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1、供暖设备管理一、 供暖设备管理综述供暖设备是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分。随着城市居民生活水平的提高、工作条件的改善和环保节能的需要，城市供暖越来越多的采用集中供暖。集中供暖的管理是一种技术含量较高的系统工程。（一）供暖管理职责划分采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。（二）集中供暖管理内容集中供暖系统由热源（供热锅炉房）、热网（供暖管网）、散热设备
2、（热用户）部分组成。供暖管理对象是供暖系统的生产和再生产过程。具体管理内容为热源管理、热网管理和热用户管理。（三）供暖管理的特点与要求供暖设备除具有房屋设备的一般特点外，还具有：管理的系统性供暖设备管理的本质是把供暖系统的个部分有机地结合起来，保障系统的正常运行。因此，在管理上就具备更强的系统性，如不能只管热源忽视管理用户。明显的季节性供暖时间随纬度的增加而延长，少则个月，长达个月。系统在供暖期间满负荷运行，工作紧张，运营期过后设备闲置。这就对工作人员的管理及设备的管理提出了特殊要求。经营性更突出供暖过程既是生产过程又是消费过程，费用投入大，具有很强的经营性。物业管理企业必须增强经营意识，加强
3、对供暖管理的经济可行性分析，制定合理的收支方案与标准。对环保要求高燃料的燃烧会排放烟尘和有害气体，燃料及垃圾的存放与运送要占有场地和通道，这就会给环境环卫管理带来一定困难，而居民对生活环境的要求、政府对环保的要求却越来越高，这些都对供暖管理提出了更高的环保要求。（四）供暖的物业管理模式供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司管理。自营管理自营管理就是由物业管理企业组建专门机构对供暖系统全面负责，管理其运行和维护。包括热源管理、热网管理和热用户管理。委托专门的供热管理公司管理委托专门的供热管理公司管理，就是由物业管理企业（甲方）与供热管理公司（乙方）签订管理合同，由乙方对供热系
4、统负责运行和维护，即进行热源与热网管理；甲方提供必要的费用和监督，即进行热用户管理。在这种方式下，甲方应注意以下几点：（）选择乙方的条件 应具有有关管理部门核发的资质证书。 人员技术水平较高，有管理与本区域供热规模相应的管理经验和能力。 管理组织严密，人员素质较高，企业有较高的知名度和信任度。 具有相应的维修机具和检测手段。（）资金的划拨 在全年收取的采暖费中，提取必要的系统折旧费、更新改造及大修费等费用后，从剩余部分中再确定支付乙方的数额。 支付乙方的费用，主要包括能源费（煤、水、电）、劳务费、运行管理费 及中、小修费等。在运行中，如果设备出现故障需要大修及更换时，自然原因由甲方支付费用；如
5、因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换。资金不可一次提前全部支付，可分段支付，并留一定比例的质量保证金，待运行结束无误后再付清。（）签定供暖合同时应注意的事项确定合理的供暖指标（国家或地方有规定时，应执行规定的要求），由甲、乙双方共同考核。达不到标准时，应对乙方进行经济处罚或赔偿经济损失，直至中止合同。甲方应向乙方提供必要的图纸资料，以利于供热系统的维护管理。乙方应设专门的管理人员，配合甲方管理好小区的供暖工作，协调双方工作。乙方应设小时值班接待人员。供暖结束后，乙方应保持设备完好整洁，并对设备进行保养，做好环境和设备卫生。二、供暖锅炉房的管理自营管理模式下的供暖管理（一）供暖
6、锅炉房的接管锅炉运行的管理工作是从竣工验收开始的。作好验收工作，有利于保证施工质量，便于了解和掌握供暖系统状况和设备使用性能，对系统投入运行后的维修与管理有重大意义。因此，物业管理企业接管供热锅炉房旱，应认真进行验收检查。对欠缺的部分，要求施工企业进行整改，或者由开发提供资金，物业管理企业进行整改。接管新建锅炉房应检查下列资料：（）锅炉资料。包括：锅炉图样（总图、安装图和主要受压部件图）；受压元件的强度计算书；安全阀数量和流道直径（喉径）的计算书（对额定出口热水强度高于或等于锅炉）；水流程图及动力计算书（自然循环的锅壳式锅炉除外）；锅炉质量证明书；锅炉安装说明书和使用说明书；受压元件设计更改通
7、知书。（）锅炉房设计及安装资料。包括：锅炉房平面设计、竣工图；环保部门对锅炉房的噪声及烟尘污染的监测报告并合格；其它各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明书；锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录；水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录，锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录，小时热态试运行记录（以便了解供暖系统试运行的各项热工数据和运行参数是否达到设计要求）；储煤、灰渣场地和附属用房是否符合要求。接管已运行多年的锅炉房，还应注意以下几点：（）查阅历年（尤其是近二年）锅炉房运行的各项记录，掌握锅炉是否能正常运行。（）查阅历年锅炉检验报告及锅炉档案，掌握锅炉是否存在重大
8、隐患，必要时可请有关专家进行技术鉴定。（）查阅环保监察报告，掌握除尘器是否到了失效期或已失效。（）检查各种辅助设备是否能够正常运行。（）对于查出的问题，可以要求原所有方进行整改或由其出资由接管的物业管理企业进行整改。（）接管与锅炉有关的所有资料及运行记录。（）移交锅炉房设备运行以来提取的设备折旧费和大修理资金。（二）锅炉在运行前应具备的条件锅炉使用登记证新装或移装注锅炉，必须向当注劳动部门登记，经检验合格获得使用登记证后，方允许投入运行；运行注锅炉，必须按规程要求进行定期检查，办理换证手续后方可投入运行。运行锅炉检验包括运行状态下定期外部检验、定期停炉内外部检验和水压试验。定期检验和水压试验计
9、划与检验质量，应报送注管部门和市、地上（含市、地）劳动部门锅炉压力容器安全监察机构进行监督检查。运行锅炉每两年进行次运行状态下外部检验；一般年进行次停炉内外部检验；年进行次水压试验。除定期检验外，锅炉有下列情况之一时，也应进行内外部检验：（）移装或停止运行年以上，需要投入或恢复时；（）受压元件经大修或改造后（还应进行水压试验）；（）发生重大事故后；（）根据锅炉运行情况，对设备状态册怀疑时。在进行内外部检验时，使用单位应提前将炉膛清理干净，将所有的入孔、手孔打开，并派人配合检验人员进行检验。司炉工及水质化验员操作证锅炉投入运行前，上岗的所有司炉工及水质化验员，必须经过理论知识和实际损伤的培训，经
10、当地劳动部门考试合格后，发给操作证，方可允许上岗，司炉工人所损伤的锅炉必须与所取得的上岗证书相符。健全各项管理制度（）岗位责任制：按锅炉房的人员配备，分别规定班组长、司炉工、机修工、水暖工、仪表工、电工、水质化验员等人员职责范围内的任务和要求。（）锅炉及其辅机注操作规程，其内容应包括：设备投运前册检查与准备工作；启动与正常运行的操作方法；正常停运注紧急停运册操作方法；设备的维护保养。（）巡回检查制度：明确定时检查的内容、路线及记录项目。（）设备维护保养制度：规定锅炉本体、安全保护装置、仪表及辅机注维护保养周期、内容和要求。（）交接班制度：应明确交接班的要求、交接内容和交接手续。（）水质管理制度
11、：应明确水质定时化验项目和合格标准。（）清洁卫生制度：应明确锅炉房设备内外卫生区域划分注清扫要求。（）安全保卫制度。锅炉房运行各项记录（）锅炉及附属设备的运行记录。（）交接班记录。（）水处理设备运行及水质化验记录。（）设备检修保养记录。（）单位主管领导和锅炉房管理人员的检查记录。（）事故记录。以上各项记录应保存年以上。锅炉及辅助设备经检查维修保持完好状态。投入运行前要求设备完好率为，所有动力及传动设备在运行中必须保持不带病运行，不带病备用。在供暖 期设备运行前，应做次冷态（锅炉不点火）试运行的全面检查。（三）锅炉操作管理锅炉操作管理是热量生产即热水或蒸汽形成并输出热网的全过程管理，是热源管理的
12、核心。锅炉操作的岗位责任制和轮班制利用锅炉供暖的过程是系统化连续过程。系统化指燃料的填入、燃烧、出渣、热水温度、压力控制、热循环设备是不同分割的整体，任何部分出了问题，都会影响供暖。因此，要有不同的分工，各工种要有明确的岗位责任制。连续性指供暖必须昼夜小时不间断，客观要求建立轮班制度。每班由名技术全面的技工带队，配名壮工，每班连续工作小时，工作紧张时，可要求临时加入。供暖的时间过程控制冬季气温周日变化明显，用户的周日活动也很有规律，应制定不同时点供热量计划,该计划是供热量的时间过程曲线,称之为供暖时间过程控制。某住宅小区供暖时间过程控制计划为：每日点是供暖高峰。因为此时室内外温差大，耗热量多；
13、居民起床后要打开门窗使空气流通，改善室内空气环境；居民起床活动需要较高的温度。点是供热低谷。最低点约午后点，即点钟，原因是家庭的主要成员外出工作，用热面积缩小；室内外温差缩小，热量耗散减少。点又是供热高峰。居民下班回家，供热面积增加，室内外温差加大，注保证居住生活活动不受气温干扰，必须加大供热量。点次日凌晨点，供热达到次低谷。因为居民绝大部分都已入睡，盖上被褥保温效果好，门窗全封闭，只要把室温控制在次低水平（），就不影响休息。办公楼、学校、工厂的控制计划与住宅小区正好相反，夜间可以停供。控制计划要针对不同物业类型和用途具体制定。（四）锅炉及附属设备的维护锅炉的大修工作一般安排在供暖前或供暖后停
14、运期间进行，以不影响供暖为原则，时间限制小。大修的目的是对锅炉进行彻底全面的检查，该更换的主要设备要更换，运行中出现的问题逐一排除解决，千万不能勉强凑合。运行期间设备维护也是很重要的工作，在水质硬化度高的地区，要定期清除水垢、检查除尘和净化设备，检查各阀门、开关的灵活性和封闭性等等，做到随时发现问题随时维修。运行期间维修时间受到严格限制，不能太长。所以物业管理企业的设备维护部门应昼夜派人监视锅炉。三、供暖管网的管理（一）供暖管网的接管物业管理企业从开发商手中接管供暖管网时，应审查其设计和施工是否符合国家的有关规范要求，索要下列资料：管网的室外和室内供暖系统图；管网设备（包括换热站）册合格证及使
15、用说明书；隐蔽工程的分段验收记录；管网（室内和室外）的水压试验记录；重要焊口的焊接质量检查记录；管道的冲洗记录。接管新建供暖管网时，最好由原开发商负责维修调试个采暖期或一段时间。因供暖初期最容易发生漏水、暖气不热和水平衡失调等问题，而这些问题解决起来都是极困难的。同时，在这期间接管方还可以进行热态的检查验收。物业管理企业应利用这段时间组织人力对热网进行检查，对热用户分远、中、近和上、中、下有代表性的房间进行室内测温，无误后方可接管。接管已运行几年的旧热网时，最好在考查个供暖期或一段时间后进行接管。这样，易于发现问题，督促整改。并且要求对方移交已运行几年中所应提取的热网设备折旧费和大修理资金及热用户的采暖费收费档案。（二）热网设备的维修为了保证供热的可靠性，必须对热网设备、管路、阀门、伸缩器（补偿器）、支架等进行检查与修理；对地下建筑物要及时清理、抽水和排水。检修一般分为预检预修和事故检修两种。预检预修预检预修一般在非供暖期进行。为了检查出需要更换或修理的
