天成巷巴渝风情街 1F 1 2F 3F 4 5F 6 8F 9 10F 11F 11F 城市阳台9 10F 异域美食街5 8F 洪崖洞大酒店4F 天成巷风情美食街3F 百业工坊老街2F 重庆市旅游商品展销中心1F 创意休闲水岸 1F 停车场 案例研究 重庆洪崖洞 文化演绎 洪崖洞是巴渝文化和重庆城市人文的一条根脉 从建筑 景观 业态三方面演绎巴渝文化的价值内涵 建筑 洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的 吊脚楼 风貌为主体 依山就势 采取分层筑台 吊脚 错叠 临崖等山地建筑手
4、法 建筑以青石板 小青瓦 古门窗等巴渝传统民居风格为主基调 修缮保留了江隘炮台 洪崖闭门 纸岩码头 明代城墙 辛亥碑文 洪崖滴翠 嘉陵夕照等大部分历史遗迹 洪崖洞以码头文化为补充 以雕塑 浮雕和真实的码头环境 充分展现出重庆特有的码头文化精髓 汇集巴渝剧院 郭选昌雕塑陈列馆等大型民俗文化展示中心 巴渝名小吃暨土特产一条街 古玩店 字画精品收藏 琉璃馆 易卦馆 中药坊等民俗业态 景观 业态 案例研究 重庆洪崖洞 文化演绎1 建筑 吊脚楼 青石板 石步梯 小青瓦 古门窗和巴渝文化墙 青石板 青砖 吊脚楼 巴渝文化墙 巴渝文化柱 巴渝文化柱墙 古门窗 案例研究 重庆洪崖洞 文化演绎2 景观 明代城墙
5、 洪崖滴翠等历史遗迹和巴渝文化雕塑 洪崖滴翠 明代城墙 巴渝雕塑 案例研究 重庆洪崖洞 文化演绎3 业态 巴渝剧院 郭选昌雕塑陈列馆等大型公共文化设施和巴渝名小吃土特产 巴渝剧院 郭选昌雕塑陈列馆 巴渝名小吃土特产 巴渝名小吃土特产 案例研究 重庆洪崖洞 业态调整 商业的业态变迁 1 3F 9 10F出现大量业态调整 且部分楼层停止商业经营休闲 餐饮 娱乐业态比例不断加大 案例研究 重庆洪崖洞 嘉 滨 路 嘉陵江 外部交通动线组织 项目和嘉滨路的接驳未处理好外部无法形成回路 1F和1F临街面形象差 人流导入困难 沧 白 路 解放碑方向 朝天门方向 黄花园方向 5m高差 案例研究 重庆洪崖洞 内
6、部交通动线组织 内部交通动线不够清晰 且各主要人流出入口未与商业有效接驳 以垂直电梯为主 扶梯较少 大量人流难以导入到下面楼层 垂直电梯 垂直电梯 垂直电梯 垂直电梯 自动扶梯 自动扶梯 案例研究 重庆洪崖洞 经营情况 开业初期洪崖洞30 的产权店铺出售 售价约1 5万元 70 商铺由小天鹅集团自行经营或定向招商 租金40 180元 月 经过约10年的发展 目前除9 10层租金增长幅度较大 其他楼层租金增长缓慢 租金 1F 租金 60 70元 月1 2F 租金 40 70元 月3F 租金 65 100元 月4F 租金 80 180元 月5 8F 租金 40 60元 月9 10F 租金 70 1
7、20元 月 2005年 租金 1F 租金 车库1 2F 租金 80 150元 月3F 租金 100 200元 月4F 租金 200 400元 月5 8F 租金 80 100元 月9 10F 租金 300 500元 月 2013年 租金变化 案例研究 重庆洪崖洞 1F 1F 3F 4 5F 6 8F 9 10F 11F 嘉陵江 沧白路 经营情况 有开敞空间和大型主力店驱动的4 5层 9 10层经营较好 其他楼层经营较差 酒店业态经营较好 2F 案例研究 重庆洪崖洞 经营情况 与其创造的巨大品牌效益相比 洪崖洞的经济效益却一直未达到理想效果 现在上下楼层 冷热 不均 以4楼小吃街为分界线 向上的楼
8、层人来人往 餐饮 酒店生意红火 向下的楼层冷冷清清 尤其是一楼 有的铺面一空就是3年 小天鹅集团总裁 何永智 曾经重庆城市名片暨商业地产洪崖洞修建于2006年 当年开街之日不少于10万人把这里挤得爆满 轰动一时 开发商无商业地产开发经验 在团队组建和招商方面 缺乏经验 规划布局出了些问题 形成目前情况的主要原因 案例研究 重庆洪崖洞小结 项目亮点 抓住了巴蜀文化的精髓 形成独特的巴渝文化的特色景观 成为巴渝文化的典型代表 成为重庆都市文化旅游必到之处 项目不足 商业定位不准确 业态规划布局较差 商业价值挖掘不够深 在设计上 嘉宾路与项目的位置关系未处理好 导致项目 1F 2F临将形象较差 且无大型主力店支撑 导致商业无法经营 创造了巨大的文化品牌效益 但商业价值未得到深度挖掘
