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1、 部门 文件名1 结构成本优化控制浅谈 编制 陈孝超中控地产设计部2014年09月25日 ZHONGKONG中控地产 结构成本优化控制指引 2 目录 一 引言 3 二 结构成本控制的管理思路三 结构成本控制的技术关键点四 总结与思考五 部分房地产公司限额指标 7135153 ZHONGKONG中控地产 一 引言 结构成本控制的意义 结构成本到底有多少 结构成本离散性很大的原因是什么 含钢量相差3倍 含砼量相差2倍 客观原因 地震设防烈度 风荷载 结构体系 体形规则与否等主观原因 设计院的控制水平甲方的管理水平 选择设计方 设计管控能力客户最不关注的成本是什么 结构成本优化控制指引 3 ZHON
2、GKONG中控地产 指引简介 结构成本优化控制指引 4 前期设计管理阶段是整个房地产项目成本控制的重要环节 结构成本占建安成本的40 至60 但是结构成本往往是客户最不关注的成本 前期设计管理阶段结构成本控制的质量 直接影响整个项目的收益情况 本指引从结构成本控制的管理思路和技术关键点两个方面 通过经验总结 实际工作案例分析进行总结与思考 ZHONGKONG中控地产 一 引言 三种认识建筑方案一经确定 结构成本基本就确定了 建筑方案至关重要 结构方案还有很大的优化空间 结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降 合理的结构方案 成本低且安全 反例1 梁配筋加大 违反 强柱弱梁 反例2 剪力墙设
3、置过多 结构太刚 无谓地加大水平地震作用 对于建筑这样的 百年大计 一定要保证 安全 一定要 增加结构的安全储备 百年大计 设计基准期为50年 安全 合理的概念设计 满足结构计算和规范的构造要求即可 安全储备 必然增加结构成本 增加多少合适 客户并不关注 结构成本优化控制指引 5 ZHONGKONG中控地产 一 引言 一个现状仅从经济指标上对结构成本进行控制 限额设计并不科学 结构成本离散性 限额基准是多少 一种思路非常重视和强调结构成本的控 认为含钢量 含混凝土量越低 结构设计越优秀 含钢量低于合理底限 必然带来安全隐患 风险第一责任人 地产开发商 强调 结构合理性 事前控制 全过程控制 结
4、构成本优化控制指引 6 ZHONGKONG中控地产 二 结构成本控制的管理思路 结构成本优化控制指引 7 必须对整个设计的全过程进行管理前期策划阶段规划阶段方案阶段 结构可行性及合理性判断 避免返工 扩初阶段 结构方案的优化 施工图阶段 成本意识的灌输 精细化设计 施工配合阶段 主要参与重大设计变更 ZHONGKONG中控地产 二 结构成本控制的管理思路 结构成本优化控制指引 8 必须对整个设计的全过程进行管理 ZHONGKONG中控地产 必须对整个设计的全过程进行管理 各阶段结构成本控制价值贡献示意图 二 结构成本控制的管理思路 16 施工图设计 20 方案 扩初设计64 技术支持 结构成本
5、优化控制指引 9 ZHONGKONG中控地产 二 结构成本控制的管理思路 结构成本优化控制指引 10 事前控制要点一 专业负责人的选择业绩 经验 通过以往项目的甲方了解市场反馈 图纸质量 责任意识 成本意识 服务意识配合程度 图纸修改 专业协调 对内 对外 工地现场影响力及内部管控 统一专业技术标准 管控团队的能力 ZHONGKONG中控地产 二 结构成本控制的管理思路 事前控制要点二 设计要求 成本控制意识的灌输扩初 施工图设计任务书 着重于结构成本控制 公司结构设计任务书结构设计总说明 往往一句话涉及的工程量很大 通用性越强越浪费成本 结构成本优化控制指引 11 每项设计要求必须与设计方充
6、分沟通 并达成共识 ZHONGKONG中控地产 二 结构成本控制的管理思路 结构成本优化控制指引 12 设计过程中必须控制的关键节点结构设计管理控制关键节点 每个关键节点的意见必须与设计方充分沟通 并达成共识 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 13 建筑物高度的控制30米 是框架结构抗震等级的分界点 60米 是框架 剪力墙结构抗震等级的分界点 80米 是剪力墙 框支剪力墙抗震等级的分界点 抗震等级每提高一级 内力放大系数 构造措施均提高一级 当建筑物高度超过且接近分界点时 尽量通过优化层高 标准层面积 楼层数 使建筑物高度按照高度分界点控制 ZHO
7、NGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 14 建筑物高度的控制对结构成本的影响因素 建筑物高度 风荷载大小 地震设防烈度对结构成本的影响程度苏州高层住宅 50年一遇基本风压0 45kN m2 地震设防烈度6度 层高3米高层住宅标准层钢筋 混凝土成本比较 注1 钢筋及混凝土用量包括楼板 楼梯 梁 墙柱 空调板 构造柱 过梁 圈梁 女儿墙 等构件的总用量 包括钢筋损耗 钢筋搭接 不包括施工措施钢筋 注2 钢筋综合单价按照4600元 吨 混凝土综合单价按照380元 m3计算 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 15 建筑物
8、高度的控制对结构成本的影响程度昆山市高层住宅 50年一遇基本风压0 45kN m2 地震设防烈度7度 层高3米苏州市高层住宅标准层钢筋 混凝土成本比较 注1 钢筋及混凝土用量包括楼板 楼梯 梁 墙柱 空调板 构造柱 过梁 圈梁 女儿墙 等构件的总用量 包括钢筋损耗 钢筋搭接 不包括施工措施钢筋 注2 钢筋综合单价按照4600元 吨 混凝土综合单价按照380元 m3计算 ZHONGKONG中控地产 建筑物高宽比超限的控制对结构成本的影响程度 项目 三维效果图 三 结构成本控制的技术关键点 宽度 高度 结构成本优化控制指引 16 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 建筑物高宽
9、比超限的控制 高规 4 2 3条规定 A级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不宜超过表4 2 3 1的数值 结构成本优化控制指引 17 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 18 建筑物高宽比超限的控制对建筑成本的影响 楼层外周长个 外立面面积个外立面成本个 门窗 外墙墙体 石材 瓷砖 涂料 抹灰等节能成本个 保温材料厚度 保温面积对结构成本的影响因素 高宽比超限程度风荷载大小地震设防烈度 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 19 层高的控制控制层高的意义结构成本 1 地面以上部分 减少结构柱 剪力墙构件的高
10、度 减少建筑的总高度 降低结构的竖向荷载 间接降低结构成本 降低上部结构所承受的地震作用 风荷载 间接降低结构成本 2 地面以下部分 减少地下室土方开挖及外运成本 减少基坑支护的面积 单价 减少基坑降水的成本 如有地下水 减少地下室底板 如有地下水 及挡土墙的高度 截面及配筋 减少抗拔桩 抗拔锚杆 如有地下水 的成本 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 20 层高的控制控制层高的意义建筑 设备成本 减少外墙 内墙砌体 装饰隔断成本 外立面成本 门窗 石材 瓷砖 涂料 抹灰 保温材料等 减少空调设备的负荷量 减少后期空调设备的运营成本 层高对成本的影响
11、到底有多少 普通高层住宅为例 地震设防烈度7度 50年一遇基本风压0 45kN m2 地上 大约40元 10cm 其中结构成本5元 10cm地下 一般是地上的两倍 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 21 层高的控制压缩层高 保证净高1 结构梁高控制结构本身最经济的梁高 1 8 1 12的梁跨度 综合各种成本因 最优化的梁高 建议取1 12 1 18的梁跨度 对层高控制关键部位 如 公共走道 设备管线密集处等 建议采用宽扁梁 型钢梁 进行综合成本分析后 可考虑采用实心或空心无梁楼盖 无梁楼盖在车库顶板结构 楼板跨度 楼面荷载较大 中具有一定的经济优势
12、 空心无梁楼盖在车库顶板覆土较厚 1 5m 或有消防车荷载时更有优势 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 22 层高的控制压缩层高 保证净高2 设备管线空间控制对于风管 电缆桥架 给排水 消防等管线密集处 采用综合管线图进行优化设计 往往可以节约200mm的高度 要求设计院对公共走道 地下室 大型商业进行综合管线图设计 建议由暖通空调专业设计人员完成 以优化设备管线所占的空间高度 3 结构梁高空间 设备管线空间的相互利用结构主梁与主管线平行布置与管线相交处采用变截面梁管线穿结构梁处理 预留洞口尺寸一般控制在梁高的1 3以内 采用无梁楼盖 设备管线与柱
13、帽 如设置 在同一高度空间 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 23 结构超限的控制结构超限的影响结构成本的增加 结构体系不合理造成成本个 超限加强措施成本个含钢量可能会增加0 100 不等 设计周期控制风险 评审专家对 结构平面不规则 控制的很严 结构平面不规则 通过超限审查的概率很低 结构超限的控制尽量不超限 与建筑充分沟通 采取一些结构处理措施 尽量避免超限 关注结构加强措施引起的成本增加 结构超限的严重程度 对成本的增加量 关注超限审查报告中的结构加强措施 对成本的增加量 加强与评审专家的事前沟通 有效控制结构加强措施成本 确保超限审查会的顺
14、利通过 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 24 结构转换的控制结构转换的影响结构成本的增加 1 结构转换层的存在 2 整栋塔楼抗震等级的提高 使用空间较开阔 结构墙 柱减少后 单位面积销售提高 结构转换引起的成本增幅不合理的算法 只计算转换层结构成本的增幅 未计入整栋塔楼抗震等级的提高引起的结构成本增幅 正确的算法 全结构转换经验估算 含钢量个15 20kg m2 面积范围为整栋塔楼的楼面面积总和 从地下室至屋面 如何权衡和控制结构转换 投入产出比 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 25 地下车库底板 楼面 顶板找坡建筑找坡的成本
15、找坡填充材料成本地下室顶板 找坡荷载个 结构成本个地下室底板 地下室层高个 结构成本个 挡墙防水 土石方挖运成本个示例 地下室底板建筑找坡成本核算 有地下水 设置结构底板 300mm厚素砼垫层兼找坡 排水沟 1 素砼 330 x0 25 82 5元 m2 平均厚度250mm 2 土石方挖运 40 x0 30 12 0元 m23 竖向构件及防水等 15 0元 m2 层高增加300mm相应成本的估算 建筑找坡增加成本约110元 m2 注 地区一般无地下水 一般不设结构底板 采用建筑地坪做法 利用地基土挖排水沟 找坡 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 2
16、6 地下车库底板 楼面 顶板找坡车库楼面 地面找坡方式车库楼面 不找坡由于车库内仅考虑洗车库时的排水 排水的频率 水量有限 结合清洗扫水至楼面地漏 车库地面 设结构底板 结构找坡或不找坡 结构板内暗埋地漏 排水管 车库地面 建筑地坪 利用地基土挖排水沟 找坡车库顶板找坡方式建筑找坡 对成本不利 施工控制简单 结构找坡 节约成本全结构找坡 变标高 施工控制稍麻烦 半结构找坡 部分降低建筑找坡成本 详下页图1部分上翻梁结构找坡 沿着排水方向上翻梁 压缩层高 保证净高 详下页图2建议采用结构找坡 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 地下车库底板 楼面 顶板找坡车库顶板找坡方式公司在建项目采用结构找坡的有 结构成本优化控制指引 27 ZHONGKONG中控地产 三 结构成本控制的技术关键点 结构成本优化控制指引 28 钢筋材料的选择钢筋市场价格及强度 I级钢 3810元 吨 210N mm2 II级钢 d 14 3780元 吨III级钢 d 14 3910元 吨 d 16 3650元 吨 300N mm2d 16 3820元 吨 360N mm2 冷轧带肋 d 11 40
